開發(fā)商： 資金壓力致違規(guī)操作頻現(xiàn)

　　一波小高潮之后，樓市調整真的接近尾聲了嗎？未必。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至2008年11月底，深圳土地市場推出各類用途地塊105宗，成交71宗，流標比例高達32.38%，高于2007年1.27 個百分點。其中居住用地全市共推出17宗，僅成交8宗，流標比例超過50%。

　　土地市場的沉寂，反映出的一個側面便是，開發(fā)商面臨著強大的資金壓力。以行業(yè)“領頭大哥”萬科為例，根據(jù)日前對外披露的萬科公告內容，2008年全年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比雙雙下降9.2%和8.6%，這一銷售業(yè)績大大低于萬科在年初時定下的800億元預期銷售額目標。而對于未來市場形勢的判斷，萬科認為“比較嚴峻”，且行業(yè)調整還將進行。

　　另一個行業(yè)大佬金地集團也剛剛公布了去年12月的銷售數(shù)據(jù)：當月銷售面積11.97萬平方米，較11月下降9.05%；銷售金額完成11.35億元，環(huán)比下降了10.73%。早先金地集團方面曾表示，由于在2007年較多項目屬于高價拿地，因此公司可能對部分項目提取跌價準備�！�2009年業(yè)績下滑不可避免�！痹陉P于未來樓市的判斷上，金地(集團)股份有限公司總裁張華綱對外表示，由于樓市處于“預期反轉”，因此很難在短期內回暖。

　　前面所提及的星河丹堤降價糾紛一事，業(yè)主還向記者提供了一個耐人尋味的細節(jié)。據(jù)陳先生介紹，在他決定購買之前，曾經登陸深圳國土局網(wǎng)站進行核實，發(fā)現(xiàn)銷售登記數(shù)量很少，與開發(fā)商口中所稱的“銷售情況極好”有出入。對此疑惑，銷售人員的答復是，在銀行按揭貸款批復下來之前，為了保險起見，交納定金及首付款的業(yè)主均是與開發(fā)商簽署內部認購合同，并不需要上網(wǎng)登記。

　　“這種操作方式就是為了方便隱瞞實際銷售情況�！标愊壬�更進一步指出，開發(fā)商存在捂盤、違規(guī)操作等問題。記者在國土局網(wǎng)站上查到，該項目除了D區(qū)和E區(qū)的幾棟房源之外，其余幾個銷售區(qū)域的待售房源全部處于“分局鎖定”，而這種情況通常表示房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為。

　　該開發(fā)企業(yè)的劉姓負責人向記者解釋，降價矛盾的解決“會按照正常渠道進行”。但是對違規(guī)操作是否出于企業(yè)資金存在壓力一事，他卻諱莫如深，推諉稱“不方便接受采訪”。

　　從市場角度來觀察，雖然國家利好新政陸續(xù)出臺，且成交也開始有所回升，但開發(fā)商違規(guī)操作的事件數(shù)量卻在增加。

　　據(jù)悉，早在2007年深圳樓市炒風日盛之時，深圳市國土資源和房產管理局、工商行政管理局及市物價局便已聯(lián)合發(fā)出過《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為通知》。《通知》中除了禁止房企內部認購、內部認籌、內部登記等行為之外，最為醒目的一條便是限定了房企在取得《房地產預售許可證》之后，必須在10日內公開予以銷售，而且必須明碼標價。

　　但事與愿違，原本希冀杜絕開發(fā)商捂盤、炒作等歪風的文件，仍然成了“一紙空文”�！皬哪壳吧钲陂_盤情況來看，每批單位推的量非常少。與從前相比，甚至發(fā)生了25%-30%左右的減幅�！笨藸柸鹦畔⒓夹g有限公司(深圳)研究總監(jiān)歐曉冬表示。

　　有數(shù)據(jù)顯示，去年9月份，深圳共有27個住宅項目取得預售許可證，批售住宅78.1萬平方米，可供應數(shù)量為7969套；在10月，公開發(fā)售的樓盤僅為11個，入市住宅27.5萬平方米，較9月份減少了42.6萬平方米。

　　據(jù)克爾瑞信息技術有限公司(深圳)提供的資料表明，位于龍崗區(qū)的某個樓盤，在去年11月19日取得預售許可證，預售套數(shù)為545套，但開發(fā)商分別在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盤入市。另一個位于寶安區(qū)的樓盤，早在9月份便獲取了預售許可證，但476套房源卻延遲了一個月，自10月至11月間分批推出。

　　歐曉冬表示，這種情形在以往并不多見。通常開發(fā)商在取得預售許可證之后，會按照批復數(shù)量一次性如實推盤入市。但在現(xiàn)今，“開發(fā)商會選擇只開一棟、兩棟，慢慢消化。”對于這種情況，業(yè)界有不同觀點。有人認為，推遲入市的主要原因是希望待到進一步利好政策出臺；也有人認為，推盤力度的減弱，可減緩供求失衡壓力，使得樓價得以趨于平穩(wěn)。但不管怎樣，深圳開發(fā)商們的資金問題顯而易見。

　　深圳市國土資源和房產管理局數(shù)據(jù)顯示，截至2009年1月13日，深圳全市可售房源數(shù)為59290套，即使按照日均150套的銷售速度，也需要近13個月才能消化完畢�！皩嶋H上，從監(jiān)管力度來看，政府的態(tài)度似乎并不在意，因此借市場調節(jié)來達到平穩(wěn)的可能性更大些�！币晃粯I(yè)內人士坦率表示。

　　預測： 未來調整幅度可能達一成

　　據(jù)中房指數(shù)顯示，深圳住宅價格指數(shù)從2008年年初的2308點一路下滑至11月的2248點，下降了60點，跌幅為2.60%，與上年同期相比下跌58點，跌幅為2.51%。雖然深圳住宅成交價格自2007年8月份達到19000多元/平方米的峰值后開始逐步回落，但相對于深圳當前的人均收入而言，房價依然偏高。如以購買100平方米房屋為例，1-11月全市成交均價與人均可支配收入比是16.1；按首次購買自住房、貸款八成計算，目前的房貸收入比為1.3，皆高于平均參考值。

　　然而，市場需求尤其是自住性需求卻依然很大。深圳市房地產研究中心王鋒表示，在目前深圳市861.6萬的常住人口中，自有住房人口比例僅為32.2%。而11月份國家調控政策在支持自住性、改善性住房需求方面，表現(xiàn)為降低購房成本、提高金融支持力度，使得自住性的剛性需求明顯得到釋放。

　　如今，擺在開發(fā)商面前的最大問題是：如何合理引導市場需求釋放？在最新發(fā)布的2008年1-11月的市場分析中，報告指出，11月的深圳樓市出現(xiàn)較大規(guī)模的交易量上升，除了國家新政的出臺刺激之外，開發(fā)商直接采取降低住房銷售價格的方式，交易的回升起到了一定的促進作用。

　　多位業(yè)內人士認為，深圳樓市的調整格局很難改變，新房不斷降價的情況依舊會存在。美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書權認為，雖然今年市場需求依舊存在，但由于市場積存消化壓力大，樓價下降可能性不小�！瓣P外地區(qū)甚至可能達到20%-30%的降幅。”在此市場慣性作用之下，即使價格調整已到位，但價格仍有可能會被帶動下走，預計降幅會達到10%左右。

　　已被證實具備“先見之明”的萬科，在企業(yè)發(fā)展策略中提出：順應市場，積極采取措施促進銷售，以確保調整期內的財務安全性為長遠重要目標。而與這種努力相匹配的是，2008年，萬科市場份額由年初的2%增長到目前的2.6%左右。(記者 唐文祺)