案例三

　　不良信用記錄“卡”住貸款

　　無(wú)獨(dú)有偶，同樣想著改善環(huán)境的林先生，與妻子商量著賣掉原先房子，湊上近幾年的積蓄，打算換套大房子。今年9月，林先生相中徐匯區(qū)一套三房，如能貸到七成的貸款就剛好能買下。林先生是醫(yī)學(xué)博士，在一家醫(yī)院工作，通過(guò)朋友向銀行詢問(wèn)貸款情況。不久，消息傳來(lái)，貸款沒(méi)問(wèn)題。林先生就放心地與上家簽訂了定金協(xié)議，支付了5萬(wàn)元定金。

　　在約定的簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限到期前，林先生又托人向貸款行打聽(tīng)貸款審批問(wèn)題，并提供了他和妻子的身份信息。銀行查詢后告知林先生貸款有問(wèn)題，原因是其妻子之前曾有過(guò)未按期歸還銀行貸款的不良信用記錄，現(xiàn)在銀行加強(qiáng)貸款審核力度，貸款審批可能不能通過(guò)。

　　這下可把林先生急壞了，定金協(xié)議中約定貸款貸不出就算他違約的，定金可能被沒(méi)收。還好上家也是賣舊房買新房，不希望在此事上有糾纏，就把定金退還給了林先生，這才減少了買家的損失。

　　中介訴苦

　　“擦邊球”難打 “貸不出”增多

　　針對(duì)年底出現(xiàn)的房貸 “偏緊”現(xiàn)象，中介業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房屋買賣是一個(gè)過(guò)程，少則一個(gè)月多則兩個(gè)月。期間，許多環(huán)節(jié)都有可能突發(fā)狀況影響交易的正常進(jìn)行。比如，在新產(chǎn)證沒(méi)有出來(lái)之前，房子都有可能會(huì)被查封。特別是最近快到年底了，不同銀行“惜貸”情況有所不同，一些之前寬松時(shí)都能辦的“擦邊球”買家，如今只有望梅止渴的份了。

　　當(dāng)記者提到委托辦理貸款時(shí)，業(yè)內(nèi)人士透露，一般正規(guī)的中介公司，都設(shè)有一個(gè)專門負(fù)責(zé)與銀行信貸聯(lián)系的貸款部門。如果顧客委托中介辦理貸款，中介會(huì)先對(duì)貸款人做一個(gè)詳細(xì)的初審報(bào)告，不過(guò)，這份報(bào)告僅供中介內(nèi)部查看，一般不提供給買家看的，只口頭告訴他們初審的結(jié)果。

　　除此之外，中介一般也不會(huì)和買家簽訂貸款委托書(shū)，因?yàn)楦骷毅y行的微調(diào)策略不同，中介只是起到一個(gè)穿針引線的服務(wù)作用。然而，如果買家要求自己辦理房貸，則必須寫(xiě)一份聲明交給中介，聲明自己辦理貸款的一切后果自負(fù)。

　　值得注意的是，這位業(yè)內(nèi)人士透露，辦理貸款買房手續(xù)時(shí)，買家往往容易忽略 “貸不出”這種可能性，目前許多買賣合同的附件中往往只考慮到“貸不足的部分，在規(guī)定期限內(nèi)用現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，很少有人考慮到萬(wàn)一貸不出怎么辦的問(wèn)題。近來(lái)，房貸“趨緊”一說(shuō)風(fēng)生水起，“貸不出”的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也逐漸顯現(xiàn)。

　　律師提醒

　　買房前這些準(zhǔn)備少不了

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所民商法專家馬永健律師提醒購(gòu)房者，貸款購(gòu)房必須注意防范貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)。買房本身只是買方和賣方之間的事，因此簽了定金協(xié)議或房地產(chǎn)買賣合同或是商品房預(yù)售合同，即在買方和賣方之間產(chǎn)生法律約束力，違背合同約定則可能產(chǎn)生法律責(zé)任問(wèn)題。由于貸款購(gòu)房中，買房人需要以貸款作為支付房款的支付條件，必然涉及到銀行，而銀行是否審批貸款，主要是根據(jù)貸款人的情況和銀行的審批條件、貸款政策來(lái)定的。

　　因此，貸款買房人必須在簽訂合同前，對(duì)自己首付款的支付能力、貸款成數(shù)、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷，以免房子買不成還要被沒(méi)收定金或是支付巨額違約金。就二套房貸而言，貸款人更應(yīng)注意相關(guān)政策規(guī)定，因有“已利用貸款購(gòu)房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，其貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，首付比例不得低于40%”的硬性規(guī)定，買房人應(yīng)當(dāng)在簽署定金協(xié)議或買賣合同前，把自己有房貸的情況和收入情況如實(shí)反映給銀行，詳細(xì)詢問(wèn)貸款政策和貸款審批通過(guò)的可能性。

　　時(shí)近年底，銀行一般都會(huì)收縮信貸規(guī)模，加上央行一再?gòu)?qiáng)調(diào)各銀行應(yīng)遵守二套房貸政策，因此貸款審批條件會(huì)更嚴(yán)，審批流程也可能較長(zhǎng)。

　　因此，馬永健律師特別提醒準(zhǔn)備在年底前購(gòu)房的買房人，應(yīng)該防范因自身原因?qū)е沦J款貸不出的法律風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同前預(yù)先審查自己有無(wú)逾期歸還房貸記錄、逾期信用卡還款記錄等不良信用記錄；此外還應(yīng)注意防范因貸款政策變化、貸款規(guī)�？s小、收入證明不實(shí)等外部原因?qū)е碌馁J款不出的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    晚報(bào)記者 陸慧