【策劃人語(yǔ)】
有關(guān)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)中低價(jià)房的問(wèn)題，其實(shí)是一系列疑惑的綜合體。
什么房能叫中低價(jià)房？以何房?jī)r(jià)為尺度？開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)低價(jià)偷工減料怎么辦？以什么憑證來(lái)有效證明中低收入者？買房人低價(jià)買入、高價(jià)賣出怎么辦？與其他樓盤形成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)該如何處理？……來(lái)自政府、開(kāi)發(fā)商和專家在內(nèi)的各類房地產(chǎn)人士的質(zhì)疑如潮水而至。這些質(zhì)疑的背后，是整個(gè)社會(huì)對(duì)這類特別的保障類住房的關(guān)切與責(zé)任意識(shí)。
如何讓中低價(jià)房成為限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房之外的、行之有效的保障類住房產(chǎn)品，前提就是要解開(kāi)迷惑，解決問(wèn)題，在體制上保證整個(gè)產(chǎn)品線的流暢。
這一期，是我們《上證·地產(chǎn)投資》“聚焦住房保障體系”系列報(bào)道的完結(jié)篇。然而，住房保障體系的構(gòu)建與完善，光靠開(kāi)發(fā)幾類住房保障產(chǎn)品顯然是不夠的。政策、金融、參與者等各方面的支持，才是推動(dòng)整個(gè)住房保障體系長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
我們滿懷期待。
地方政府對(duì)純經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督還顧不過(guò)來(lái)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督中低價(jià)房？
市場(chǎng)化的中低價(jià)房簡(jiǎn)單理解就是一種“便宜房”，它比市場(chǎng)的普通房?jī)r(jià)要低，因此被視為保障類住房的一種，但又不是傳統(tǒng)意義的保障類住房，因?yàn)樗耐恋赝ㄟ^(guò)招拍掛這種市場(chǎng)化的方式取得。因此，與此前的保障類住房比，“高地價(jià)、低房?jī)r(jià)和低利潤(rùn)率”是其明顯的特征。
而今年的房地產(chǎn)調(diào)控新政中明確提出：保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
此令一出，各地群起響應(yīng)。廣州、北京等城市都出現(xiàn)了或明或暗的以限房?jī)r(jià)為條件的地塊出讓。北京一塊有望成為今年新“地王”的廣渠路36號(hào)地塊在招標(biāo)文件中也規(guī)定，應(yīng)標(biāo)開(kāi)發(fā)商需要向社會(huì)公布房?jī)r(jià)，令意向開(kāi)發(fā)商頗感為難。
“另一方面，即便開(kāi)發(fā)商接下了這樣的地塊，因土地成本增加，銷售利潤(rùn)減少，為保障收益率，開(kāi)發(fā)商一個(gè)必然的做法是盡最大可能地壓縮建筑成本，倒霉的是住進(jìn)去的老百姓�！币晃粚＜覔�(dān)憂，“如果要做到全程監(jiān)督，談何容易？地方政府對(duì)純經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督還顧不過(guò)來(lái)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督中低價(jià)房！”
與定向銷售給動(dòng)拆遷戶的經(jīng)濟(jì)適用房和配套商品房不同，中低價(jià)房最難解決的是究竟允許誰(shuí)來(lái)買？
去年3月，上海市為響應(yīng)宏觀調(diào)控要求，提出了年內(nèi)新開(kāi)工配套商品房、中低價(jià)普通商品房各1000萬(wàn)平方米的目標(biāo)，以落實(shí)“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的調(diào)控原則。但是，截至目前，配套商品房開(kāi)工任務(wù)早已提前完成，中低價(jià)普通商品房卻低調(diào)擱置。
據(jù)了解，除了體量問(wèn)題的考慮外，如何設(shè)定認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)一直懸而未決。此前相關(guān)人士曾表示，中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)和交易管理試行辦法正在擬訂之中。辦法精神有：主要從戶口標(biāo)準(zhǔn)、收入標(biāo)準(zhǔn)、面積標(biāo)準(zhǔn)等幾個(gè)方面認(rèn)定租售對(duì)象；由市里統(tǒng)一制訂辦法，區(qū)里負(fù)責(zé)組織實(shí)施；銷售價(jià)格控制在周邊市場(chǎng)價(jià)格以下，租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)租金。“比周邊價(jià)格低就算中低價(jià)，那么上海、北京等很多城市的中心或副中心是沒(méi)有低保人群能夠承受的房源價(jià)格的。”北京一位開(kāi)發(fā)商稱。
相比之下，最難認(rèn)定的還是申購(gòu)人的收入。專家表示，由于目前稅收體制的不完善，很多隱性收入無(wú)法從個(gè)人所得稅中體現(xiàn)出來(lái)，單位證明更不能客觀反映真實(shí)收入水平。
另外，北京、上海等地已經(jīng)在思考以政府回購(gòu)方式做到經(jīng)濟(jì)適用房的體內(nèi)循環(huán)，讓收益增加的低收入人群以較低價(jià)格再將房產(chǎn)退回政府，讓更多人享受優(yōu)惠，以減少保障類住房開(kāi)發(fā)的總量壓力�！澳敲�，這種未來(lái)大量存在的半市場(chǎng)半保障的中低價(jià)房是否也需要體內(nèi)循環(huán)，管理難度如何，同樣需要相關(guān)部門充分考慮。”專家表示。
在資金保障缺失的情況下，“蓋帽”成了奇特的景象。
如果說(shuō)此前的保障類住房或多或少都得到了政府的資金支持，或減免稅收、或信貸放寬、或財(cái)政補(bǔ)貼，那么現(xiàn)在的市場(chǎng)化保障類住房則越來(lái)越難看到資金支持的身影�！拔覀兘舆@種項(xiàng)目其實(shí)利潤(rùn)不大，主要是為了和政府接近關(guān)系，是企業(yè)的形象工程�！币晃粎⑴c保障類住房開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商稱。
“但是，當(dāng)一切交易在不透明的隱性地帶進(jìn)行，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言無(wú)疑弊大于利。與市場(chǎng)化商品房建設(shè)不同，在保障類住房開(kāi)發(fā)中，地方政府承擔(dān)了絕對(duì)重大的第一責(zé)任。如何處理好自身與市場(chǎng)、與企業(yè)的關(guān)系，以最大限度保證這一服務(wù)性工作的效果，是政府應(yīng)該花更大力氣思考的問(wèn)題。”專業(yè)人士指出。
“不要以為保障類住房都完全是在政府牽頭下開(kāi)發(fā)的，很大一部分保障類住房是開(kāi)發(fā)商手中的滯銷房在‘濫竽充數(shù)’�！币晃幌嚓P(guān)人士介紹，這種做法在行業(yè)內(nèi)叫“蓋帽”。為了填充地方政府已經(jīng)承諾的保障類住房開(kāi)發(fā)量，各相關(guān)部門分頭尋找自己區(qū)域內(nèi)可以“蓋帽”的商品房。
當(dāng)然，對(duì)于不少老百姓來(lái)說(shuō)，能以較低的價(jià)格住上這樣的房子已經(jīng)是不錯(cuò)的選擇。也算是實(shí)現(xiàn)了安居，令人擔(dān)心的是一些地方政府這種工作風(fēng)格�！皼](méi)有人靜下心來(lái)為百姓思考怎樣造出優(yōu)質(zhì)又適量的安居房，只為一時(shí)充抵任務(wù)量，如此長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障類住房體制就難以形成。”
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