●市場調(diào)研●

　　樓市泡沫受熱不均

　　二環(huán)均價微漲 五環(huán)外直逼15000元/平方米

　　2009上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的是一場風云迭起的突變，短短幾個月從谷底走到了巔峰，漲價已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，隨著6月份通州九棵樹地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤迅速掀起一輪漲價狂潮。以作為北京居住熱點之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房價已經(jīng)高達13000元/平方米左右，位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價格已經(jīng)漲到了11600元/平方米，合立方預計均價將超過15000元/平方米，朝陽區(qū)北五環(huán)外的“潤澤悅溪”目前價格高達16000元/平方米，半年時間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示，加上雙方家長積蓄想在北京五環(huán)外買房都已經(jīng)很難。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問部總經(jīng)理張坤昱強調(diào)，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續(xù)消化，后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風險。目前北京市場五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實力配套支撐，當前如此高房價主要是由過高的地價引起的哄抬效應，并不屬于正常價格范疇。三位操盤手接著談到，相對于五環(huán)外非理性的漲價潮，內(nèi)城傳統(tǒng)核心地段反而表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　以二三環(huán)為主的內(nèi)城區(qū)域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在07年到08年中出現(xiàn)了一輪價格高峰，在08年下半年整體經(jīng)濟下滑情況下，內(nèi)城區(qū)域的房屋售價下降幅度較四環(huán)外項目小很多。而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤售價也表現(xiàn)企穩(wěn)，較07年最高價格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價格漲幅基本超過70%的項目相比，內(nèi)城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無法支撐。

　　以西二環(huán)廣安門區(qū)域為例，07年下半年該區(qū)域新盤平均價格在22000元/平方米(毛坯)，而本月開盤的該區(qū)域紅山世家目前的售價為245000元/平方米(精裝修)，可見內(nèi)城產(chǎn)品目前售價維持07年最高水平，與城郊暴漲項目相比，價格泡沫化并未顯現(xiàn)。

　　二環(huán)沿線項目總體供應量小，區(qū)域稀缺價值優(yōu)勢獲得投資人士普遍認同，高價格具備有力支撐，受市場影響較小，因此長期受到投資者熱捧。區(qū)域內(nèi)項目如紅山世家、凱德華璽等往往一開盤便形成搶購風潮就是市場最真實的反映。