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一些央企為何狂砸重金,進軍自身并不擅長的房地產(chǎn)業(yè)呢?有關(guān)人士給出了如下解釋:
化工虧損轉(zhuǎn)身地產(chǎn)?
其實,在原有的房地產(chǎn)巨頭陣營中就有眾多的國企,如保利、綠地、中海、遠洋、華潤、金融街,以及各地城建集團,只是因為這些公司的主業(yè)就是地產(chǎn),所以沒有給人太多的意外;而現(xiàn)在最讓人吃驚的也恰恰是更多其他行業(yè)的央企、國企來了,而他們的主業(yè)原本和地產(chǎn)關(guān)系不大,他們來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè),組成了最新的一股拿地大軍。
就拿中化方興來說,其母公司中化集團是國資委圈定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型央企之一。近半年來,中化集團的其他幾個主業(yè)農(nóng)業(yè)、能源、化工等行業(yè)不甚景氣。今年一季度,化工行業(yè)普遍虧損,業(yè)績大幅下滑,利潤水平不及去年1/4。中化下屬上市公司中化國際經(jīng)營的大宗商品橡膠、焦炭、鐵礦砂,受到了明顯影響。中化集團資產(chǎn)規(guī)模約1000億元,按照國資委核定央企主業(yè)的標準,該集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模應在集團總資產(chǎn)的20%左右,即有200億元。很多人并不知道,其實著名的遠洋地產(chǎn)就是中化旗下的地產(chǎn)公司。
只是近年來,中化方興的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才迅速發(fā)展,母公司不斷將資產(chǎn)注入方興地產(chǎn),方興在拿到巨額銀行授信的同時,也在上海、北京等城市大舉收購。僅一兩年時間,便在上海陸家嘴和北京長安街就相繼投資開發(fā)或收購了金茂大廈、開晨廣場等高端項目。據(jù)悉,此次方興不會與遠洋地產(chǎn)合作,將獨立開發(fā)這塊CBD附近的地王。參與現(xiàn)場競拍的中化方興地產(chǎn)副總蓋劍高表示,該項目將會作成精品,包括高端住宅和商業(yè)地產(chǎn),但銷售價格還沒有確定。
產(chǎn)能過剩下的不得已?
對于這些央企最近迅速進入地產(chǎn)領(lǐng)域的原因,各界看法眾多,其中比較典型的幾種觀點認為:首先,即使在金融危機的背景下,這些央企可投資的資金量依然眾多;其次,一些央企對于自己主業(yè)的前景卻并不看好,反而認為房地產(chǎn)業(yè)更加保險或者利潤可觀;第三,房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位將更加強化,因此以央企為代表的國有資本欲在此領(lǐng)域加大投入以爭奪主導權(quán)。
潘石屹認為,在金融危機的背景下,一周之內(nèi)北京連續(xù)誕生了兩個央企地王,并且房地產(chǎn)經(jīng)驗并不豐富,開發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長,說明國家發(fā)了大量的錢,銀行也放了大量的貸款,但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟的主流,這些錢不可能再去投資建電子廠、建化工廠,因為這些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩了,只能投到房地產(chǎn),購買土地。地王產(chǎn)生的背后則是在產(chǎn)能過剩背景下企業(yè)利用銀行大量放貸的不得已的選擇。
國企特性決定的?
北京師范大學王宏新教授告訴記者,這同時也是由國企的特殊性質(zhì)決定的,相對于其他類型企業(yè),國企一般和政府有著更加密切的關(guān)系,而且國企的領(lǐng)導人是由政府任命的,國企做事除了經(jīng)濟效益還注重社會效益。盡管上述兩家央企缺乏操作大盤的開發(fā)經(jīng)驗,但是,王教授認為,在2006年海爾、長虹等家電企業(yè)也都加入了房地產(chǎn)開發(fā)的行列,雖然他們都是以太原、貴陽、石家莊等二線城市開始的試水,但是仍然在高點上進入了房地產(chǎn)行業(yè)。這一次主業(yè)非地產(chǎn)的央企進入,也是可以理解的。
在金融危機的背景下,政府為保增長、保民生、保穩(wěn)定,首先要穩(wěn)定央企,國家的4萬億投資更多地“分配給”了央企,同時,大規(guī)模的銀行信貸又特別“鐘情”于央企。但是,由于出口受阻,傳統(tǒng)制造業(yè)的利潤大幅下降甚至虧損,在宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍不確定的情況下,投資實體經(jīng)濟“錢”途渺茫。資本的“逐利”特性必然使其流向近期銷售火爆、高利潤的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)成了很多央企避險的投資方式和新的利潤增長點。
提升股價間接救市?
還有專家認為,央企拿地的目的不僅僅是為了開發(fā)盈利,而是借機增加人們對企業(yè)的預期,提升股價。因為央企背景的開發(fā)商多數(shù)是上市公司,而且大多在香港上市,拿地可以提升資本市場對企業(yè)的預期,使其股價上漲,從而在資本市場上獲得更多資金。另外,在經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下,房地產(chǎn)作為關(guān)系民生的支柱產(chǎn)業(yè),需要央企的積極參與來穩(wěn)定,央企背后有國家的支持,他們直接影響地價,也是救市措施之一。還有專家指出,今年上半年地方財政收入下降,有地方政府重點扶持的地產(chǎn)商愿意配合參與拿地。
無論從4萬億投資的主要方向,還是十大產(chǎn)業(yè)振興政策的核心內(nèi)容,其主要目的都是以結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級為主線,短期保平穩(wěn)增長,長期促持續(xù)發(fā)展,因此,4萬億投資計劃將為上證央企指數(shù)中的樣本公司帶來更加巨大的商業(yè)契機。
供應不足狼多肉少?
根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計2260.72萬平方米,規(guī)劃建筑面積達到2985.6萬平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),從2007年至2009年5月,全市商品房銷售面積累計已經(jīng)達到4257.42萬平方米,住宅銷售面積累計達到3404.44萬平方米。據(jù)此計算,從2007年至今,商品房的供需缺口高達1271.82萬平方米,其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米。由此可以得出結(jié)論,北京市的土地供應明顯不足。
今年上半年,北京市商品房銷售迅速放量,連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新高,使得京城地產(chǎn)商的庫存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示,截至6月28日,北京市可售期房住宅75111套,面積964.82萬平方米;與今年初相比,分別下降31.3%和28.9%。其中,東城、西城、崇文、宣武四區(qū)的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個在售項目計算,北京平均每個項目的期房住宅存量僅70余套。從年初至今,北京城八區(qū)僅推出12塊住宅及商業(yè)用地,土地面積共計37.80萬平方米,同比下降70.36%;規(guī)劃建筑面積66.63萬平方米,同比下降60.73%。換句話說,交易量增加了,土地反而少了,對于開發(fā)商來說,出現(xiàn)了狼多肉少的局面,引得土地不斷拍出天價。
對此,中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為,對于最新拍地的幾家央企而言,決策層的想法、對利潤的追求、以及風險的防范、整體運營模式等等,都與之前傳統(tǒng)的房企有區(qū)別,因為近一個時期,這些央企拿到了更多的錢,財大氣粗。另外,應該反思當前“一龍治水”的土地供應制度,為什么必須所有的土地都要先歸到土地整理儲備中心,為什么不可以考慮放開民間的土地,比如單位、工廠、學校等手里的土地,進行市場化交易?土地供應多了,和市場需求可以匹配,自然也就不會去搶了。 (侯振威)
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