在金融危機(jī)面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著特殊意義。房地產(chǎn)是一個“牽一發(fā)而動全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動內(nèi)需的增加，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就此而言，我們對房地產(chǎn)政策的研究，更多關(guān)注的應(yīng)該是它對發(fā)展需求的反映。說到底，房地產(chǎn)價格的走向最終是市場的事情，尊重市場意志才是政策的全部責(zé)任和義務(wù)所在。

　　筆者一向認(rèn)為，無論是中國的股市，還是中國的房地產(chǎn)市場，在還沒有成為一個真正意義上的市場之前，任何人都無權(quán)給它們?nèi)藶榈刂付ㄒ粋�定價坐標(biāo)，哪怕是諸如市盈率或房價收入比之類的所謂國際水平參數(shù)。對于滬深股市來說，向國外市盈率標(biāo)準(zhǔn)看齊之所以荒謬，不僅在于其發(fā)行定價一開始就存在的錯位問題還遠(yuǎn)未解決，而且還在于非流通股走向流通對流通市場無論在流通量還是流通溢價方面至少在目前和今后的若干年內(nèi)依然還將成為不可承受之重。而對于中國房地產(chǎn)市場來說，作為支配價格的政策要素，包括土地政策、保障房政策等諸多方面則無不受到中央和地方、地方和地方、政府和開發(fā)商、開發(fā)商和消費者之間不同利益沖突的影響，“一刀切”的政策往往連投資和消費的簡單分別也區(qū)分不清，更不用說統(tǒng)一規(guī)范各地市場的千差萬別了。簡單的一個價格和收入之間的比例關(guān)系顯然不足以說明什么問題。

　　我國房地產(chǎn)市場的情況極為復(fù)雜，離開了具體情況具體分析，不可能得出實事求是的結(jié)論。事實上，一個城市的房價水平，常常并不主要是由這個城市的城鎮(zhèn)職工的平均收入水平所決定的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相應(yīng)的城市化水平、土地開發(fā)利用力度和人口流動性的影響正在成為一個尤其不容忽視的重要經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心“中國財政課題組”的研究，在當(dāng)前土地開發(fā)市場政府壟斷的情況下，土地收入占地方財政收入的一半以上。土地財政不僅意味著土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共事業(yè)投資的重要來源，而且也在很大程度上成為影響當(dāng)?shù)胤績r水平的一大重要因素。許多低收入家庭，按其實際收入的水平不要說現(xiàn)在買不起房，一輩子甚至幾輩子或許也買不起房，但是，一次拆遷卻不僅使他們有了真正擁有自己產(chǎn)權(quán)的新住房，而且有的一家子中凡是成年成家了的幾代人還都分別擁有了各自的獨立居室。過去若干年中的實物分房、福利分房以及近年來的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、限價房措施都沒能解決或沒指望解決的問題，一下子就都給解決了。這是非常值得關(guān)注的一種住房分配方式，它的特殊性顯而易見。不過，房價所反映的這筆財產(chǎn)性收入的增長，卻并沒有同統(tǒng)計報表上的城鎮(zhèn)職工平均收入水平發(fā)生任何關(guān)系。這對于關(guān)注房價和收入比的經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說，不能不說是個重大的疏漏。

　　其實，關(guān)注房價的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所疏漏了的，不只是城鎮(zhèn)造房運動中的動遷現(xiàn)象。對于當(dāng)今的中國來說，農(nóng)民進(jìn)城更是不僅改變著城鎮(zhèn)職工構(gòu)成成分的一件歷史性的大事件，而且也是已經(jīng)并且正在改變著城鎮(zhèn)居民實際構(gòu)成成分并進(jìn)而將影響到戶籍制度變革的一件重大的歷史進(jìn)程。在許多城鎮(zhèn)，農(nóng)民買房，不管戶籍上入戶還是未入戶，都在相當(dāng)程度上成了當(dāng)?shù)胤績r的一大支撐因素。至于一些開放程度較高的大中城市，包括外籍就職就業(yè)人員甚至外國國籍人員在內(nèi)的流動人口在購房者中所占的比例，更是早就成了一個不可以忽略不計的數(shù)字。當(dāng)然，在上述這些購房行為中，居住的需求和投資的需求各有所取，不能一概而論。但有一點基本上可以肯定，即一方面他們的購房行為進(jìn)入了當(dāng)?shù)胤績r的構(gòu)成因素，然而，另一方面，他們的收入來源卻大多或者至少說相當(dāng)程度上并未進(jìn)入當(dāng)?shù)厥杖胨�平的統(tǒng)計當(dāng)中。這是一個不大不小的矛盾。也許可以說，正是這一統(tǒng)計上的相當(dāng)嚴(yán)重的不同步所造成的矛盾，不僅遮迷了不少人的眼睛，甚至包括某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而且也在相當(dāng)?shù)某潭壬显斐闪巳藗儗τ诜績r判斷的失真。

　　在筆者看來，當(dāng)前中國的房價問題，之所以不能簡單地用所謂的價格與收入比的定式來加以衡量和限制，主要還不在于我們的房價統(tǒng)計或收入統(tǒng)計在統(tǒng)計學(xué)意義上的失真，而在于無論是什么外國的還是自己的現(xiàn)成的數(shù)字模型都沒有也不可能真實地反映我們中國的房價運動的內(nèi)在規(guī)律。中國的房價，是一種對歷史欠賬的消極補償要求和對發(fā)展進(jìn)步的積極進(jìn)取需求相互交織在一起的復(fù)雜運動過程，它在不同歷史階段的起起落落，應(yīng)該說基本上是價格運動的正常的表現(xiàn)，只是由于我國在房屋分配上存在太多的歷史欠賬積淀，在目前情況下，我們的政策才有必要更多地向房屋買賣中解決基本居住需求或改善居住條件需求傾斜。也正是在這個意義上，目前放寬二套房信貸及二手房稅收的政策以及許多地方政府出臺的刺激住房消費措施，與其說是救市，不如說是糾錯，只不過回歸到比較接近現(xiàn)實接近市場因而也比較接近了公平正確的政策軌道而已。但假如我們依然只是簡單地以目前的城鎮(zhèn)職工收入水平去衡量或限制房價，至多反映的是房屋分配中的平均主義要求，對于還歷史的欠賬可能有一定的意義，對于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)總體水平的發(fā)展以及相應(yīng)提高我們的城市化水平和人民大眾的生活水平，是沒有意義的。

　　在金融危機(jī)面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著特殊的意義。房地產(chǎn)是一個“牽一發(fā)而動全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動內(nèi)需的增加，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就此而言，我們對房地產(chǎn)政策的研究，更多的值得關(guān)注的應(yīng)該是它對發(fā)展需求的反映。說到底，房地產(chǎn)價格的走向最終是市場的事情，尊重市場的意志才是政策的全部責(zé)任和義務(wù)所在。（黃湘源）