降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場買房

　　發(fā)生在2007年的次貸危機(jī)揭示了一個(gè)非常重要的道理，用貨幣政策來控制資產(chǎn)價(jià)格是無效的，因?yàn)槿魏翁岣呃�率的方法都�?huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本的增加，其結(jié)果不是刺激資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，就是導(dǎo)致資產(chǎn)持有人之資產(chǎn)負(fù)債表的惡化、乃至破產(chǎn)。

　　正確的做法應(yīng)當(dāng)是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當(dāng)提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會(huì)下降、資金成本就會(huì)提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會(huì)隨之下降，從而必將對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生積極的遏制作用。這一點(diǎn)已經(jīng)被2007年次貸危機(jī)發(fā)生前、政府有關(guān)當(dāng)局采取提高居民購買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實(shí)。更為有效的方法當(dāng)然是對(duì)進(jìn)入住宅商品市場的投資或者投機(jī)者加以甄別，以防止過度的投資或者投機(jī)需求推高房價(jià)。如前所述，對(duì)投資者或者投機(jī)者加以甄別的最為簡便的方法就是根據(jù)本地納稅的稅號(hào)來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機(jī)者，并對(duì)外來的投資者與投機(jī)者的購房行為加以必要的限制。

　　有必要指出的是，對(duì)外來購房者采取歧視性政策并不意味著剝奪外來就業(yè)人員的居住權(quán)，相反，對(duì)外來投資者與投機(jī)者采取歧視性政策正是為了確保外來就業(yè)人員可以更加公平地獲得居住權(quán)，因?yàn)橥鈦砭蜆I(yè)人員是為本地創(chuàng)造稅收收入而有權(quán)獲得居住權(quán)的，假如不對(duì)那些沒有為獲得居住權(quán)而做出貢獻(xiàn)的投資者與投機(jī)者采取歧視性政策，那么前者就會(huì)因?yàn)槿狈ω泿鸥偁幜Χ�被后者擠出。由此造成的后果不僅對(duì)于前者是不公平的，而且對(duì)于中國的城市化發(fā)展也是非常不利的。

　　深化財(cái)政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈

　　現(xiàn)實(shí)情況表明，關(guān)注民生的中央政府傾向于控制房價(jià)，但是，正如我們?cè)诖饲暗奈恼轮幸呀?jīng)指出的那樣，為了從土地資源中獲取財(cái)政收入來源的地方政府并不會(huì)主動(dòng)地去控制房價(jià)。這樣，就會(huì)發(fā)生中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場時(shí)的不合作博弈。所以，為了保證中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，就必須理順中央和地方政府間的事權(quán)和財(cái)權(quán)。解決這個(gè)問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩(wěn)定的稅收來源，并且可以以此穩(wěn)定的稅收來源為擔(dān)保進(jìn)入債券市場發(fā)行地方建設(shè)債券來平滑地方政府財(cái)政差額的權(quán)利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩(wěn)健的財(cái)政來源，那么地方政府與中央政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉(zhuǎn)化。

　　改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)

　　稍加觀察就可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲在很大程度上是因?yàn)橛写罅勘緛響?yīng)該投資產(chǎn)業(yè)的資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒樓而造成的。為此，就有必要來探討一下大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場的原因，以便能夠找到有效解決此問題的方法。

　　自2004年以來，政府有關(guān)部門先后采取了一系列旨在控制經(jīng)濟(jì)增長過快與貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)政策。這些宏觀調(diào)控政策措施幾乎涵蓋了所有的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，比如人民幣對(duì)內(nèi)升息、對(duì)外升值，取消出口退稅，推行新勞動(dòng)合同法，提高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等。再從外部環(huán)境來看，在美元泛濫的沖擊下，國際原油與大宗商品價(jià)格不斷走高，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資的成本不斷上升，利潤不斷被走高的成本所擠壓。至于那些可以獲取壟斷利潤的產(chǎn)業(yè)部門，對(duì)于大部分民間投資者來講幾乎都存在著不可能逾越的進(jìn)入壁壘，而結(jié)構(gòu)調(diào)整又面臨著技術(shù)與人力資本高度短缺的稟賦約束。

　　面對(duì)這樣的困境，民間資本就只有向房地產(chǎn)市場和資本市場突圍，從而導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格、特別是房產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲。其結(jié)果使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中基于實(shí)業(yè)投資的“生產(chǎn)邏輯”迅速轉(zhuǎn)變成為基于金融和地產(chǎn)投資的“金融邏輯”，并在“金融邏輯”的作用下導(dǎo)致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)很快走向了泡沫化。

　　因此，為了控制房價(jià)的瘋狂上漲不僅需要采取上述各種限制性的政策，還需要有引導(dǎo)民間資本重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的疏導(dǎo)性政策。為此，就需要進(jìn)一步改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理，繼續(xù)采取寬松的貨幣政策和穩(wěn)定的匯率政策，對(duì)出口加以補(bǔ)貼的政策，限制產(chǎn)業(yè)壟斷、放松產(chǎn)業(yè)進(jìn)入管制和積極的產(chǎn)業(yè)開放政策，以及支持民間資本進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的信貸政策等。此外，對(duì)于勞動(dòng)和環(huán)保等既定的法律和法規(guī)等也可以進(jìn)行一定程度的修正。如果能夠通過這樣的政策與法規(guī)調(diào)整激勵(lì)民間資本更多地進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，那么不僅有助于緩解房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價(jià)格快速上揚(yáng)的非常局面，而且也將有助于中國經(jīng)濟(jì)的基本面向著更加健康的方向發(fā)展。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)投資的增加可以導(dǎo)致固定資產(chǎn)占GDP比重的上升與就業(yè)量的增加，這將為未來的經(jīng)濟(jì)增長打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。