西安：政府補貼 開發(fā)商讓利

　　6月14日，是西安發(fā)出高溫橙色預(yù)警信號的第二天，這天早上8點，西安市南郊曲江賓館第一國際會議廳門外人頭攢動，新開樓盤龍湖紫都城的近千名VIP認購客戶早早便在門外翹首期盼，等候進入選房活動現(xiàn)場。為避免人員擁擠發(fā)生意外，主辦方不得已制定了相對嚴格的分批次入場制度。中午統(tǒng)計顯示，當日紫都城共計推出332套房源，最終共有323套房源被客戶挑選，實際繳納認購金310套，其中292組客戶手續(xù)齊備，總認購金額達到1.5億。

　　同日，西安城北的龍江秀水園也刷新了單日銷售紀錄。

　　之前的6月11日，記者從西安市房管局獲悉，5月份西安市商品房銷售持續(xù)火爆，達到95.54萬平方米，同比增長103.06%。今年1至5月，西安市批準商品房預(yù)售面積363.45萬平方米，同比增長20.97%；銷售376.49萬平方米，同比增長46.82%；商品房住宅均價4615元，同比增長3.31%。

　　新政換得市場信心

　　西安市某樓盤銷售經(jīng)理閆小霞認為，5月份全市商品房銷售增幅較大的原因是：西安自住型、改善型住房剛性需求較大，越來越多的現(xiàn)房銷售增強了購房者的消費信心；西安合理的土地供應(yīng)調(diào)控、適當?shù)牟疬w比例、住房保障體系的不斷完善，保持了房價的基本穩(wěn)定。

　　去年9月4日，西安市政府出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》。《意見》規(guī)定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)(含四個開發(fā)區(qū))購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼；購買90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按購房款總額的1%享受補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5%享受補貼。

　　新政一出，市民熱議不止，按照一位購房者的說法：“補貼的錢雖然不算太多，但最起碼讓人看到了西安市已經(jīng)對樓市危機給予了充分的重視，能夠在全國范圍內(nèi)率先拿出應(yīng)對措施，這應(yīng)該是樓市走出低谷的明顯信號和強勁的推動力�！�

　　數(shù)月后，新政的效應(yīng)開始顯現(xiàn)：到售樓處看房的人多了。到2008年12月，全市商品房銷售面積達到70.6萬平方米，環(huán)比增長23.99%；均價達到4607元/平方米，同比增長10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主辦的2009年西安市建設(shè)暨提升年工作會議上，西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任張永安又拋出利好：今年西安市計劃投資21億元，新開工建設(shè)180萬平方米經(jīng)濟適用房，新竣工150萬平方米；廉租住房新開工40萬平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面積大小，今年還將新開工2萬余套、竣工1.6萬多套經(jīng)適房。

　　據(jù)西安市房管局提供的數(shù)字顯示，上述兩大政策決定出臺后，西安樓市各項指標首次出現(xiàn)明顯反彈。西安市房管局有關(guān)負責人向《中國經(jīng)濟周刊》表示：預(yù)計2009年西安全市商品房銷售700萬平方米，比2008年增長8.5%；商品房價格穩(wěn)中有升，較上年同比增長10%以內(nèi)，完成交易額約312億元。

　　“割肉”帶動樓市火爆

　　“最近在業(yè)內(nèi)討論最熱烈的無非是房地產(chǎn)銷售回暖這個話題，這主要是在減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低引導(dǎo)下，結(jié)婚購房、子女進城上學等剛性需求的集中釋放所致，當然也和開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)。”陜西龍江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理江昊洪如此分析。

　　也有業(yè)內(nèi)人士坦言，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束，如果房地產(chǎn)企業(yè)為獲得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，市場或會再次陷入困境。

　　“其實，影響西安未來住房成交量水平高低的主要有兩個變數(shù)：一是由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，而政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇；二是目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價，但如果開發(fā)商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為也將會大大延緩樓市的復(fù)蘇�！遍Z小霞說。

　　陜西資深房產(chǎn)分析師汪巍認為，西安樓市之所以回暖，主要是開發(fā)商“割肉”促銷、國家振興樓市政策顯效、消費者觀望情緒消解和剛性需求回歸等四大因素起了主導(dǎo)作用。汪巍還說，受去年觀望情緒等諸多因素影響，房產(chǎn)銷售一度被壓抑，年后市場出現(xiàn)反彈應(yīng)該是“報復(fù)性消費”導(dǎo)致西安樓市集中放量的緣故。

　　西安雅荷地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理曾琦認為，開發(fā)商連續(xù)降價、大力促銷等優(yōu)惠措施雙管齊下，加上銀行利率反復(fù)下調(diào)及地方政府出臺的鼓勵性購房政策，多種利好促進了市場的剛性需求，在對市場預(yù)期改變的前提下，不少觀望者選擇出手，并最終推動了樓市的反彈。但很多盤子為了在目前樓市持續(xù)低迷的市場環(huán)境下提升項目人氣，售價甚至比實際成本還要低一點。

　　這也從側(cè)面說明了西安樓市仍然沒有走出蕭條陰影。西安新樓盤中新·浐灞半島銷售人員也承認，優(yōu)異的銷售成績來源于開發(fā)商的“割肉”促銷。

　　此外，閆小霞也認為，年后西安樓市短期回暖，深層原因在于開發(fā)商各種促銷優(yōu)惠已達極限，西安房價接近觸底，吸引了一部分剛性需求客戶購買，但是從購房者與開發(fā)商的長期博弈來看，現(xiàn)在只是開發(fā)商取得了階段性勝利。下半年西安樓市發(fā)展前景依然撲朔迷離，不應(yīng)盲目樂觀。(記者 王群)