中新網(wǎng)9月21日電 繼天津之后，北京市也正在醞釀出臺(tái)對(duì)二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管的方案�！吨袊�(guó)證券報(bào)》記者從負(fù)責(zé)該方案草擬和實(shí)施的北京市建設(shè)委員會(huì)獲悉，這項(xiàng)交易資金監(jiān)管方案已經(jīng)進(jìn)入調(diào)研階段，有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人也表示，“此方案正在積極推進(jìn)之中�！�
北京市建委政策法規(guī)處有關(guān)人士透露，目前該方案正在由具體業(yè)務(wù)部門起草，按照正常的程序，距離正式出臺(tái)還有一段時(shí)間，目前尚未確定推行的時(shí)間表。
不過(guò)，北京二手房中介市場(chǎng)對(duì)此已經(jīng)有了不小的反響。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此項(xiàng)監(jiān)管方案的出臺(tái)，將有利于消除二手房交易中的資金安全隱患，整頓和規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，進(jìn)而很有可能引發(fā)二手房中介市場(chǎng)的震蕩和洗牌。
二手房中介市場(chǎng)的問(wèn)題生態(tài)
在二手房中介市場(chǎng)，隱藏著一個(gè)零成本快速“融資”渠道，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。而在過(guò)去3年內(nèi)，各地房地產(chǎn)中介公司的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于其他大多數(shù)行業(yè)，便源于這個(gè)秘密。
據(jù)了解，在北京、上海的繁華地帶，大的中介門店經(jīng)營(yíng)成本每月至少在12萬(wàn)-13萬(wàn)元以上，小的中介門店也基本需要6萬(wàn)-7萬(wàn)元成本。但是，按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司除按總房?jī)r(jià)可向上下家各收取1%的傭金外，其他費(fèi)用一概不允許收。
微薄的傭金收入如何支撐高額的經(jīng)營(yíng)成本并獲得高盈利呢？房產(chǎn)中介繁榮的秘密就在于“借錢生錢”及“吃差價(jià)”。
二手房在交易過(guò)程中有部分資金滯留在中介機(jī)構(gòu)處。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家以上海為例估算，2005年上海二手住房交易面積達(dá)到1971.5萬(wàn)平方米，以每平方米6698元的均價(jià)計(jì)算，二手房的交易金額至少在1300億以上。其中通過(guò)中介成交約有80%，也就是說(shuō)有1000多億資金在中介的委托保管之內(nèi)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京的存量房面積在3.5億平方米，大約350萬(wàn)套。2005年存量房交易量達(dá)到了7萬(wàn)套，交易金額在305.38億元左右，預(yù)計(jì)到2008年，北京的存量房交易量將達(dá)到15萬(wàn)套，交易額在800-850億之間。
千億元的巨額資金，誘惑著中介公司紛紛加入其中，試圖分得一塊奶酪。根據(jù)北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，目前北京登記在冊(cè)的中介公司就有3000多家。而業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，實(shí)際存在的中介遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)。
像運(yùn)作“小銀行”一樣是初具規(guī)模的中介公司津津樂(lè)道的經(jīng)驗(yàn)�！爸薪楣静荒芄饪總蚪鸪燥�，要讓賬上的錢動(dòng)起來(lái)�！币晃恢薪楣窘�(jīng)理表示。
所謂“賬上的錢”是指在二手房交易過(guò)程中，在房產(chǎn)過(guò)戶之前，買方將購(gòu)房款交給中介托管，而暫時(shí)滯留在中介賬戶上的資金。這種現(xiàn)象目前非常普遍。
據(jù)了解，買方的購(gòu)房款劃入代理中介賬戶“委托保管”，一般要1-3個(gè)月左右的時(shí)間，買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，賣方才可以拿到買方先前支付的購(gòu)房款。對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，監(jiān)管資金是滾動(dòng)性的，只要有業(yè)務(wù)，就有可能源源不斷地獲得這筆資金。
房產(chǎn)中介通常不會(huì)僅僅把錢放在賬上吃利息，炒房、炒股、或進(jìn)行其他投資是最為普遍的選擇。業(yè)內(nèi)人士介紹，這是目前彼此之間心照不宣的，也是無(wú)數(shù)人涌進(jìn)這個(gè)行業(yè)的原動(dòng)力。
一份名為《深圳市交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及問(wèn)題分析》的調(diào)查報(bào)告顯示：一些同時(shí)具有二級(jí)市場(chǎng)代理業(yè)務(wù)的中介用負(fù)責(zé)監(jiān)管的資金大宗購(gòu)買自己代理的樓盤，人為造成房源緊張的假象，以此迷惑消費(fèi)者；同時(shí)也通過(guò)這種方式肆意抬高房?jī)r(jià)，從中獲利。
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