社科院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任 劉煜輝

　　建設(shè)銀行研究部高級(jí)經(jīng)理 趙慶明

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家 魯政委

　　國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任研究員 祝寶良

　　快！準(zhǔn)！狠！這三個(gè)字或許可以用來(lái)描述過(guò)去兩個(gè)星期內(nèi)的樓市調(diào)控。

　　人們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)購(gòu)房貸款的首付比例和利率,以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)的融資調(diào)控成為此次調(diào)控的重要手段。調(diào)控信貸流向、提高資金運(yùn)用成本，成為高層對(duì)樓市調(diào)控的基本思路之一。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度8457億的新增樓市貸款，以占新增貸款整體規(guī)模30%的高占比成為推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲最為直接的因素。收緊樓市信貸投放由此成為此輪樓市調(diào)控的一大重點(diǎn)。

　　接受本期圓桌訪談的專(zhuān)家認(rèn)為，將信貸資金歸結(jié)為房?jī)r(jià)高漲的主因言過(guò)其實(shí)，掩蓋了問(wèn)題的本質(zhì)，那么依靠信貸政策和利率政策的雙重調(diào)節(jié)是否又能達(dá)到樓市調(diào)控的預(yù)期效果？我們拭目以待。

　　⊙記者 周鵬峰 鄒靚 ○編輯 于勇 顏劍

　　“信貸推高房?jī)r(jià)”論言過(guò)其實(shí)

　　上海證券報(bào)：央行發(fā)布的《2010年1季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》中稱(chēng)，今年一季度，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款8457億元，占一季度信貸規(guī)模的30%。媒體解讀認(rèn)為，信貸資金主推了一季度房?jī)r(jià)的高漲，您如何看待此觀點(diǎn)？分析認(rèn)為，這給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向，那么，除了目前出臺(tái)的這些政策外，還有哪些可能的手段？

　　趙慶明：我個(gè)人認(rèn)為如果將信貸資金歸結(jié)為一季度房?jī)r(jià)高漲的主因有些言過(guò)其實(shí)。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度新增房地產(chǎn)貸款8457億元，包括兩大部分，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3207億元，二是個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元。個(gè)人購(gòu)房貸款部分與房?jī)r(jià)上漲的關(guān)系更加密切和更直接，開(kāi)發(fā)貸款與房?jī)r(jià)的關(guān)系要相對(duì)遙遠(yuǎn)些。去年一季度居民戶貸款新增額4223億元，根據(jù)規(guī)律，其中個(gè)人購(gòu)房貸款約為3370億元左右，由此對(duì)比今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增額比去年同期相比增幅為56%。僅從數(shù)據(jù)上看，增幅相當(dāng)可觀。但是如果看到去年一季度時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)交易尚處于低迷期，而今年一季度的房地產(chǎn)交易則繼續(xù)去年四季度的勢(shì)頭處于極其活躍的狀態(tài)，此外，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)與現(xiàn)在相比也處于較低水平，這樣看，今年一季度個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)也基本上正常。

　　對(duì)于本輪房?jī)r(jià)的快速上漲，我個(gè)人始終認(rèn)為投資和投機(jī)因素才是問(wèn)題的根源。投資客已經(jīng)將房地產(chǎn)當(dāng)作股票一樣在“炒作”，而不是為了居住。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，我國(guó)去年全年住房交易金額超過(guò)6萬(wàn)億元。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，去年個(gè)人按揭貸款增加了1.4萬(wàn)億元，考慮到還款因素，實(shí)際新發(fā)放個(gè)人住房貸款不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)億元，由此來(lái)看，進(jìn)入房地產(chǎn)交易的資金三分之二以上為自有資金。也正因如此，我個(gè)人認(rèn)為如果僅單純控制銀行信貸，而不從根源上抑制甚至禁止住房投資投機(jī)，這些政策的有效性仍然極其有限。

　　當(dāng)前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已經(jīng)超過(guò)28萬(wàn)億元，根據(jù)二八規(guī)律，20%的富人大約持有其中的80%。而富人正是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的主力軍。如果放任投資和投機(jī)購(gòu)房，22萬(wàn)億元的資金絕對(duì)是洪水猛獸。當(dāng)然，銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放的相對(duì)寬松對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲也起到了一定推波助瀾的作用。

　　魯政委：我認(rèn)為“信貸推高房?jī)r(jià)”掩蓋了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。這一說(shuō)法本身并沒(méi)有能夠理清主動(dòng)與被動(dòng)的關(guān)系，即沒(méi)有說(shuō)清楚是銀行主動(dòng)拓展房地產(chǎn)相關(guān)信貸還是因?yàn)榭蛻粲行枨笫沟勉y行被動(dòng)進(jìn)行相關(guān)信貸投放？而從年初監(jiān)管部門(mén)即不斷提示房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)和第一季度較緊張的信貸額度來(lái)看，應(yīng)該主要是后一種情況。任何商品的價(jià)格要上漲，貨幣都是必要條件，但卻未必是充分條件，即不是說(shuō)有了貨幣的供給就必然上漲。一個(gè)典型的反證是，在住宅價(jià)格快速上漲的同期，上海和北京等地的商業(yè)物業(yè)卻依然疲軟甚至是下跌，同樣都具有土地稀缺壟斷、看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)等相同理由，為何出現(xiàn)了截然不同的表現(xiàn)呢？顯然所謂“信貸推高房?jī)r(jià)”不過(guò)是掩蓋了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，無(wú)助于為宏觀調(diào)控從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題提供指示。

　　我認(rèn)為商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)表現(xiàn)之所以迥異，主要在前者供過(guò)于求，后者供不應(yīng)求。不同的供需格局形成對(duì)未來(lái)價(jià)格變化的不同預(yù)期，從而最終促成不同的投機(jī)行為和動(dòng)力。因此，短期無(wú)疑可能因?yàn)檎�策高壓而出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暫時(shí)企穩(wěn)甚至小幅的政策性回調(diào)，但要在中長(zhǎng)期避免房地產(chǎn)陷入“暴漲-調(diào)控-稍息-暴漲-……”的惡性循環(huán)，還得從增加總量供給、緩解結(jié)構(gòu)失衡、強(qiáng)化地方政府對(duì)中央政策不折不扣的執(zhí)行方面狠下工夫。

　　考慮到住房供給短期無(wú)法快速增加，因此，以遏制投資和投機(jī)需求來(lái)緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力，政策是對(duì)路的。但是，從中長(zhǎng)期來(lái)看，要刺激消費(fèi)，要增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，必須得為居民財(cái)富尋找到一條能夠保值增值的分流通道，以此減少流向房地產(chǎn)的投資投機(jī)資金。

　　從近期政策態(tài)勢(shì)來(lái)看，如果此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不能得到遏制，未來(lái)還將有其他政策出臺(tái)，最可能的是房產(chǎn)保有稅可能會(huì)在一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)先行試點(diǎn)，成功后推向全國(guó)。除此之外，還可能加強(qiáng)保障房建設(shè)落實(shí)情況的監(jiān)督督察，確保地方不折不扣完成中央部署。

　　祝寶良：光看金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款和信貸規(guī)模占比，并不能完全說(shuō)明問(wèn)題。在推高房?jī)r(jià)的炒房者中，有靠房貸資金炒房的，也有不靠房貸資金炒房的，這在統(tǒng)計(jì)上很難判斷。

　　本次房貸新政運(yùn)用了信貸政策和利率政策雙重調(diào)節(jié)，對(duì)自住型住房需求依然是保護(hù)的態(tài)度。在過(guò)去的幾次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中，對(duì)二套房貸也有認(rèn)定的問(wèn)題，這次也不例外。

　　應(yīng)該說(shuō)，這次的力度相比前幾次調(diào)控要大。但是，如果只是單純依靠信貸政策和利率政策調(diào)節(jié)，恐怕達(dá)不到效果，還需要其他手段來(lái)配合。

　　劉煜輝：應(yīng)該看到，中國(guó)樓市泡沫形成有很多推手：海量信貸與超寬松貨幣供應(yīng)、低息美元套利拉動(dòng)的熱錢(qián)洶涌、優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期以及一些長(zhǎng)變量如城鎮(zhèn)化、人口紅利、傳統(tǒng)文化等。

　　任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實(shí)都異常的簡(jiǎn)單，過(guò)度的貨幣和信貸擴(kuò)張之后，企業(yè)和家庭對(duì)于長(zhǎng)期利率的預(yù)期極低，甚至是負(fù)利率，只有投資在一些在遙遠(yuǎn)的未來(lái)才有回報(bào)的項(xiàng)目，才能求得心靈的安慰。調(diào)控方向就是大幅抬升長(zhǎng)期利率的預(yù)期。除此，別無(wú)他法。

　　短期看，收緊信貸，抬升長(zhǎng)期利率預(yù)期，對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的壓制效果是明顯的，包括后續(xù)可能出臺(tái)的類(lèi)似物業(yè)稅之類(lèi)的調(diào)控，提高保有階段的成本，這跟通脹會(huì)抬升長(zhǎng)期利率水平道理是一樣的，也能起到相應(yīng)的效果。

　　但是，從長(zhǎng)期看，支撐長(zhǎng)期利率預(yù)期偏低的根本性因素不解決，要把房?jī)r(jià)泡沫打下去幾乎是沒(méi)有希望的。