還款方式不同

　　房款可省5萬元

　　目前，比較普遍的兩種還款方式是等額本息、等額本金。所謂等額本息，通俗來講就是每月還款數(shù)額相同的一種還款方式，其每月需要償還的本金增加，本息則呈下降趨勢。與此不同的是，等額本金則是一種每月還款數(shù)額遞減的房貸方式，其中每月需還本金不變，利息遞減。

　　以一套總價為90萬元的房子為例，首付兩成后商業(yè)貸款72萬元。按照目前7折的首套房貸利率4.158%、20年還款期計算，采用等額本息還款法，一共需要支付106萬元的房貸；等額本金還款法則只需支付102萬的房貸，兩者相差4萬元。這部分差額其實是利息的差別，等額本金需要支付的利息較少，因此不少購房者認(rèn)為它比較劃算，相當(dāng)于節(jié)省了一部分房貸支出。

　　盡管如此，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是呈倒金字塔的結(jié)構(gòu)，即早期的還款數(shù)額較高，并不是所有的年輕購房者都能夠承受。此外，盡管等額本息需要支付的利息較多，但是它每月還款額不變，便于購房者支付。

　　具體到還款年限，目前受理房貸業(yè)務(wù)較多的工商銀行政策是，商業(yè)貸款年限加上還貸人年齡不得超過70年。

　　“首次置業(yè)的還款年限在20年左右的比較多，”孫于藍(lán)說，“按照我們的測算，房貸的平均還款年限是14年，不少人隨著積蓄的增加會提前還貸�！�

　　除了傳統(tǒng)的等額本金、等額本息還款法，目前不少銀行還為購房者提供了多種靈活的還款方式。對于平時還款壓力不大的購房者來說，如果覺得每月一次的還款頻率較低，可以使用每兩周還款一次的“雙周供”還款方式。

　　對于中高收入階層來說，預(yù)期未來較短年限內(nèi)，通常是10年以內(nèi)，會有較大額度資金進(jìn)賬，而短期希望償還較少數(shù)額的月供，將其余款項運(yùn)用到其他投資領(lǐng)域，可以使用“氣球貸”，大部分本金到期時一次性償還。

　　對于剛剛參加工作，收入不穩(wěn)定的購房者來說，還可以按照未來收入的不同制定每一年的還款額度，采用“移動按揭”的還款方式。

　　值得注意的是，對于這種靈活多變的還款方式，還款人需要牢記自己的還款周期和額度，及時還款，避免因為疏忽留下不良的信用記錄。

　　合理選擇房貸

　　還能獲理財收益

　　與以往單一的房貸產(chǎn)品不同，現(xiàn)在包括工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行在內(nèi)，都推出了房貸理財產(chǎn)品。也就是說，除了節(jié)省房貸支出外，還可以從中得到一定的理財收益。

　　其中，多家銀行均有推出的一種房貸理財產(chǎn)品叫做“存貸通”。通俗來說，這是一種通過活期存款方式抵扣房貸本金的理財產(chǎn)品。以工商銀行為例，只要購房者在該行擁有5萬元以上的活期存款，就可以辦理“存貸通”業(yè)務(wù)。如果客戶的存款總額為10萬元，減去5萬元的存款下限，剩余的5萬元活期存款每年可以抵扣房貸的額度為5萬元×80%×(4.158%-0.36%)=1519元。其中，80%是工行規(guī)定的存款抵扣房貸比例，各家銀行提供的比例各不相同；4.158%是目前7折的首套房貸利率，0.36%是活期存款利率。

　　“10萬元存款既可以全額獲得活期貸款的利息收益，其中一部分還可以抵扣房貸。”孫于藍(lán)說，“對于那些擁有一定存款，但是因為需要資金周轉(zhuǎn)或者投資的還款人來說，房貸還了，投資也沒耽誤，一舉兩得�！�

　　此外，對于那些資金實力雄厚的購房者來說，即便采用全額付款的方式，同樣可以通過房屋抵押的方式，獲得一筆消費(fèi)貸款，運(yùn)用在其他投資渠道。