“房貸新政”于去年10月開始實施后，四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率的措施終于在今年第一天出臺。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》日前對上海、北京、深圳、成都四地多家商業(yè)銀行的實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了一段時間的操作“亂象”后，目前上海、深圳、北京等地的銀行，對于客戶能否享受7折利率優(yōu)惠的標準已經(jīng)趨向統(tǒng)一，但成都地區(qū)仍然“霧里看花”。

　　在調(diào)查后，本報為廣大客戶理出了各家銀行的標準，以幫助客戶在向銀行申請7折利率或者轉(zhuǎn)按揭時做出正確判斷。

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　　“現(xiàn)有商貸余額”成門檻

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者日前走訪了滬上各主要商業(yè)銀行網(wǎng)點，發(fā)現(xiàn)雖然各家銀行對利率下浮30%的要求有差異，但大的原則基本一致，“首套房”、“信用記錄”、“房屋面積”、“現(xiàn)有貸款余額”必須符合要求，才有可能獲得基準利率0.7倍的優(yōu)惠。

　　大額存款可“曲線救國”

　　以農(nóng)行和上海銀行為例，只要是首套自住房，原存量房貸以0.85倍基準利率執(zhí)行，且商業(yè)貸款在30萬元以上，信用良好，將由銀行自動為其調(diào)整至7折利率。

　　對于“信用記錄”的具體要求，各銀行均表示，只要不是過分欠款，一般不會成為申請7折優(yōu)惠的障礙。其中，建行和興業(yè)銀行的標準比較有代表性。建行要求客戶必須在近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸，不存在違約，不存在兩筆以上未結(jié)清房貸。興業(yè)銀行的要求是，兩年內(nèi)不存在8次以上的逾期還款記錄。

　　另外，華夏銀行和興業(yè)銀行對存量貸款客戶房屋的總面積提出了不高于140平方米的要求。

　　不過據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解，“首套住房”、“信用記錄”、“房屋面積”只是各銀行的“基本標準”，當前真正“卡”住很多客戶，是“現(xiàn)有商貸余額”(非公積金貸款)。

　　一般情況下，銀行都只要求存量房貸客戶的商業(yè)貸款總額不低于30萬元，而華夏、中信銀行要求存量房貸客戶的貸款總額需達到50萬元以上。

　　值得注意的是，如果上述條件有的無法達到，客戶還可以通過辦理大額存款的方式“曲線救國”。也有部分銀行提出“購買理財產(chǎn)品”、“辦理信用卡”等附加要求，但大多數(shù)銀行稱，這些附加條件并不強求，銀行也會根據(jù)客戶過往對銀行的“貢獻度”破格處理。

　　轉(zhuǎn)按揭需考慮多種成本

　　由于各家銀行對下浮利率的要求不一，在原銀行無法享受利率下浮30%的客戶，可以通過轉(zhuǎn)按揭享受7折利率。

　　由于部分銀行對轉(zhuǎn)入客戶有“附加條件”(比如不得提前還款)，所以客戶在轉(zhuǎn)按揭前，必須綜合比較利率優(yōu)惠與提前還貸等多種成本。

　　尤其需要注意的是，由于7折利率優(yōu)惠是政府針對目前的房地產(chǎn)市場給出的特別優(yōu)惠，目前執(zhí)行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細衡量轉(zhuǎn)按揭成本。

　　從轉(zhuǎn)按揭絕對成本看，現(xiàn)在銀行一般不對購房者收取服務費用，但擔保費、評估費、抵押費、公證費等仍然不可避免。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費用基本上在數(shù)千元。

　　需要指出的是，按照約定，市民辦理提前還款，有些銀行會在合同中給出嚴格的條件，市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

　　另一方面，興業(yè)銀行和中國銀行等會限制“轉(zhuǎn)入”客戶提前還貸，其內(nèi)容大致相同——在3年內(nèi)不得提前還貸。該類“附加條款”規(guī)定，如果屆時客戶要提前還貸，則第一年要付出提前還貸總金額3%的違約金，第二年則要付出提前還貸總金額2%的違約金，第三年要付出提前還貸總金額1%的違約金。

　　成都——

　　多家銀行仍在“等細則”

　　7折房貸優(yōu)惠利率讓眾多成都人望穿秋水。近期，記者在各大商業(yè)銀行又摸了一下底，發(fā)現(xiàn)只有農(nóng)行、建行等有所動靜，而其他銀行都聲稱仍在等細則。

　　農(nóng)行日前出臺的政策是，對于商業(yè)貸款額在30萬元(含)以上、正享受8.5折優(yōu)惠利率的客戶，如果還款記錄良好，系統(tǒng)會自動轉(zhuǎn)為最低7折；對于商業(yè)貸款額在15萬元(含)~30萬元、正享受8.5折優(yōu)惠利率的客戶，需要客戶本人持有效身份證件去經(jīng)辦行辦理書面申請，待銀行審批通過后可轉(zhuǎn)為最低7折；對于商業(yè)貸款額在15萬元以下的客戶，則仍然享受以前的優(yōu)惠利率標準。據(jù)了解，信用記錄良好，原則上是沒有出現(xiàn)連續(xù)3次或累計6次逾期還款的情況，并且必須是首套自住房，面積不能超過144平方米等。

　　建行四川省分行沒有公布對外披露存量貸款的處理細則，但記者近日以客戶身份了解到，要享受7折優(yōu)惠利率，客戶貸款余額需在10萬元以上，且已享受利率85折優(yōu)惠。客戶必須首先去經(jīng)辦行辦理書面申請，除了要帶上本人有效身份證件、借款合同原件外，還要提供房屋產(chǎn)權(quán)證，并且不接受還款周期的調(diào)整。與其他銀行一樣，借款人的還款記錄要良好，在近24個月內(nèi)不能累計出現(xiàn)6次以上的逾期，也必須是首套自住房，面積在144平方米以內(nèi)。