目前至少有超過50家以上A股上市公司已被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成功借殼上市，它們?cè)谥亟M后計(jì)劃大規(guī)模非公開增發(fā)，導(dǎo)致A股市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)企業(yè)回避我國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的“避難天堂”。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與以A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相互融合已成為一種新的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，投資者對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，證監(jiān)會(huì)、央行和銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)監(jiān)管部門也要高度重視這個(gè)問題。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正在不斷強(qiáng)化，管住“信貸”和“土地”兩道閘門，讓國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨了資金嚴(yán)重短缺及土地儲(chǔ)備匱乏兩大突出問題。但誰(shuí)也沒有料到，精于計(jì)算的房地產(chǎn)企業(yè)已開始將目光轉(zhuǎn)向了A股市場(chǎng)。通過“借殼上市”的資本運(yùn)作，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正從A股市場(chǎng)中源源不斷地獲得資金支持，A股市場(chǎng)也成為房地產(chǎn)企業(yè)回避房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的“避難天堂”。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在逐步滲透或被嫁接到A股市場(chǎng)上。這一市場(chǎng)新動(dòng)向非常值得關(guān)注。
據(jù)估計(jì)，目前至少有超過50家以上A股上市公司已被房地產(chǎn)企業(yè)成功借殼上市。如ST環(huán)球、*ST濟(jì)百、SST幸福和S*ST東泰等。那么，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)熱衷于“借殼上市”？
原因之一是“借殼上市”的成本較低。如果不進(jìn)行資產(chǎn)重組，一些業(yè)績(jī)不佳甚至持續(xù)虧損的A股上市公司將面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。許多上市公司尤其是ST公司在重組前已是一個(gè)“凈殼”(債務(wù)與資產(chǎn)重組相互分離)，房地產(chǎn)企業(yè)只需支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用(一般約為幾千萬元或1億元人民幣代價(jià))，就可以廉價(jià)地獲得一家上市公司的控股地位。如果被重組的上市公司還有存量的廠房或土地資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)成本就降至為零甚至投資收益還大于其收購(gòu)成本。這遠(yuǎn)比房地產(chǎn)企業(yè)自己IPO的成本來得劃算。
原因之二是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“借殼上市”后可以進(jìn)行再融資活動(dòng)。從以往的重組案例分析，資產(chǎn)重組往往與非公開增發(fā)(也被稱之為私募)捆綁在一起的。如*ST濟(jì)百等。這些房地產(chǎn)企業(yè)往往先將上市公司的原有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到原上市公司大股東或房地產(chǎn)企業(yè)指定的企業(yè)手中，然后將出售這部分資產(chǎn)所獲資金再吸收合并房地產(chǎn)企業(yè)旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。這樣操作的結(jié)果是不僅可以提升上市公司業(yè)績(jī)以避免退市風(fēng)險(xiǎn)，而且也為下一步利用A股市場(chǎng)進(jìn)行再融資鋪平了道路。
事實(shí)上，一旦房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“借殼上市”，也就意味著它們獲得了在A股市場(chǎng)上進(jìn)行再融資的一張門票。通過非公開增發(fā)方式進(jìn)行再融資，房地產(chǎn)企業(yè)將旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)放進(jìn)上市公司中，不僅這部分資產(chǎn)仍掌控在自己手中，而且通過資產(chǎn)評(píng)估尤其是通過資本市場(chǎng)的高溢價(jià)定價(jià)模式(如按股價(jià)的一定比例折價(jià))可以賣個(gè)好價(jià)錢，從而輕松地實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)資產(chǎn)的大幅增值。
更重要的是，非公開增發(fā)形式更容易吸引部分機(jī)構(gòu)投資者的積極參與。因?yàn)�，非公開增發(fā)價(jià)格是一種公開市場(chǎng)定價(jià)，而資本市場(chǎng)的流動(dòng)性或易交易性，使得參與非公開增發(fā)的機(jī)構(gòu)投資者更容易隨時(shí)套現(xiàn)。這些因素決定了以非公開增發(fā)方式進(jìn)行再融資更容易被機(jī)構(gòu)投資者所接受。那些苦于找不到銀行以外最佳融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)終于從資本市場(chǎng)上看到了一線希望，這也是促使它們借道A股市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“借殼上市”的巨大動(dòng)力之一。
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)“借殼上市”的一些案例分析來看，通過A股市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模非公開增發(fā)，資本市場(chǎng)融資已成為國(guó)內(nèi)許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)回避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的一條重要路徑。例如，有一家房地產(chǎn)上市公司計(jì)劃非公開增發(fā)規(guī)模約為100億元人民幣。
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與以A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相互融合的市場(chǎng)新動(dòng)向，非常值得引起我們的高度關(guān)注。因?yàn)�，在房地產(chǎn)調(diào)控力度繼續(xù)加大的大背景下，信貸收縮及繼續(xù)落實(shí)相關(guān)房地產(chǎn)政策，以及房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性特征，這些影響因素都會(huì)透過房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)變化，將這種房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)反映或轉(zhuǎn)嫁到A股市場(chǎng)上。
為什么這么說呢？從市場(chǎng)的角度分析，非公開增發(fā)的對(duì)象并不是流通股股東，而是房地產(chǎn)企業(yè)及其同盟的戰(zhàn)略投資者。當(dāng)房地產(chǎn)上市公司確定了非公開增發(fā)價(jià)格時(shí)，有關(guān)“整體上市”或注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可大幅提升業(yè)績(jī)的故事會(huì)吸引更多的投資者參與二級(jí)市場(chǎng)交易活動(dòng)。這類房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)會(huì)快速上漲，甚至可以把未來幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間全部吃掉。當(dāng)這些同盟的戰(zhàn)略投資者股份鎖定期解除后，他們就會(huì)在高位上拋售股票，等著沒有參與非公開增發(fā)的流通股股東來接盤。從長(zhǎng)期看，流通股股東將面臨深度套牢的交易或投資風(fēng)險(xiǎn)。
同樣，隨著A股市場(chǎng)房地產(chǎn)上市公司數(shù)量大幅增加，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)透過A股市場(chǎng)大規(guī)模融資，將A股市場(chǎng)作為回避房地產(chǎn)調(diào)控的理想天堂，這不僅會(huì)削弱已延續(xù)幾年的我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)效果，而且也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加深A(yù)股市場(chǎng)的振蕩和風(fēng)險(xiǎn)。
最近，美國(guó)次優(yōu)抵押貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，直接導(dǎo)致了全球股市紛紛重挫，就是一個(gè)很好的市場(chǎng)案例。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一場(chǎng)全球性風(fēng)險(xiǎn)，如果美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的轉(zhuǎn)折信號(hào)，勢(shì)必會(huì)再次波及全球股市。這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)全球股市波動(dòng)的深度影響是非常顯著的。
對(duì)此，投資者應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。同樣，證券監(jiān)管部門也要有清醒的認(rèn)識(shí)。不僅要嚴(yán)格監(jiān)管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“借殼上市”，還要警惕房地產(chǎn)上市公司大規(guī)模非公開融資可能帶給A股市場(chǎng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，是否應(yīng)當(dāng)限制它們非公開增發(fā)的融資規(guī)模，這是一個(gè)值得思考的問題。
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正與A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相互融合已成為現(xiàn)實(shí)時(shí)，央行和銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)監(jiān)管部門也應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注這一新的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。(樂嘉春)
