- 剖析·影響 高單價(jià)“地王”最影響房?jī)r(jià)預(yù)期

　　“地王”要么是高總價(jià)，要么是高單價(jià)。高單價(jià)會(huì)影響大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，買家追漲和賣家捂房現(xiàn)象在“地王”新出的時(shí)間段內(nèi)表現(xiàn)最明顯。而高總價(jià)會(huì)影響樓市實(shí)際的有效供應(yīng)等。

　　影響1：影響購(gòu)房者預(yù)期

　　“地王”成本價(jià)格與當(dāng)前在售樓盤價(jià)格持平的現(xiàn)象比較多。拿下“地王”的房企預(yù)期的則是未來(lái)的增值。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，土地價(jià)格的刷新是必然的，因?yàn)橐粋�(gè)城市和一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政投入的增加，沒(méi)有理由讓土地價(jià)值反而貶值了。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大家都會(huì)預(yù)期地價(jià)上漲，而地價(jià)上漲也體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　多個(gè)“地王”拍出后的區(qū)域行情表明，“地王”的剛性成本讓不少人覺(jué)得今后的房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越貴，從而帶來(lái)一定的恐慌性購(gòu)買，在美利山、金都杭城、珠江帝景等社區(qū)，二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)了明顯的恐慌性購(gòu)買和業(yè)主捂房不售，足見(jiàn)其影響之大。

　　影響2：或引發(fā)壟斷

　　華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)是，總價(jià)幾十億元、幾十萬(wàn)平米大體量的土地入市，只有實(shí)力雄厚者才能拿下地塊，會(huì)形成少數(shù)企業(yè)壟斷市場(chǎng)，從而使供應(yīng)效率降低。其理由是：一塊地在一個(gè)企業(yè)手中，受到企業(yè)自身策略、人力和資金的限制，會(huì)有一個(gè)逐步開(kāi)發(fā)的過(guò)程，一次推出的供應(yīng)量是有限的；而一塊大的地塊如果切成多個(gè)，由不同的企業(yè)開(kāi)發(fā)，就會(huì)有更多的新增開(kāi)發(fā)量同時(shí)入市。此外，動(dòng)輒數(shù)十億的資金，讓很多企業(yè)都被隔離在市場(chǎng)外，減少了競(jìng)爭(zhēng)。

　　李文杰表示，大塊出售有其積極的一面，如可以形成更好的統(tǒng)一規(guī)劃，提升區(qū)域的整體形象等，但他仍然傾向于限制過(guò)大的地塊推出。“在高價(jià)拿地的企業(yè)本來(lái)就希望等一等再入市的背景下，大型地塊供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加劇樓市的供求不對(duì)等局面�！�

　　影響3：增加宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　知名房產(chǎn)評(píng)論人士蔡鴻巖表示，近期多個(gè)“地王”競(jìng)拍中都出現(xiàn)國(guó)企的身影，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金流入樓市的現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金不足。

　　業(yè)界多位人士指出，“地王”動(dòng)輒數(shù)十億的資金讓不少企業(yè)“眼紅”，圈錢拿地的欲望受到刺激，或助長(zhǎng)新一輪的樓市、股市泡沫。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，僅A股市場(chǎng)，房地產(chǎn)上市公司計(jì)劃通過(guò)增發(fā)募集資金已超過(guò)200億元，而公司債券融資計(jì)劃募集資金也高達(dá)110億元。而進(jìn)入9月之后，樓市“圈地?zé)岢薄敝鴮?shí)燙煞人：短短10天內(nèi)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中國(guó)綠城、SOHO中國(guó)等購(gòu)地資金合計(jì)達(dá)數(shù)百億元。如此一來(lái)，樓市的風(fēng)險(xiǎn)和股市的風(fēng)險(xiǎn)就有更加緊密的聯(lián)動(dòng)。而且這種聯(lián)動(dòng)性很可能會(huì)表現(xiàn)在互相推高泡沫。當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)，樓市、股市的起伏互相影響，增加了宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　 - 貼士·購(gòu)房 升級(jí)置業(yè)者可從容些

　　“地王”頻出對(duì)樓市最直接的影響就是價(jià)格被拉入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，波動(dòng)頻率加大，置業(yè)者面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)增大。因此，“地王時(shí)代”不僅對(duì)置業(yè)者的錢包提出了挑戰(zhàn)，也對(duì)置業(yè)者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力提出更高的要求。

　　業(yè)內(nèi)專家蔡鴻巖表示，在北京房?jī)r(jià)平均幾千元的時(shí)代，幾乎沒(méi)有置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可言�，F(xiàn)在“地王”頻現(xiàn)，好比在平靜的水面投入一塊石頭，激起波浪：房?jī)r(jià)被推升，又回落和起伏，不斷有大石頭入水，水中的波浪就會(huì)持續(xù)不斷。購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)尤為重要。

　　對(duì)于已經(jīng)有了一套房在手的升級(jí)置業(yè)者而言，“地王”的影響會(huì)小一些，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，已有的房子也會(huì)上漲；在房?jī)r(jià)下跌時(shí)候，房產(chǎn)也會(huì)貶值。如果有著平和而非投機(jī)的心態(tài)，在高位時(shí)賣掉小房買大房，也不會(huì)虧。如果賣小房后成功“抄底”，更有得賺。因此，升級(jí)置業(yè)者會(huì)是“地王時(shí)代”最從容的人群。

　　而對(duì)于多數(shù)投資客而言，目前還是處于賺的狀態(tài)。高策顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平說(shuō)，業(yè)界有俗語(yǔ)說(shuō)，樓市和股市比較接近，在別人恐懼的時(shí)候貪婪，在別人貪婪的時(shí)候恐懼�！暗赝酢毙�應(yīng)會(huì)制造出更多的貪婪，因此，理性的人應(yīng)該有更多的恐懼。

　　李國(guó)平指出，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)周期似乎可以總結(jié)出一個(gè)規(guī)律，樓市走勢(shì)周期會(huì)比股市慢三個(gè)月到半年。因此，可以依據(jù)股市周期來(lái)判斷自己在樓市上的入市和退市時(shí)間。“近期股市已經(jīng)調(diào)整，樓市會(huì)在今后的三個(gè)月到半年內(nèi)迎來(lái)一輪調(diào)整。”李國(guó)平說(shuō)，當(dāng)然這屬于個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，僅供參考。