開(kāi)店策略：不求數(shù)量求質(zhì)量

　　地產(chǎn)中介在樓市調(diào)整期內(nèi)重開(kāi)分店，把單店生存能力放在第一位。各地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，與2007年相比，鋪?zhàn)饣芈洳淮�，開(kāi)鋪成本與兩年前相若，他們考慮最多的是新開(kāi)的分店能做多少生意。何慶祥生動(dòng)地向記者形容，開(kāi)一家分店就像生一個(gè)小孩，肯定要想著如何養(yǎng)大他，不會(huì)生出來(lái)又不管他的死活。

　　李粵湘表示，中原歷年的滾存儲(chǔ)備，足夠有能力開(kāi)100間分店，不過(guò)目前只是選擇開(kāi)10間分店左右。中原各分店在樓市調(diào)整期進(jìn)行轉(zhuǎn)型，目前不再是單純二手代理。大部分分店紛紛代理本區(qū)內(nèi)小型一手盤(pán)尾貨，既與公司一手代理著重大客戶有所區(qū)別，也擴(kuò)充了收入來(lái)源，這在珠江新城、海珠和花都都有成功例子。

　　2006、2007年樓市擴(kuò)張期，各公司開(kāi)店決策往往是自上而下，如今在樓市調(diào)整期，各中介行講究的是上下齊心、通力合作。潘宇豪表示，大規(guī)模開(kāi)店要看市場(chǎng)承受力和市場(chǎng)需求量。在開(kāi)店選擇上他們采取開(kāi)放態(tài)度，充分聽(tīng)取區(qū)域總監(jiān)的意見(jiàn)。何慶祥表示，他們開(kāi)店先是由區(qū)域主管和總監(jiān)提出，公司分析后決定全力支持前線總監(jiān)，選鋪也是以前線總監(jiān)為主。

　　方圓地產(chǎn)和百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)在本次“開(kāi)鋪潮”中依然按兵不動(dòng)。方圓地產(chǎn)副總經(jīng)理李崢表示，他們不會(huì)刻意擴(kuò)張規(guī)模，有必要才會(huì)再開(kāi)分店。就算是要開(kāi)店，也只會(huì)集中在白云、芳村等特定區(qū)域的大型樓盤(pán)。廣州百富誠(chéng)金發(fā)總經(jīng)理徐永德表示，他們也有意在越秀和荔灣開(kāi)設(shè)分店，目前還沒(méi)有找到合適的地點(diǎn)。作為中型地產(chǎn)公司，他們不會(huì)在全市范圍內(nèi)開(kāi)分店，只會(huì)集中在老城區(qū)。

　　今年開(kāi)門(mén)紅 集中優(yōu)勢(shì)區(qū)域開(kāi)店

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州市全年二手成交面積為452.99萬(wàn)平方米，今年首季度廣州市二手交易面積為128.94萬(wàn)平方米，其中三月成交面積為49.53萬(wàn)平方米，同比增加77.7%，創(chuàng)下了近一年來(lái)的新高。去年二手月均成交面積約為37.74萬(wàn)平方米，今年頭三個(gè)月月均交易量為42.98萬(wàn)平方米。各中介成交量、中介傭金收入，直追2007年樓市高峰期。

　　經(jīng)過(guò)2007年底樓市逆轉(zhuǎn)的洗禮，廣州地產(chǎn)中介開(kāi)店不再是“大撒把”，而是集中在優(yōu)勢(shì)區(qū)域做大做強(qiáng)。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，合富已經(jīng)過(guò)了為追求規(guī)模而大量開(kāi)店的階段，目前開(kāi)店是微觀選擇，即看到某區(qū)域板塊成交量大且成交活躍，才會(huì)選擇在那里開(kāi)店。潘宇豪認(rèn)為，從趨勢(shì)上看，廣州市區(qū)內(nèi)一手樓會(huì)越來(lái)越少，他們會(huì)集中在市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)店。

　　廣東中原市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘說(shuō)，他們也密切關(guān)注各個(gè)區(qū)域的成交情況，分階段擴(kuò)張。開(kāi)店重點(diǎn)要看中原在各個(gè)板塊的市場(chǎng)占有率，目前集中在有較多次新房和商品房供應(yīng)的區(qū)域。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰說(shuō)，該公司目前僅在富力桃園新增一家分行，其他地段暫時(shí)未有新開(kāi)店計(jì)劃。在富力桃園開(kāi)店，主要是考慮其入住客戶數(shù)量和竣工年限，此時(shí)將會(huì)有一波“換房”潮。

　　周峰分析道，樓市調(diào)整期內(nèi)，中介行會(huì)保留相關(guān)人才和經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)較高的店鋪。樓市目前仍處于“局部調(diào)整、局部回暖”態(tài)勢(shì)，在店鋪成本遠(yuǎn)高于人員成本的前提下，品牌中介行會(huì)先采取招聘人員，補(bǔ)充現(xiàn)有店鋪的人員數(shù)量，從而服務(wù)于快速增加的客源的方式。在確定二手樓市處于正常的回暖通道內(nèi)時(shí)，可以考慮進(jìn)駐一些樓齡在6至7年間、居住戶數(shù)在3000戶以上的次新樓盤(pán)社區(qū)，該類樓盤(pán)的換房潮剛好在這個(gè)時(shí)段出現(xiàn)，盤(pán)源有保證。又或者進(jìn)駐樓齡在3至4年間的超高檔住宅板塊，該類樓盤(pán)也在此時(shí)會(huì)有相對(duì)集中的租賃貨源涌現(xiàn)。

　　大中介開(kāi)店放眼廣州市區(qū)范圍，中型中介公司著眼點(diǎn)則放在本身的優(yōu)勢(shì)區(qū)域。德誠(chéng)行總經(jīng)理何慶祥告訴記者，他們最近四店齊開(kāi)，選點(diǎn)考慮也只限于本公司的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，以老城區(qū)和花都區(qū)為主。德誠(chéng)行2008年縮鋪調(diào)整前在花都有較多分店，本次也在花都重開(kāi)一個(gè)分行。順馳不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)人士表示，他們今年在天河新開(kāi)兩間分行。他們把天河和越秀視為經(jīng)營(yíng)重心，因此新開(kāi)店也選擇在這些優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)。

　　各中介對(duì)后市仍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度

　　今年頭三個(gè)月成交放量，二、三季度樓市趨勢(shì)會(huì)如何？各大中介負(fù)責(zé)人不約而同地用“審慎樂(lè)觀”來(lái)形容他們對(duì)后市的看法。實(shí)體經(jīng)濟(jì)與樓市的表現(xiàn)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，地產(chǎn)中介不敢過(guò)分樂(lè)觀。

　　潘宇豪表示，樓市表現(xiàn)不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。目前的經(jīng)濟(jì)不如以前，因此他認(rèn)為今年余下時(shí)間樓市會(huì)緩和發(fā)展，“量增”是必然的，至于是否“價(jià)升”，他認(rèn)為買(mǎi)家遠(yuǎn)比2007年時(shí)要理性，業(yè)主“反價(jià)”也不追。李粵湘認(rèn)為，目前成交放量，銀行第一季度發(fā)放貸款就占了全年指標(biāo)的45%，余下時(shí)間是否會(huì)收縮就很難說(shuō)。此外，廣東2月份出口下降兩成，金融海嘯陰影未除，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響樓市表現(xiàn)。二、三季度樓市會(huì)呈半膠著狀態(tài)，同比去年成交會(huì)略有升幅。

　　周峰則認(rèn)為，4月上半月，廣州二手樓市交投仍能保持2、3月的快速增長(zhǎng)，同時(shí)市場(chǎng)“反價(jià)”潮在持續(xù)。4月下半月，受一手開(kāi)發(fā)商在售樓盤(pán)價(jià)格作相應(yīng)的促銷讓利，部分客戶逐漸轉(zhuǎn)到市內(nèi)一手樓選購(gòu)心儀物業(yè)，二手樓市的客源有所減少，買(mǎi)賣(mài)成交速度也有所放緩。預(yù)計(jì)5月份開(kāi)始，市場(chǎng)再次進(jìn)入短期“整理”階段，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈又將持續(xù)。而這波“整理”行情到6月下旬結(jié)束。今年下半年的廣州二手樓市表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于上半年，屆時(shí)投資客的入市情緒會(huì)比現(xiàn)時(shí)高漲。

　　德誠(chéng)行總經(jīng)理何慶祥認(rèn)為，今年年頭成交量爆發(fā)，引爆了積累下來(lái)的顧客的購(gòu)買(mǎi)力，也將促使部分準(zhǔn)備買(mǎi)房的消費(fèi)者停止觀望，畢竟自用的買(mǎi)家有“跟風(fēng)”的習(xí)慣。從去年12月至今，他也觀察到中小型炒家入貨意愿加強(qiáng)，“以往是看都不看，現(xiàn)在都會(huì)問(wèn)有什么筍盤(pán)介紹”。

　　李崢認(rèn)為，樓市緩慢調(diào)整，下半年一手開(kāi)發(fā)商的貨量也相當(dāng)大，他對(duì)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀。順馳不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，樓市不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而有突出表現(xiàn)。徐永德表示，從各行各業(yè)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)環(huán)境并不好，成交火爆的樓市已脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。樓市走向還要看消費(fèi)者信心和股票市場(chǎng)的表現(xiàn)，樓市拉鋸戰(zhàn)在所難免。(記者吳潤(rùn)洲)