提升北京戰(zhàn)略

　　被后起之秀步步緊逼的萬科，自然不甘將市場(chǎng)拱手相讓，在這一背景下，毛大慶從凱德置地辭職走馬上任萬科公司副總裁并兼任北京萬科總經(jīng)理一事，被業(yè)內(nèi)視為萬科重振北京市場(chǎng)的重要舉措。隨后，萬科又從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)把房產(chǎn)銷售領(lǐng)域表現(xiàn)強(qiáng)勁的肖勁挖了過來，這更驗(yàn)證了市場(chǎng)此前的猜測(cè)。

　　環(huán)渤海區(qū)域，是萬科三大重點(diǎn)區(qū)域之一，北京，本是同上海、深圳一樣成為萬科發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)城市，但事實(shí)上，萬科在北京的發(fā)展卻不盡如人意。

　　從1987年成立北京萬科以來，萬科在北京僅開發(fā)了13個(gè)項(xiàng)目，總開發(fā)面積剛滿300萬平方米，而晚成立的萬科上海公司卻開發(fā)了18個(gè)項(xiàng)目，總開發(fā)面積近400萬平方米。更關(guān)鍵的是，截至今年8月底，萬科在上海的土地儲(chǔ)備高達(dá)280萬平方米，而北京的土地儲(chǔ)備近乎為零。萬科集團(tuán)的年報(bào)顯示，除了2004年，過去10年，北京市場(chǎng)對(duì)萬科整體銷售收入的貢獻(xiàn)率均不到10%。2009年上半年，萬科在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.37億元，僅占萬科整體銷售收入的3.88%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)率只有3.35%。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，以萬科在地產(chǎn)江湖中的地位，萬科在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)與之實(shí)在不相符，非但沒有表現(xiàn)出龍頭老大的氣勢(shì)，甚至有淪為二流開發(fā)商之憂。

　　8月，毛大慶走馬上任，并放言要在5年內(nèi)讓萬科進(jìn)入北京市場(chǎng)前三。

　　9月，萬科聯(lián)合中糧地產(chǎn)，斥資51.3億，先后拿下房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地，這使得萬科在北京的土地儲(chǔ)備增加了85萬平方米。雖然傳聞毛大慶為爭(zhēng)取董事局批準(zhǔn)很費(fèi)了一番力氣，但毋庸置疑的是，北京萬科總算有地開發(fā)了。

　　布局二線城市

　　深入挖掘一線城市的同時(shí)，從拿地城市看，萬科2009年的發(fā)展重點(diǎn)其實(shí)是放在了二三線城市上。

　　今年以來萬科通過競(jìng)拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲(chǔ)備中，比例不足1/6。

　　萬科對(duì)二三線城市的重視力度加深不僅表現(xiàn)在公開土地競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)，還體現(xiàn)在與地方政府和國(guó)資平臺(tái)合作的重視程度上。

　　5月份，萬科與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科表示，將在房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體等重點(diǎn)領(lǐng)域擴(kuò)大投資，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)春開發(fā)投資總額30億元。王石更放言年內(nèi)要在長(zhǎng)春拿下三個(gè)項(xiàng)目。

　　10月份，萬科與南京市最大的國(guó)資平臺(tái)——南京交通集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩家集團(tuán)旗下的交通投資置業(yè)公司和萬科南京公司將共同成立項(xiàng)目公司，聯(lián)手開展土地運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這是萬科曲線拿地策略的表現(xiàn)，與地方政府合作，有利于直接從土地市場(chǎng)拿地，與地方國(guó)企合作，有利于與之分享土地開發(fā)獲利。萬科集團(tuán)總裁郁亮曾公開表示，“萬科希望在今年買一些以前不容易買到的地，買一些有戰(zhàn)略價(jià)值的土地”。

　　在此背景下看10月16日萬科取得長(zhǎng)春地王，就別有深意。萬科總裁郁亮的話直接表明了萬科的轉(zhuǎn)變更近于無奈：“哪有機(jī)會(huì)就去哪里，一線城市的地誰都想要，但價(jià)格貴啊，同樣的地價(jià)在二線城市可以拿到更好的地，為什么要擠在一線城市去搶呢？”據(jù)其透露，萬科還將準(zhǔn)備進(jìn)入昆明、烏魯木齊、貴陽。

　　或?qū)�啟�?dòng)商業(yè)地產(chǎn)

　　相比轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，一向以住宅為主業(yè)的萬科或?qū)�啟�?dòng)商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭更令業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　毛大慶上任伊始，就流露出將啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的意思，連續(xù)拿下長(zhǎng)陽兩塊地后，又在一論壇上明確表示萬科并不是絕對(duì)不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬科也會(huì)進(jìn)入商業(yè)。此話引起業(yè)內(nèi)極大關(guān)注，雖然毛大慶此話更多的是針對(duì)北京萬科長(zhǎng)陽項(xiàng)目，但毛大慶還是萬科副總裁，難免讓業(yè)內(nèi)不去猜測(cè)萬科的策略轉(zhuǎn)向。

　　其實(shí)，毛大慶走馬萬科時(shí)，業(yè)內(nèi)已就萬科的意圖做了多方猜測(cè)，其中一種猜測(cè)就是萬科看中毛大慶的不僅僅是其在拿地方面的魄力，更有其在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地15年的經(jīng)驗(yàn)。

　　畢竟，雖然萬科在市場(chǎng)份額方面還穩(wěn)居市場(chǎng)老大的位置，短期內(nèi)很難有其他企業(yè)所能撼動(dòng)，但是在凈利潤(rùn)率、股東回報(bào)等證明企業(yè)盈利能力的方面，表現(xiàn)卻很不盡如人意。

　　此前萬科112億公開募資計(jì)劃雖然以超過99%的高票數(shù)獲得股東大會(huì)通過，但是，市場(chǎng)層面的反應(yīng)卻耐人尋味，有為萬科及時(shí)轉(zhuǎn)向叫好的，但質(zhì)疑萬科此舉的聲音也不少，一方面固然有上次增發(fā)被套牢的投資者至今尚未解套的教訓(xùn)，另一方面卻表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)萬科盈利能力的質(zhì)疑。

　　在這樣的大背景下，萬科在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的任何調(diào)整，都顯得既有急迫性也有必然性。

　　本報(bào)記者 魯歡