房地產開發(fā)貸款風險幾何？

　　上海證券報：在國家的宏觀調控之下，不少銀行壓縮了房地產開發(fā)貸款的業(yè)務，您如何看待房地產開發(fā)貸款業(yè)務的風險？銀行將對這項業(yè)務做何調整？對房地產開發(fā)商、個人購房者、以及房價會分別產生多大影響？

　　連平：房地產開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務占比還相對較低，普遍都在8%以下，低一點的在6%—7%，可能有些中小商業(yè)銀行稍微高一點，大概達到10%多一點。如果說整個房地產市場總體上比較平穩(wěn)，沒有出現大的系統(tǒng)性風險，房地產開發(fā)貸款的風險還不會很大。對商業(yè)銀行來說，房地產開發(fā)貸款有不錯的回報，而且還比較穩(wěn)定，因此商業(yè)銀行肯定還是要做的。

　　房地產行業(yè)是中國所有行業(yè)中最重要的行業(yè)之一，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國二三線城市房地產行業(yè)的發(fā)展還有很好的發(fā)展空間，它肯定還將是商業(yè)銀行非常重要的一塊業(yè)務。我們可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機的沖擊，房地產市場價格有所下跌的情況下，房地產行業(yè)的信貸還是保持了相對穩(wěn)定的態(tài)勢。而2009年二季度之后，經濟開始回暖，房地產市場價格也開始上漲，各家銀行也相應增加了房地產貸款的比重，但并未有大幅度提升�？偟膩碚f，這樣的比重反應了商業(yè)銀行對這塊業(yè)務還是比較關注的。

　　郭世坤：基于我們對于中國整個房地產業(yè)狀況和未來發(fā)展趨勢的判斷，在目前的中國文化背景和居民收入狀態(tài)下，個人住房貸款風險相對較低，當然銀行也要杜絕假按揭、虛假交易等。銀行提高首付成數，對于個人住房貸款可能不會產生太大影響，由于不愿意承擔更多利息等原因，中國居民甚至會自愿提高首付比例。

　　而從房地產開發(fā)貸款來看，當前中國房地產市場快速發(fā)展，房地產業(yè)良莠不齊，在土地交易開發(fā)過程中，難免會出現包括房地產商本身實力、信譽、以及環(huán)節(jié)斷裂等問題，這些都很可能導致房地產開發(fā)貸款風險。還有可能出現房產價格不斷上漲，房地產開發(fā)商囤地、囤房，以及土地使用出現違反政策、違規(guī)等風險。

　　銀行需要對上述問題引起重視和進行有效防范，此時適當降低房地產開發(fā)貸款占全部貸款和墊款比例也是應該的。此外，配合國家政策需要，銀行也需要加大對實體經濟、企業(yè)、基礎設施面的信貸支持。

　　銀行壓縮房地產開發(fā)貸款，并不能說銀行退出了這一領域，而是銀行出于對信貸風險的考慮，選擇更優(yōu)質的貸款投向。對個人購房者，我認為并不會產生太大影響；而對于房地產商，收縮政策則會產生較大影響；對于房價的影響則比較難以確定。從去年至今，銀行的房地產開發(fā)貸款占比均已有所降低，但實際房價仍繼續(xù)上漲，這也說明信貸與房價有聯系，但相關性并不太強。當然，更低的利率、更低的首付成數，也會刺激房地產需求，使得進入房地產市場資金增多。

　　貝哲民：上周四，國務院公布了一系列有關調控房貸的措施，我認為這對于抑制房地產市場過熱有一定幫助。事實上，有關“二套房首付比例50%”的規(guī)定，遠超越了歐洲、或美國等地的相關規(guī)定。這也意味著，中國的高儲蓄率和緊縮資金措施等可能會凍結原本計劃進入房地產市場的巨大流動性。因此，我認為房地產市場可能仍存在許多風險。

　　防控風險路徑

　　上海證券報：您如何看待目前房地產信貸業(yè)務的風險？如果房價進一步攀升，是否將為銀行業(yè)的資產質量埋下隱憂？銀監(jiān)會對于房地產開發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關貸款抵押價值比例不超過市場成本50%等規(guī)定，對于包括開發(fā)貸款在內的房地產信貸風險防范是否有效？還有哪些進一步防控相關風險的措施建議？

　　郭世坤：從中國實際情況來看，未來房價仍有一定上升空間。當然，在不同區(qū)域、不同樓盤，可能也會出現一定程度房價下跌的情形。如果房價上漲過快、甚至出現飆升的話，以后可能也會出現房價大幅下降的情況，而房地產價格下降肯定會帶來銀行信貸資產質量的隱憂。

　　當前監(jiān)管部門對房地產信貸風險的監(jiān)控、政策規(guī)定，應該說是比較全面和有效的。比如，房地產開發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關貸款抵押價值比例不超過市場成本50%等規(guī)定，這對防范風險是有效的，在即使出現相關風險的情況下，銀行資產也能夠得到有效補償。

　　對于進一步防范風險的措施，我認為，在多年經驗的基礎上，政府對于房地產風險監(jiān)管和防范比較有經驗，也有相應的對策。我補充建議主要有三點。第一，保證房地產市場規(guī)范性和房產交易的真實性。這需要監(jiān)管層和銀行兩方面更加重視，監(jiān)管層要加強監(jiān)管，銀行也需要進行有效核實，防止虛假交易。第二，嚴格操作規(guī)范。要實現房產交易真實，必須從操作真實、有效開始，以前出現的假按揭、欺詐騙取資金，都并非因為監(jiān)管層、銀行沒有相應的規(guī)章制度，而是在操作中銀行并沒有嚴格按照規(guī)章制度進行。第三，嚴格流程。流程需要得到保證，要保證購房交易的真實性，包括對于購房者購買能力等多種條件的審核，要保證真實性。

　　連平：現在，房地產市場已經有了泡沫，房地產市場價格上漲的越快，為銀行業(yè)資產質量埋下的隱患就越大。如果房地產市場價格大幅度飆升的話，那么離泡沫破滅的時間就不遠了，所以這個時候銀行需要特別謹慎。

　　但是通常情況下，房地產泡沫的破滅跟利率的提升有很大關系，因為利率大幅度提升會購房者無力支付。而目前利率不太可能很大幅度提高，因此房地產泡沫也不太可能呈現迅速破滅的局面。另外目前我國的房貸業(yè)務中，首付比例相對來說還是比較高的，一般都在二到三成，現在將二套房提高到了五成，所以從首付比例的角度來看，與國際上相比風險不大，接下來關鍵是要看利率。

　　我們現在要做的就是如何在利率不斷上調之前就將房價穩(wěn)定在一個相對合理的水平，這樣由于未來利率水平上調帶來房地產市場泡沫破裂的風險就會相應減小。我覺得最近出臺的這些措施還是比較及時的，在沒有動用利率政策之前通過這些行業(yè)政策將泡沫控制住，這樣可以避免未來出現大的系統(tǒng)性風險。

　　貝哲民：我認為，建立一個房地產信貸交易的二級市場，能夠幫助降低商業(yè)銀行級別不高的房貸資產的風險。不過，盡管當前中國房地產市場風險出現上揚態(tài)勢，但由于中國房地產貸款首付比例非常高等調控措施的存在，中國房地產市場的風險并不會像歐洲、美國等房地產市場那么大。至于防控相關風險的措施建議，我認為需要進一步改進和提升銀行間互相個人信貸信用情況。 　　⊙記者 唐真龍 石貝貝