焦點3 房子空置也要交物業(yè)費

　　- 焦點

　　【司法解釋】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　●解讀

　　最高院民一庭負責(zé)人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù))或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。

　　該負責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

　　●現(xiàn)狀

　　目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。

　　對此，任晨光認為，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

　　焦點4 物業(yè)未獲續(xù)聘無權(quán)收費

　　- 焦點

　　【司法解釋】 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。

　　●解讀

　　最高院民一庭負責(zé)人表示，該類糾紛實踐中不少，此次司法解釋給予了明確。

　　此外，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。

　　●現(xiàn)狀

　　北京有不少小區(qū)，物業(yè)合同到期，或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司，但老的物業(yè)公司賴著不走。如果業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司訴至法院，法院會以有事實服務(wù)為由，判決業(yè)主支付物業(yè)費。

　　任晨光認為，這個現(xiàn)狀雖然不公平，但在存在事實服務(wù)這個概念的情況下，業(yè)主也只能交費。司法解釋取消了事實服務(wù)這個概念，有望解決這個問題。

　　因為物業(yè)公司拒不撤出時，業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費，法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費，物業(yè)公司等于白干，沒有經(jīng)濟利益，物業(yè)公司會主動撤出。

　　焦點5 沒有產(chǎn)權(quán)證也能當業(yè)主

　　- 焦點

　　【司法解釋】 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

　　●解讀

　　由于物權(quán)法未對“業(yè)主”這一概念作出規(guī)定，那些已經(jīng)買了房子但未取得房產(chǎn)證的人是否屬于業(yè)主？根據(jù)司法解釋明確，此類人群亦應(yīng)具備業(yè)主身份。

　　最高院民一庭負責(zé)人表示，現(xiàn)實生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應(yīng)當享有的權(quán)利造成損害。

　　因此，司法解釋對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。

　　●現(xiàn)狀

　　當前業(yè)主的認定，基本上是指產(chǎn)權(quán)證上的人，導(dǎo)致一些因夫妻關(guān)系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權(quán)的人，或者正在辦理產(chǎn)權(quán)的人，無法行使表決權(quán)，影響小區(qū)管理。

　　北京業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人、健翔園小區(qū)首屆業(yè)委會主任任晨光認為，解釋將業(yè)主的范圍進行了擴展，不再簡單的規(guī)定為產(chǎn)權(quán)證上的人，便于小區(qū)業(yè)主共同決定小區(qū)事務(wù)。(記者 李靜睿 楊華云 王殿學(xué))