剛買的新房子還沒有入住，沒有享受到物業(yè)公司提供的服務(wù)，物業(yè)公司就要收管理費(fèi)？業(yè)主入住率高達(dá)80%以上，還沒有成立業(yè)主管理委員會，卻按購房時的《管理公約》被收取超過政府指導(dǎo)價30%的物業(yè)費(fèi)？
4月6日以來，記者走訪寧夏銀川市的幾個住宅小區(qū)，居民們一連串有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的問題，讓人應(yīng)接不暇。
怎么花大錢買了新居，住進(jìn)了新房子，卻還在為一個小小的物業(yè)費(fèi)勞心費(fèi)神？
“買得起房子，交不起物業(yè)管理費(fèi)？”
家住銀川唐徠小區(qū)的幾戶居民告訴記者，2003年，他們花大價錢購買了商品房。在辦理房屋購買手續(xù)時，開發(fā)商委托的物業(yè)公司就與自己簽訂了一份《管理公約》，規(guī)定“乙方(業(yè)主)必須按規(guī)定定期繳納有關(guān)的管理費(fèi)用。本費(fèi)用不含電梯費(fèi)、自行車存車費(fèi)、汽車車位及管理費(fèi)。以上費(fèi)用為暫時費(fèi)用，最終以物價局核定費(fèi)用為準(zhǔn)”。
剛?cè)胱r，由于小區(qū)尚未完全建成并投入使用，物業(yè)公司減半收取物業(yè)管理費(fèi)。2006年4月，小區(qū)的幾幢樓還沒有交工，物業(yè)公司就在小區(qū)各個樓道里張貼出全額繳費(fèi)的通知，遭到一些業(yè)主的強(qiáng)烈反對，有的業(yè)主干脆在通知上寫上“霸王條款”的字樣，表示拒絕按照全額標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。
業(yè)主們的理由是，小區(qū)業(yè)主入住率高達(dá)80%以上，至今仍沒有成立業(yè)主委員會；業(yè)主購買房屋還沒有接受物業(yè)服務(wù)時，開發(fā)商和物業(yè)公司就與業(yè)主簽訂了所謂物業(yè)費(fèi)《管理公約》，等業(yè)主入住小區(qū)接受物業(yè)公司的服務(wù)后，感覺物業(yè)公司的服務(wù)并沒有達(dá)到服務(wù)水平；業(yè)主至今沒有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
更何況，按照銀川市政府頒布住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)價，即使按照最高等級上浮20%，物業(yè)費(fèi)也沒那么高。
物業(yè)公司卻說，你們能買得起這么貴的房子，難道就交不起物業(yè)費(fèi)？
這是哪兒跟哪兒啊？小區(qū)居民問記者。
政府指導(dǎo)價不適合面積較小的住宅小區(qū)
記者在采訪中了解到，2006年3月，銀川市政府頒布了《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評定分4個等級，物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元，浮動幅度為±20%。
對于這個政府指導(dǎo)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，銀川一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，這個標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并不太適合面積低于3萬平方米的小區(qū)，而銀川市的許多住宅小區(qū)面積都低于3萬平方米。以一類小區(qū)0.8元物業(yè)費(fèi)為例，有的業(yè)主就認(rèn)為，自己交了這個標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該享受這個標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，可服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么又很難確定。而有的小區(qū)物業(yè)公司認(rèn)為，自己的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了政府制定的指導(dǎo)價，按0.8元收取物業(yè)費(fèi)實(shí)在難以為繼。
物業(yè)公司測算，從實(shí)際情況看，小區(qū)越小，單位成本越高。如果是一個1.5萬平方米的小區(qū)，套用政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司肯定會虧本經(jīng)營。物業(yè)公司認(rèn)為，對于業(yè)主購買了房屋但沒有入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)的問題，一般情況下，購買房子要交納物業(yè)管理費(fèi)，才能領(lǐng)取鑰匙。因此，不管住與不住，都要全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。
一個小小的物業(yè)費(fèi)政府要出服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)或“指導(dǎo)價”，而銀川居高不下的房價卻是房地產(chǎn)開發(fā)商說了算。一些居民抱怨說。
物業(yè)管理市場雙向選擇機(jī)制尚未形成
銀川市物業(yè)辦公室有關(guān)人員告訴記者，銀川現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理格局是，新建小區(qū)由開發(fā)商組建的物業(yè)公司承擔(dān)，其他物業(yè)公司難以介入；改造后的老舊小區(qū)，因?yàn)闆]有物業(yè)公司愿意介入，只能由政府主管部門指派房管局下屬的物業(yè)公司承擔(dān)；單位型小區(qū)則仍由原單位管理。因此，目前在銀川市，“誰開發(fā)，誰管理”的格局仍然沒有完全打破，業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場雙向選擇、平等協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)用的機(jī)制還沒形成，因此而產(chǎn)生的政府指導(dǎo)價也是權(quán)宜之計(jì)。待時機(jī)成熟后，物業(yè)費(fèi)將會完全由市場調(diào)節(jié)價格。
物業(yè)收費(fèi)屬于民事范疇?wèi)?yīng)平等協(xié)商定價
寧夏大學(xué)法學(xué)客座教授賀鳳峻認(rèn)為，政府為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)提供一個參考標(biāo)準(zhǔn)，本身無可厚非。但是，這個指導(dǎo)價出臺前，必須充分核算成本與收益，否則，簡單化的指導(dǎo)價如果與市場脫節(jié)，反而會誘發(fā)因物業(yè)費(fèi)收繳而產(chǎn)生的更多矛盾。
賀鳳峻教授說，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，應(yīng)屬于民事法律關(guān)系范疇。制定指導(dǎo)價不如公開成本，放手讓業(yè)主及業(yè)主委員會和物業(yè)公司平等協(xié)商物業(yè)管理收費(fèi)，才是緩解當(dāng)前業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的利好之策。(周崇華 張昆)
