DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　2009年一季度，在政策效應(yīng)和對宏觀經(jīng)濟基本面良好預(yù)期的雙重刺激下，深圳樓市積壓一年多的剛性需求和改善型需求逐步釋放，從而帶動二三級市場成交活躍交易量大幅回升迎來了樓市近兩年來難得的“小陽春”。據(jù)來自深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年1～3月，全市新建商品住宅供應(yīng)量為76.49萬平方米，同比減少9.24%；商品住宅銷售面積158.2萬平方米，同比上升達204.57%，開發(fā)商和置業(yè)者雙方信心均得到較大恢復(fù)，深圳樓市呈現(xiàn)出“量升價穩(wěn)”態(tài)勢。牛年“小陽春”的開局是否預(yù)示市場真正回暖？

　　深圳樓市是否回暖涉及到綜合的評估系統(tǒng)，至少應(yīng)該從成交量、房價、消費者信心及支付能力、企業(yè)家信心等幾個主要方面進行權(quán)衡。盡管2008年底及今年一季度成交量回升，形成“小陽春”的局面，但僅憑成交量的回升而判斷出深圳樓市已經(jīng)回暖仍缺乏有力的支撐，后市仍需進一步觀察。至于深圳樓市未來如何走，可以從以下幾方面對市場發(fā)展進行一個大致的預(yù)判。

　　近日，有觀點說：今年深圳樓市出現(xiàn)的所謂“小陽春”，其實是開發(fā)商的“自娛自樂”行為。意指開發(fā)商通過自己辦理“假按揭”來套取銀行的按揭貸款，以求獲得資金周轉(zhuǎn)，從而制造了樓市“小陽春”的假象。首先是深圳國土局出來“辟謠”：“假按揭”風(fēng)波實際上是對房地產(chǎn)登記信息的誤讀。業(yè)內(nèi)也對此嗤之以鼻，認為純屬無稽之談，畢竟目前假按揭的空間非常小，爆出“假按揭”多為個人炒作。

　　樓市發(fā)展

　　取決宏觀經(jīng)濟走向

　　未來房價

　　在微幅波動中企穩(wěn)自住改善型客戶

　　房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟的有機組成部分，發(fā)展路徑也將受其影響。未來房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機的演變狀況。盡管全球經(jīng)濟衰退對中國經(jīng)濟的影響有限，國內(nèi)經(jīng)濟也借此機會優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動產(chǎn)業(yè)升級，并將繼續(xù)保持一定的增長勢頭。但深圳這樣一個對外貿(mào)出口依存度較大的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，在金融危機中未免還是受到一定的沖擊。2009年深圳的經(jīng)濟環(huán)境仍不容樂觀，經(jīng)濟發(fā)展速度將出現(xiàn)一定程度的放緩。但在目前全球各經(jīng)濟體大力救市、重整國際金融新秩序的大背景下，加上中央去年底一系列促進經(jīng)濟發(fā)展的政策刺激，可以預(yù)見，隨著各項政策的落實和效果的顯現(xiàn)，必將帶來經(jīng)濟的緩慢回暖，深圳經(jīng)濟也將隨著整體經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)而回暖。

　　綜合國際及國內(nèi)經(jīng)濟形勢走向，預(yù)計宏觀經(jīng)濟有可能在2009年底觸底發(fā)彈，并逐步回升。屆時深圳樓市回暖將得到更加充分和有利的經(jīng)濟面支撐。所以，深圳樓市也可能在2009年底觸底回暖，步入理性發(fā)展的軌道。

　　未來房價

　　在微幅波動中企穩(wěn)

　　對于未來深圳樓市房價的判斷，將基于未來供需雙方的情況。由于2008年深圳樓市處于調(diào)整而行情低迷，新房的積壓量較大，同時2009年新增供應(yīng)量也較大。根據(jù)歷年深圳市的整體市場供應(yīng)，預(yù)計2009年全市住宅新增供應(yīng)量將下降至500萬平方米左右，但加上庫存的440萬平方米，預(yù)計全年總體供應(yīng)量將達940萬平方米左右。從過去兩年的土地供應(yīng)情況看，2009～2010年，寶安的龍華、觀瀾、寶安中心區(qū)，龍崗的龍崗中心城、坪山及南山前海片區(qū)均有望成為未來供應(yīng)的熱點。