●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”

　　●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　●推高房價(jià)——“媒體非常有用”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的構(gòu)成中，存在多個利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房價(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房價(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

　　住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。　

　　在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米�！�

　　汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說明，政府在從房價(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過了房價(jià)的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用�！罢�府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說。

　　從這份成本清單也可以看出，開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當(dāng)然有時候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的�！�

　　房價(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

　　江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，房價(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房價(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。