仿佛為了應景，近期全國各大城市樓市呈現(xiàn)出一派暖融融的春意：以萬科為代表的大開發(fā)商停止了促銷活動，久違的 “少量多批”、“多次開盤、逐步提價”等炒作性推盤手法再度活躍在各大賣場，部分城市的房價甚至還出現(xiàn)觸底彈升。

　　樓市的春意也似乎蔓延到敏感的股市，盤桓一周多的地產板塊在昨日出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，100余家板塊個股全線飄紅，其中金地集團等13家公司漲停，60家公司漲幅超過5%。同時，地產板塊成交也出現(xiàn)大幅放量，地產板塊成交量877.3萬手，比前一交易日增長133%。有分析認為，房地產板塊股票受到追捧的關鍵因素是近期房地產市場出現(xiàn)的回暖跡象。

　　真的是“春江水暖鴨先知”嗎？還是僅僅是壓抑已久的剛性需求集中釋放所帶來的短暫暖意？

　　春暖

　　專家：進入價跌量升階段

　　國泰君安房地產行業(yè)研究員孫建平用三個階段來描述目前我國房地產行業(yè)的發(fā)展階段。第一階段是開發(fā)商與消費者、銀行、政府之間的多重博弈，其結果是房價合理地下降；第二階段是房價下降導致成交量上升，行業(yè)開始復蘇；而隨著成交量上升和拉動，房價將止跌并逐漸上漲，行業(yè)由此進入第三階段，開發(fā)商財報改善階段。

　　據(jù)此，孫建平認為，目前廣州、深圳的房地產市場有望進入第二階段�！盎�本可確定廣深區(qū)域樓市已經到了L型底部，其中房價的表現(xiàn)是跌幅有限，成交量的表現(xiàn)是將有波段式反彈�！�

　　分析師也普遍認為，各大城市最近幾個月來最暢銷的是中低價位、90平方米左右的住宅，其對應的是剛性和改善性需求，他們對房價和收入最敏感。而地方政府陸續(xù)推出的救市措施和中央對第二套房貸的放松，將為投資需求的增加提供條件。

　　在價跌量升的同時，房地產開發(fā)投資額也出現(xiàn)了超預期的增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國1月~2月房地產開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，超過不少分析師的預期。對此，申銀萬國認為，未來房地產投資增速的正增長仍然可期，這主要是因為今年政府保障住房的力度將不斷加大，另外開發(fā)商的資金壓力也由于近期的成交上升而得以緩解。

　　春寒

　　開發(fā)商：去庫存化需時仍長

　　然而，分析人士也指出，2月份全國房地產交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。以2月上海樓市的成交結構來看，當前市場的主流需求還是自住需求。

　　房地產作為國民經濟的先導性行業(yè)，其走勢離不開宏觀經濟基本面。近期公布的前兩月宏觀經濟數(shù)據(jù)喜憂參半，但居民收入預期的下降已經在進一步制約消費擴張，意味著未來消費的啟動仍很艱辛。這將給開發(fā)商去庫存化帶來不小的壓力。

　　因此房地產市場巨大的庫存量依然是懸在各地產商頭上的一把利劍。一旦成交量停止回升，開發(fā)商消化存量房所需時間將持續(xù)更長，從而回款壓力更加嚴峻，也將導致毛利率進一步降低。瑞銀近期發(fā)布的報告顯示，根據(jù)2009年1月各城市的待售面積和成交套數(shù)的數(shù)據(jù)測算，寧波、東莞、成都等城市消化完現(xiàn)有庫存需要2~3年的時間，北京、南京、青島、深圳等地消化完現(xiàn)有庫存需要1~2年的時間。

　　對此，保利地產的工作人員向記者表示，目前只能說成交量企穩(wěn)，但回暖還說不上。萬科深圳的人士也表示，“現(xiàn)在深圳購房者的觀望氣氛依然比較濃厚。整個行業(yè)還沒有從下行的趨勢中走出來�！�