在一些小區(qū)里，一些業(yè)主買房后又將住宅改成酒店、辦公室、發(fā)廊、餐館，人來人往，噪聲不斷還帶來污染，鄰居不勝其煩。最高法近日出臺了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，將于10月1日實施，其中首次明確“住改商”申請須獲得本棟建筑物內所有業(yè)主一致同意。同時兩個司法解釋還涉及了多項物業(yè)糾紛熱點。記者昨日對此調查采訪了本市部分社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)公司以及政府管理部門，并請律師對相關條文進行了解讀。

　　解釋一：車位須按比例配置給業(yè)主

　　鄭州現(xiàn)狀：車位緊張停車難普遍存在

　　司法解釋

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　本地情況

　　車位緊張和停車難引起的物業(yè)糾紛在鄭州各小區(qū)普遍存在。昨日記者采訪了陽光四季園小區(qū)、祈福小區(qū)等，這里都存在停車難問題。

　　陽光四季園的張先生反映，為了能夠在小區(qū)里找到停車位，他不得已把晚上的應酬推掉�！巴砩喜坏�8點，小區(qū)里就沒有停車位了，不得已有時只得停在小區(qū)外面，或停放到小區(qū)里非停車位置，很不安全�！睆埾壬�說，此外，由于小區(qū)保安對外來車輛管理不嚴，不少非業(yè)主車輛停在小區(qū)內，更加劇了停車難。

　　祈福小區(qū)的業(yè)主王先生則反映，由于小區(qū)內的車位和業(yè)主的車輛不成比例，很多業(yè)主沒有停車位，“大家只得輪流停車”。采訪中發(fā)現(xiàn)，鄭州住宅小區(qū)車位緊張是很普遍的問題，物業(yè)收取停車費也成了業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的焦點。據(jù)悉，由于有些開發(fā)商將小區(qū)內的部分車位出售，造成私家車位和公共車位之間也存在著很多矛盾，這些小區(qū)多是在繁華地段的高檔小區(qū)。

　　律師解讀

　　河南天坤律師事務所王治國律師認為，解釋出臺非常及時，鄭州這方面的糾紛非常多。他表示，建設單位在將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分時，首先要考慮業(yè)主的需要，建設單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主的，也要以首先滿足業(yè)主的需要為前提，也就是說車位問題應當按配置比例分配。

　　解釋二：“住改商”須全樓業(yè)主100%同意

　　鄭州現(xiàn)狀：“住改商”泛濫業(yè)主很無奈

　　司法解釋

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　本地情況

　　“我們入住的時間不長，這里不少住戶都將房子租給一些公司�！痹谥性�路美麗源小區(qū)，常大爺指著小區(qū)樓上被改做商用的樓層告訴記者，“跳肚皮舞”、“美容美體”等公司在這里開張營業(yè)，“我們小區(qū)本來就臨街，自從這些公司開業(yè)后，出入的人員就更復雜了”。

　　“住改商”的情況在鄭州不少，尤其是位于繁華地段小區(qū)更突出。家住隴海路隴海星級花園的劉女士說，小區(qū)內的公司很多，占據(jù)了電梯、停車位等公共資源，“業(yè)主反映了多次，都沒有得到解決�！辈稍L中，不少業(yè)主表示，雖然說改成商用要征求相關業(yè)主意見，但有的業(yè)主提前和物業(yè)公司串通在一塊，征求那些關系不錯的業(yè)主同意，最后變成了都同意，而實際上很多業(yè)主都有意見。

　　律師解讀

　　“所謂有利害關系的業(yè)主，是指改為經(jīng)營性用房對其生活起居以及其他方面會或者即將造成影響的業(yè)主�！蓖踔螄�認為只要本棟樓內有一戶有“利害關系”的同樓業(yè)主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一棟樓業(yè)主人數(shù)一般達數(shù)百戶之多，要取得本棟樓業(yè)主的完全同意并非易事，這說明解釋對“住改商”采取了更趨嚴格的限制，意在保護小區(qū)業(yè)主對于原規(guī)劃的信賴利益，強化了有“利害關系業(yè)主”在“住改商”中的決定權，將“住改商”的可能性降到了較低程度。

　　解釋三　不需要有關服務也要交物管費

　　鄭州現(xiàn)狀　買房未住業(yè)主不想交物管費

　　司法解釋

　　物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　本地情況

　　記者在很多小區(qū)看到，有的業(yè)主的房子沒有裝修，一直閑置沒有入住�！拔覀兇咭�物業(yè)費，把單子貼在業(yè)主能夠看到的地方，但是他們撕下來就給扔了，給業(yè)主打電話，他們說還沒有入住，沒有占據(jù)小區(qū)的資源，沒有享受物業(yè)給提供的服務，拒絕交物業(yè)管理費�！编嵵菽澄飿I(yè)公司的負責人張先生談到此事無奈地說。

　　鄭州大多數(shù)小區(qū)都存在有閑置房情況，有的新建小區(qū)閑置房的比例超過20%。

　　律師解讀

　　王治國表示，物業(yè)服務公司只要按照雙方合同約定以及相關法律法規(guī)規(guī)定，已經(jīng)完全履行了自己的相關義務，那么，業(yè)主不能以未享受某種待遇或者根本就不需要某種待遇，而強加給物業(yè)公司不合理的義務。如果部分業(yè)主以此為由訴至法院，法院也不會支持。