一邊是商品住宅熱銷，另一邊卻是退房頻發(fā)；一邊是存量壓力仍較大，另一邊卻又現(xiàn)供不應(yīng)求；一邊是市場預(yù)期仍未完全樂觀，另一邊已是一片漲價聲……出現(xiàn)那么多怪相，我們不免要問：這個樓市怎么了？

　　怪相一：

　　一邊是成交回暖，一邊是大量退房

　　今年以來，房地產(chǎn)市場成交先是迎來“小陽春”，后又步入“艷陽天”。撇去已經(jīng)過去的“金三銀四”不說，僅從5月份的數(shù)據(jù)來看，如中國指數(shù)研究院信息中心的監(jiān)測顯示，全國30個主要城市中，有24個城市住宅成交面積環(huán)比上升，占總城市數(shù)量的八成，成交面積超過100萬平方米的城市達到11個，30個城市總成交面積環(huán)比增長8.58%，；其中，成交面積最大的為上海，達到267萬平方米，其次是北京與重慶，成交面積均接近200萬平方米，成交面積環(huán)比漲幅最大的為杭州，達到55.65%。

　　但是，與成交明顯放量形成鮮明對比的是，樓市內(nèi)退房現(xiàn)象屢見不鮮，不少樓盤的高撤單率令人咋舌。如近期受到關(guān)注的杭州退房事件，5月杭州售房網(wǎng)出現(xiàn)6筆解除合同的“大單”，涉及金額達1.17億元，并且還被調(diào)查發(fā)現(xiàn)退房的原購買人竟為樓盤的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤的銷售受到質(zhì)疑，北京在售樓盤的合同撤銷率最高達到30%，上海更有樓盤合同撤銷總次數(shù)接近已售房源的50%。

　　原因：

　　不可否認(rèn)，去年被潑冷水的房地產(chǎn)市場今年忽又一夜春風(fēng)，政策利好、價格下降等因素促進了需求的釋放，而且目前還可以看到，信心恢復(fù)的不光有剛性需求，投資性需求也開始入場。

　　不過，一些不和諧之處也不能忽視，退房現(xiàn)象便是一例。對此，各方有著各方的解釋，如有開發(fā)商表示，是因為項目后期降價銷售，由此前期業(yè)主心懷不滿提出退房，或是預(yù)定后貸款環(huán)節(jié)遇到問題，只能選擇退房等；有關(guān)方面也已介入，杭州市長表示杭州樓市總體健康，而對大單退房情況將繼續(xù)跟蹤并依法處理，北京房協(xié)則表示北京的高退房率存在對數(shù)字的誤讀，事實上今年前5月北京的預(yù)售商品房退房率為4.7%，同比還下降了3.4%。

　　可是，“自導(dǎo)自演”的情況畢竟存在，隱藏在退房潮和高撤銷率背后的真相便在于——開發(fā)商為緩解資金困局，試圖通過“自產(chǎn)自銷”等手段騙取銀行房貸，同時還可以營造出一種熱銷假象。如果遇到被迷惑的購房者，有些房源便可“撤銷轉(zhuǎn)讓”，也有假按揭不成而“自動”退房的情況。

　　趨勢：

　　無論是火爆還是低迷，房地產(chǎn)市場一直被呼吁要理性。一方面，短期的發(fā)力并不代表可持續(xù)性，“經(jīng)過4月份的瘋狂上漲后，5月份的成交量已趨于理性，如盡管成交量繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，但是漲幅已有所回歸，北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象�！笨硕�瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天表示，“考慮到各城市的成交量已經(jīng)過數(shù)月增長，需求已經(jīng)得到一定釋放，并且重新樂觀起來的開發(fā)商采取的漲價、惜售等措施可能引起新的觀望，所以預(yù)計市場調(diào)節(jié)在即，三季度成交量可能出現(xiàn)回落。”

　　另一方面，虛假繁榮會造成更大的樓市泡沫，所以開發(fā)商以“融資”為目的退房操作不可輕視，好在這已引起房產(chǎn)管理部門注意，著手進行調(diào)查，更令銀行系統(tǒng)有所警惕，開始加大金融風(fēng)險防范力度�？傊�，完善的市場監(jiān)管雖然不易，但十分必要。

　　怪相二：

　　一邊說存量消化難，一邊說供應(yīng)量不足

　　2009年一開年，業(yè)內(nèi)就指出樓市面臨庫存壓力。如戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、廣州等全國9大城市2006-2008年建設(shè)的商品住宅中積壓了約3800萬平方米，而消化這些市場存量平均需要9個月的時間。

　　然而，近期樓市內(nèi)卻冒出“斷供”、“房荒”的聲音。如1-5月上海共成交商品住宅680萬平方米，卻只有411萬平方米的新增供應(yīng)，有分析認(rèn)為月銷量繼續(xù)維持眼下高位的話，住宅市場恐面臨“斷供”；又如深圳基于近兩個月消化新房過萬套，但新開工面積明顯減少，引發(fā)“房荒”議論；還有廣州表示即使樓市銷售理想，今年也不再增加住宅用地供應(yīng)，使得市場預(yù)期未來房源受限、房價難降。

　　原因：

　　對于目前顯得有些矛盾的供需局面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不能一概而論。如從今年以來的銷量和新增供應(yīng)量來看，的確顯得“供不應(yīng)求”，但其實去年樓市低迷中積壓了的大量供應(yīng)還有許多沒有消化；一些城市的可售存量是在迅速減少，但也只是回到了去年的水平，目前的樓市主題還是“去庫存化”。

　　不過，所謂的存量壓力本來“分布”就不均衡，戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，一線城市壓力相對較輕，消化存量可能僅需幾個月的時間，而部分二、三線城市壓力就較大，需要一年以上的時間方能消化；還有分析師指出，一個城市內(nèi)的房源供應(yīng)也會因位置不同而有緊有松，比如上海的環(huán)線之分、深圳的關(guān)內(nèi)關(guān)外之分。

　　何況，還有存量供應(yīng)的“有效性”問題。如許多去年積壓下來的房源可能本身就是難去化的房源，去年的深度調(diào)整后，樓市泡沫被大量擠壓，今年釋放的也主要是剛性需求，某些區(qū)域、某些類型的房源因不符合市場需要而繼續(xù)積壓著，開發(fā)商唯有針對性地推出新房源，由此形成存量多卻難銷、增量少卻熱銷的情況。另外，開發(fā)商也有自己的供應(yīng)策略，比如更愿意在傳統(tǒng)銷售熱季投放，但也要與競爭對手錯開投放時間，這可能使得一段時間、部分區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)乏力。

　　趨勢：

　　在業(yè)內(nèi)看來，雖然局部可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的隱憂，但還是可以通過一系列舉措促進后續(xù)供應(yīng)，保持整體的供需平衡。

　　其中，土地成為首要突破點。有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，但截至2008年底全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，也就是說仍有近40%的土地被開發(fā)商攥在手中�！坝捎谌ツ陿鞘械兔�，很多開發(fā)商主動提出將減少開工量，但在今年庫存加快消化的背景下，土地的存量積壓對后市的房源供應(yīng)構(gòu)成直接影響，考慮到政府新推土地一般周期較長，如果能夠適時盤活存量地，也對房源供應(yīng)是一種保障。”世邦魏理仕研究部大中華區(qū)董事馬雪明表示。

　　同時，政府也已注意到了銷量增長與開發(fā)投資并未實現(xiàn)同步的問題，所以日前宣布下調(diào)普通商品住房及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的最低資本金比例。此舉被認(rèn)為降低了房地產(chǎn)開發(fā)的資金準(zhǔn)入門檻，能吸引更多的資金進入房地產(chǎn)市場，從拿地到推動現(xiàn)有項目開發(fā)，從而促進后市供應(yīng)，進而緩和價格走勢。在此政策利好下，業(yè)內(nèi)也預(yù)期下半年房地產(chǎn)投資有望實現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)及穩(wěn)定增長，新開工、施工面積如能保持規(guī)模便會有利于后市供應(yīng)。