話題緣起

　　2009年房地產(chǎn)春交會上演了一出“吸金”大戲。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月1-5日春交會期間，深圳共成交一手房1401套，日均280套，遠遠超過去年春交會5天889套的成交量，更是去年秋交會5天317套成交量的4倍多。從成交價格來看，除龍崗新房成交均價在7000-10000元之間，其它各區(qū)的成交價均在萬元之上。

　　與往年不同的是，深圳樓市在本屆春交會前已經(jīng)連續(xù)火爆了4個月，二三級市場成交幾度沖高，4月份深圳新房成交總量為7694套、74.6萬平方米。樓市處于非�；钴S的狀態(tài)，有關(guān)方面據(jù)此認為，市場回暖趨勢已經(jīng)較為穩(wěn)定。而也有業(yè)內(nèi)人士分析，進入4月，深圳樓市的回暖勢頭開始明顯回落。而且性價比高的樓盤是此輪熱銷樓盤的主力，目前只是低總價、低單價剛性需求的房子成交比較活躍。

　　這說明一方面，一季度釋放的高性價比房源現(xiàn)已基本被市場消化完；另一方面，由于前一段時間成交量持續(xù)走好，部分開發(fā)商暗漲房價，對剛性需求群體的影響比較大。因此春交會成了人們判斷未來樓市走勢的一個心理分水嶺。

　　根據(jù)易居(中國)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4、5月供應(yīng)巨大，且多集中在在售存量大的區(qū)域，如龍崗龍城板塊，將有170萬平方米的供應(yīng)，南山蛇口前后海板塊有30萬平方米，而目前龍崗成交速度放緩，巨大的存量猶如抽絲剝繭，南山區(qū)由于價格在上漲抑制了需求。預(yù)計5月深圳樓市或供求對流乏力，供需之間的博弈將進一步加強。(陳 聰)

　　存量：跌破5萬套

　　在深圳，存量房一直是市場人士用以判斷樓市行情的風向標。去年由于成交量的持續(xù)低迷，樓市存量站穩(wěn)在5萬套以上，去年11月曾達到6.5萬套的高峰，而今年以來，隨著銷售量的持續(xù)走強，這個數(shù)字節(jié)節(jié)下降，1月份跌破6萬套大關(guān)，而在3月底更是攻克下了5萬套的關(guān)口。根據(jù)深圳國土局統(tǒng)計，截至5月6日，深圳新房存量降至45875套，按照每月8000套的成交量，只需要半年即可消化。

　　深圳新房存量從1月份的6萬套下滑到現(xiàn)在的不到5萬套，僅用了4個月時間，這個速度在令人咋舌之余，這也使得不少人開始猜測市場的下一步是否會繼續(xù)突破4萬套房。然而不能忽視的是，由于近期市場新推商品房數(shù)量比預(yù)計的少，因此被消化的大多數(shù)是存量房。以寶安樓市為例，在第一季度，獲得預(yù)售許可的僅有8萬平方米，而交易量則達到了73萬平方米，基本上是在進行存量消化。

　　3月份新房成交8509套，日均成交274套，環(huán)比增長45.7%；新房成交面積81.0萬平米，環(huán)比增長50.0%。3月份全市新房成交均價11101元／平米，環(huán)比增長1.03%。這是自2008年10月份以來，深圳新房成交均價首次轉(zhuǎn)跌為升。4月份深圳新房熱銷勢頭不減，成交總量為7694套、74.6萬平方米。不少業(yè)內(nèi)人士認為這些數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)市場成交已經(jīng)明確回暖了。

　　市場回暖是各方力量博弈的結(jié)果，存量房的急劇減少，似乎是對回暖論的有力證據(jù)。但近期市場新增供應(yīng)量的不成比例在一定程度上削弱了這一證據(jù)的力量，而宏觀經(jīng)濟形勢與目前國內(nèi)其他城市的走向，使得對于目前樓市還未可盲目樂觀。不少專家判斷，目前自住型需求還持續(xù)活躍在消費市場，但如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則樓市真正的分水嶺會在年中前后出現(xiàn)，屆時，下半年樓市可能會重新低迷。因此，面對存量房的急減，人們還需冷靜審視。

　　剛性：首次置業(yè)成消化主力

　　不可否認，今年一季度以來市場的銷售非�；鸨�，深圳的剛性需求非常大。深圳剛性需求體現(xiàn)在哪里？深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析，主要體現(xiàn)在住房自有率比較低。根據(jù)國家統(tǒng)計局和發(fā)改委的統(tǒng)計，深圳的住房自有率是最低的，只有33%。這樣的住房自有率代表什么含義呢？33%的人住自己的住房中，當然不排除他有多套住房進行投資和出租，但其他60%的人通過租賃，沒有自己的自有住房。通過房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記進行統(tǒng)計。所以深圳的人口沒有自己的住房，通過租賃解決，比較低的住房自有率使得購買的動力比較強。

　　當然還有一個因素大家都能想到，有很多以前沒有買房的，客觀上認識到深圳2006年以后房地產(chǎn)已經(jīng)不能買房的，因為沒買房的消費者、居民是中低收入的階層，這些人的購買力不足以到市場上購買商品房，2006年以后是市場大漲的階段，所以把自住購房客的信心壓抑起來。所以2、3年自住購房者消費的壓力和觀望積壓，使得房地產(chǎn)市場在這個階段是一個很強烈的釋放期，積壓了2、3年的剛性需求在這段時間釋放，這是深圳前四個月成交量大幅度增長的核心因素。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳盡管同比下降的幅度12%，但是跌幅逐漸在收窄，為什么呢？去年深圳出現(xiàn)最大跌幅是11月左右，18%的跌幅，之后是16%、15%，13%，3月的跌幅是12%，跌幅逐漸收窄，跌幅收窄本身也是房價趨于見底的指標。從目前的價格水平來看，仍然在11000元／平方米的水平左右。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前市場的購房主體是比較理性的，從一季度全市商品房的購房主體的比例來看，首次購房占76%，二次購房占15%，其他都是三次以上的購房。首次購房不象投資者，他們是最有力的剛性需求，對價格也有很高的敏感度。

　　至于第二季度以后市場的走向，王鋒認為，對于新房銷售量仍然保持較大幅度的增長，而價格應(yīng)該保持波動性的調(diào)整，不是單向下跌或者單向向上，因為當前還是以自住型為主。

　　結(jié)構(gòu)：將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

　　春交會前后，深圳一共將有超過3000套新增供應(yīng)量開閘入市。尤其值得我們關(guān)注的是，中大戶型占據(jù)了2／3左右的絕對優(yōu)勢。業(yè)內(nèi)人士分析認為，大戶型的集中放量將給換房者帶來眾多的選擇空間，深圳或?qū)��?月份開始步入換房高峰期。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳的供需關(guān)系現(xiàn)在已經(jīng)打破，適合大眾消費的中低檔樓盤已經(jīng)不多，而現(xiàn)在高檔盤反而占據(jù)了市場很大比例。按照目前的情況來看，一旦需求爆發(fā)，深圳樓市的價格將迅速推高。

　　由于一季度存量的消化，一些片區(qū)出現(xiàn)局部結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，價格上也出現(xiàn)了上調(diào)現(xiàn)象，導致一部分置業(yè)者期待在五一春交會后再做選擇。但我們也要關(guān)注其中的一些關(guān)鍵變化，就是結(jié)構(gòu)變化的問題。值得我們注意的是，在所有即將開盤項目中，大戶型占據(jù)了絕對主力。其中，90平方米-180平方米的大戶型有12個，新增供應(yīng)量超過2900套，不少項目均是120平方米以上大戶型。此外，180平方米以上戶型也占據(jù)了不小的比例。其中，中信紅樹灣、深業(yè)紫麟山和振業(yè)城二期一共將提供100套別墅單位。有業(yè)內(nèi)人士指出，在此背景下，換房入市者還將進一步增加。

　　全市前4個月成交熱點區(qū)域主要集中在寶安、龍崗以及南山，隨著寶安供應(yīng)量的萎縮，片區(qū)置業(yè)熱度將部分轉(zhuǎn)移到龍崗和南山區(qū)。

　　4月環(huán)比成交量有所縮減、銷售速度有所放緩，預(yù)計5月整體格局不會有太大變化，但伴隨著南山、龍崗部分新盤的陸續(xù)推出以及春交會期間促銷活動推動，部分首次置業(yè)及有換房需求的自住客戶將藉此輪促銷期間入市，成交量可能在4月基礎(chǔ)上有所提升。

　　升級：換房高峰期出現(xiàn)

　　盡管前四個月深圳樓市開始呈現(xiàn)強勁的回暖跡象，一、二手樓成交量雙雙大幅上升。不過，這四個月內(nèi)，深圳的新開盤項目卻屈指可數(shù)，絕大部分項目均在消化存量單位。記者粗略調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，春交會前后，我市一共將有24個項目、總量超過5000套的新房源集中入市，創(chuàng)今年以來的首個樓市供應(yīng)高峰。龍崗和南山將成為推量主力，分別將有11個和7個項目推出，其中，僅龍崗中心城就有6個項目即將面市，是供應(yīng)熱點片區(qū)。

　　從星彥地產(chǎn)CRM客戶管理系統(tǒng)信息看，深圳當前購買力較為堅實，需求明顯抬頭，除了剛性需求外，改善性需求也在釋放，同時，也有一些投資者開始加入置業(yè)大軍，主要是為了家庭財產(chǎn)的保值增值，開發(fā)商見好就收，置業(yè)者見漲就追，房價重回上升渠道�！比绻麅r格下降到位，自住客將快速入市，隨后投資客跟進，市場才有可能重新火爆。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認為，自住客大量入市消耗殆盡后，才有可能帶動投資客的跟進，房價重新按照買方市場規(guī)律運行。

　　據(jù)研究報告顯示，從今年3月開始，我市新樓成交產(chǎn)品連續(xù)以中大戶型物業(yè)為主�！澳壳�，市場成交主力開始向改善型需求轉(zhuǎn)移�！睍�香門第投資發(fā)展有限公司運營總監(jiān)王永勝表示。“2月之前的購房主力還是以首次置業(yè)者為主，3月份首次置業(yè)者與換房者的比例基本持平，進入4月以后，換房者的比例將大幅增加。與此同時，還將有部分投資客入市。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。不過，深圳市陶華實業(yè)有限公司副總經(jīng)理洗峰提醒消費者，由于樓市存量和新增量均不小，對置業(yè)者而言有很大的挑選空間，即使是換房，也有很多機會挑選到高性價比單位，謹慎入市是上策。

　　外銷：有望大幅提升

　　廣東省政府在今年3月3日出臺了《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》第十二條規(guī)定：港澳臺居民在廣東省境內(nèi)買房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。這意味著廣東將取消自2006年開始實施的港澳臺居民只能購買一套房的“限外令”。

　　深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人證實，從4月23日開始，各區(qū)文件批轉(zhuǎn)工作已經(jīng)結(jié)束，針對港澳臺人士的購房限制取消。港人在深圳置業(yè)一直是傳統(tǒng)，也是深圳樓市重要的組成部分。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，港人內(nèi)地置業(yè)的單位數(shù)量，最低約為2001年的16800至17900個，其后數(shù)字每年上升，至2007年約為22700至23700個。2008年，受到房地產(chǎn)市場低迷和“限外令”的影響，港人在內(nèi)地置業(yè)減少。

　　置業(yè)國際數(shù)據(jù)顯示，2008年港人投資內(nèi)地房地產(chǎn)單位數(shù)量約1.6萬個，比2007年下跌30%�！跋尥饬睢狈砰_，實際上是給深圳樓市帶來了一波新的購房需求。大部分專家認為，“限外令”的放開肯定可以放大深圳樓市的成交量。也有業(yè)務(wù)內(nèi)人士表示憂慮，擔心解禁后樓價會重回上升通道。

　　置業(yè)國際董事羅志聰分析，吸引港人到深圳購房的因素：一是深港融合的趨勢，大珠三角將成為亞洲大都會，深圳房價顯得吸引。二是深圳房價已大幅回落30%了。三是大量港人在深圳工作、創(chuàng)業(yè)及投資，已經(jīng)是不可否認的了，非常多的。4、外圍不明朗、人民幣資產(chǎn)有吸引力。

　　香港人本身就喜歡投資，他們原來的構(gòu)想是提供穩(wěn)健的6%的回報率。說明，深圳的樓市對香港來說是一個比較大的吸引力。

　　投資：港人購買力增長明顯

　　限外令的松動對香港在內(nèi)地購房的需求有很大的釋放，也會帶動潛在的需求，這意味著深圳樓市的投資大門再度向他們打開�！跋尥饬睢狈砰_是否能帶來深圳購房需求的釋放，推動房價再度上漲等問題引發(fā)了各方關(guān)注和猜測。

　　在地方細則出臺后，境外人士的購房需求將真正釋放出來，特別是在港人一向比較青睞的后海、羅湖口岸、福田口岸等片區(qū)，置業(yè)需求應(yīng)該會有較大幅度增長。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，深圳目前住宅的外銷比例為6%至8%，其中港人占90%。現(xiàn)在港人在深圳的看房量已有所增加，“限外令”解禁后，成交量肯定會上升。目前，港人到中原地產(chǎn)各鋪面咨詢的人數(shù)明顯上升。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮分析，根據(jù)置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買數(shù)量將達到8600套，面積也將超過80萬平方米。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，取消“限外令”在一定程度上可以促進成交量上升，但是更多的還是取決于香港樓市的變化，如果香港房子價格趨高，會有很多港人來深圳買房，但是如果香港的房子也在跌，深圳樓市就沒有太大的吸引力。

　　從歷史看，港人置業(yè)最高峰時占深圳房地產(chǎn)成交量的10%至20%，“限外令”后下降到3%至4%，估計“限外令”取消后會上升到7%至8%。“這么小的比例并不會推高房價�！苯獦錁s認為，今年“限外令”解除之后，來深置業(yè)的港人多以自用為目的，4成為來深創(chuàng)業(yè)或者工作，4成是為度假和養(yǎng)老等，純粹投資僅占2成。

　　觀點

　　地產(chǎn)專家新銳觀點

　　爭鳴09春交會

　　土地篇

　　土地之惑：

　　投資減少供需緊張

　　發(fā)言人：深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒

　　言論出處：“后危機時代的房地產(chǎn)趨勢和抉擇”論壇

　　從房地產(chǎn)投資的情況來看，應(yīng)該說深圳在一季度下降幅度比較大，投資形勢比其他城市更為嚴峻。房地產(chǎn)投資在大幅度下降。我們對歷年的指標分析了一下，深圳在近幾年的房地產(chǎn)投資增長只有2006年全年9%的增長，2007、2008出現(xiàn)負增長不過幅度比較小是1%左右，2009年出現(xiàn)23%的大幅度下降。同時我們的住宅投資也出現(xiàn)大幅度下降，達到32%。

　　另一方面，新開工、竣工面積下降比較大，待建工程增加。深圳在一季度看，我們新開工下降50%、新竣工下降60%，新開工、新竣工少，待建積壓多，很多都是斷斷續(xù)續(xù)的建設(shè)過程，積壓的項目比較多。供應(yīng)的形勢不太好，對當前宏觀經(jīng)濟的促進也有影響。

　　土地之變：

　　改善供應(yīng)策略

　　發(fā)言人：深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任 宋丁

　　出處：“后危機時代的房地產(chǎn)趨勢和抉擇”論壇

　　在這個后危機時代，土地市場也面臨著幾大抉擇。首先，需要思考的是如何改善土地供應(yīng)策略調(diào)控土地與房地產(chǎn)的關(guān)系。每年土地供應(yīng)量由政府決定，行政導向沒有辦法應(yīng)對房地產(chǎn)變化，2007年政府大量批地，2007年10月以后深圳出現(xiàn)連續(xù)10個月沒有土地出讓，這個會帶來供需失衡，在房地產(chǎn)的后危機時代，對調(diào)控土地的策略也許有必要進行修改和調(diào)整，最大限度減少房地產(chǎn)一級市場大起大落，以保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　市場走向篇

　　看市之憂：

　　調(diào)整尚未到底

　　發(fā)言人：深圳大學國際金融研究所教授國世平

　　言論出處：“共贏平衡下的持續(xù)發(fā)展——2009地產(chǎn)新格局”論壇

　　我們看房地產(chǎn)一定要看整個經(jīng)濟的增長情況，如果脫離了經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)脫離經(jīng)濟單獨發(fā)展的可能性我認為基本上為零�，F(xiàn)在我們對經(jīng)濟形勢的判斷中國經(jīng)濟的調(diào)整還是U字型的左邊，還沒有到底部。而房地產(chǎn)總體是上升，但總體上升的過程中一定有一個下降。房地產(chǎn)和股票一樣，股票跌久了，大幅度跌一定會反彈，房地產(chǎn)也如此，不可能沒有反彈。所以我認為最近地產(chǎn)的看法是反彈行情，我們知道地產(chǎn)的反彈和股票的反彈不一樣，地產(chǎn)反彈時間要長于股票的反彈時間，在跌勢持久的情況下，現(xiàn)在正是房地產(chǎn)出現(xiàn)的反彈行情。而等到需求籌碼消化完畢有可能出現(xiàn)急劇下挫，因為沒有后續(xù)的籌碼。我們知道深圳房價跌到今天，有一部分房子跌到人們的有支付力的需求，才有可能有這批人消化。

　　看市之喜：

　　已全面復(fù)蘇

　　發(fā)言人：地產(chǎn)思想者論壇秘書長青忠貴

　　言論出處：“地產(chǎn)前沿論壇”

　　首先針對目前的市場來說，應(yīng)該說現(xiàn)在的市場已經(jīng)走出了衰退，開始了全面復(fù)蘇。為什么這樣說呢？從去年9月份第一次銀行降息，一直到后來一系列相關(guān)政策出臺，深圳房地產(chǎn)市場成交量從11月份開始明顯回升，12月份創(chuàng)造了一個高點，我記得12月份一個月的新房成交量占到全年的20%。

　　2009年的1月份-5月份，市場比較旺，到處都是買房子的。市場回暖已經(jīng)成為現(xiàn)實。但是這個房價和2007年相比還是處于一個低位，這也是導致成交活躍的原因。深圳的房地產(chǎn)復(fù)蘇在現(xiàn)在是一個現(xiàn)實。目前市場的成交火爆情況對雙方都有好處。這個價格運行到比較低的位置對大家是雙贏。如果房價上升的話，會導致雙輸?shù)臓顩r。