若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房?jī)r(jià)推高到國(guó)民須同時(shí)忍受供應(yīng)不足及高房?jī)r(jià)的痛苦。這也是為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本、房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的原因。

　　投機(jī)性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的，當(dāng)房?jī)r(jià)一直上升至遠(yuǎn)超過整個(gè)經(jīng)濟(jì)所能負(fù)荷的水平，投機(jī)性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房?jī)r(jià)下滑，而房?jī)r(jià)下挫又會(huì)造成投機(jī)性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實(shí)性需求的減少)。由于之前累積的投機(jī)性及恐慌性需求過大，房?jī)r(jià)將會(huì)一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的時(shí)期，不少人會(huì)因房產(chǎn)的高回報(bào)而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利于中國(guó)科技興國(guó)的目標(biāo)。此外，上升的房?jī)r(jià)亦會(huì)造成租金、工資、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國(guó)由一個(gè)成本低廉、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍的經(jīng)濟(jì)體，逐步變成一個(gè)高房?jī)r(jià)、高工資、高租金、高成本、高物價(jià)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)乏力的經(jīng)濟(jì)體。

　　保證公營(yíng)房屋量的供應(yīng)只是第一步，公營(yíng)房?jī)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，中、高檔公營(yíng)房相對(duì)商品房有兩至四成折扣率較為合適。必須強(qiáng)調(diào)的是，上述的折扣率只是用來計(jì)算首次推出的公營(yíng)房?jī)r(jià)。一旦此價(jià)錢被定下來，日后的房?jī)r(jià)調(diào)整將按建造成本、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及土地短缺程度調(diào)整，而不是按私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅調(diào)整。

　　□新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副教授 葉秀亮

　　高房?jī)r(jià)源于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡

　　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡是中國(guó)高房?jī)r(jià)的癥結(jié)所在。若中國(guó)只依賴私營(yíng)開發(fā)商建造大部分房屋，那么，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的問題將無法根本解決，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“一收就死、一放就狂飆”的現(xiàn)象還將重復(fù)出現(xiàn)。因此,解決高房?jī)r(jià)必須從根治市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡入手。筆者建議，中國(guó)可借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，建造和出售大量?jī)r(jià)錢合理且具有相當(dāng)利潤(rùn)的公營(yíng)房屋給具備資格申請(qǐng)者，滿足國(guó)民住房需求。

　　高房?jī)r(jià)病因之一：市場(chǎng)力量是根據(jù)“錢”而不是“需要”分配房子

　　有觀點(diǎn)以市場(chǎng)供需來分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)是用錯(cuò)了工具。首先，市場(chǎng)派分析的假設(shè)前提是國(guó)民收入相對(duì)平均，以致誰“需要”某一商品(包括房屋)，就會(huì)甘愿通過減少其他支出并出較高的價(jià)錢買入該商品。遺憾的是，上述假設(shè)根本不成立。由于中國(guó)貧富差距較大，再加上海外購(gòu)房者的購(gòu)買力遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)普通居民，其結(jié)果是市場(chǎng)力量將有限的房屋分配給“有錢”的海外買家及國(guó)內(nèi)富裕人士手中，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。

　　高房?jī)r(jià)病因之二：開發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應(yīng)求

　　供求關(guān)系分析的另一個(gè)隱藏假設(shè)，是市場(chǎng)有無數(shù)的供應(yīng)者及需求者，以致于沒有一個(gè)供應(yīng)者具備通過減少供應(yīng)去抬高價(jià)格的市場(chǎng)定價(jià)能力，供需不存在嚴(yán)重的不對(duì)稱性。

　　然而，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這些假設(shè)均嚴(yán)重背離現(xiàn)實(shí)。如，開發(fā)商和購(gòu)房者無論在定價(jià)能力、持貨能力及樓盤資訊上均存在相當(dāng)大的不對(duì)稱性，以致于開發(fā)商能通過不同策略榨取消費(fèi)者剩余獲取最大化的利潤(rùn)。

　　綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面,購(gòu)房者的數(shù)量巨大；另一方面，開發(fā)商們可以通過以往形成的行業(yè)慣例(如每一樓盤均須有四至六成的利潤(rùn))，使其具有相當(dāng)?shù)亩▋r(jià)能力。再加上開發(fā)商每一次推盤只推出一小批，制造供不應(yīng)求的假象。經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，一旦供應(yīng)方具備一定的定價(jià)能力，那么，供應(yīng)方會(huì)制定出使其利潤(rùn)最大化的價(jià)格。

　　由于具備定價(jià)能力，開發(fā)商一般會(huì)采取擠牙膏式的銷售策略及其他策略，榨取最大的消費(fèi)者剩余價(jià)值及造成恐慌性需求，以讓其在價(jià)格上的“得”大于數(shù)量上的“失”,以使其利潤(rùn)最大化。其后果是房?jī)r(jià)過高及供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民的期望。

　　讓市場(chǎng)力量主導(dǎo)樓市后患無窮

　　毫無疑問，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房?jī)r(jià)推高到國(guó)民須同時(shí)忍受供應(yīng)不足及高房?jī)r(jià)的痛苦。這也是為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本，房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國(guó)民所期望的原因。

　　持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)會(huì)造成投機(jī)性需求及恐慌性需求，讓開發(fā)商可以獲取更高的價(jià)格。當(dāng)投機(jī)性需求及恐慌性需求達(dá)到某一程度，新盤的價(jià)格甚至可高于一般中高收入群體所能負(fù)擔(dān)的，而“真實(shí)的消費(fèi)者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲?yán)重負(fù)數(shù)。

　　畢竟，投機(jī)性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的，當(dāng)房?jī)r(jià)一直上升至遠(yuǎn)超過整個(gè)經(jīng)濟(jì)所能負(fù)荷的水平。一旦到了這天，投機(jī)性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房?jī)r(jià)下滑，而房?jī)r(jià)下挫又會(huì)造成投機(jī)性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實(shí)性需求的減少)，由于之前累積的投機(jī)性及恐慌性需求過大，房?jī)r(jià)將會(huì)一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)(如日本上世紀(jì)90年代的泡沫破裂、美國(guó)的金融海嘯均與樓市暴挫有關(guān))。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若一任市場(chǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的時(shí)期，不少人會(huì)因房產(chǎn)的高回報(bào)而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利中國(guó)科技興國(guó)的目標(biāo)。此外，上升的房?jī)r(jià)亦會(huì)造成租金、工資、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國(guó)由一個(gè)成本低廉、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍的經(jīng)濟(jì)體，逐步變成一個(gè)高房?jī)r(jià)、高工資、高租金、高成本、高物價(jià)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)乏力的經(jīng)濟(jì)體。事實(shí)上，20世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫摧毀了香港的成本及競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在的香港已被鎖死在一個(gè)高房?jī)r(jià)、高租金、高工資及高物價(jià)的惡性循環(huán)。

　　另外，香港及新加坡的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，開發(fā)商有將房子的面積縮小，以支持較高價(jià)格賺取更高利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)。但由于每一時(shí)期所能縮小的面積，會(huì)被社會(huì)接受程度所限制，以致每次只能縮小一點(diǎn)，待社會(huì)的文化慢慢接受后，又再縮小一點(diǎn)兒。雖然每一次縮小不致太顯眼，但若持續(xù)如此十多年，其總共縮小的面積將會(huì)頗大，以致香港出現(xiàn)了香港式的“蝸居”。筆者相信，若任由市場(chǎng)力量主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的房子將越建越小。