7月熱詞 松動

　　一手房：價格松動 成交量有所好轉

　　在開發(fā)商的明折暗扣與購房者的觀望當中，7月北京的住宅銷售價格終于出現(xiàn)大面積的松動。一方面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的一批新盤，開盤價在7000-10000元/平方米之間，雖然地域較遠，但其低價極具殺傷力，因而得到購房者的追捧。另一方面是售價在25000元/平方米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價也呈緩慢上升趨勢。而居于中間的，單價在15000元-20000元/平方米的房子則出現(xiàn)滯銷，這些項目也成為樓市中價格松動最為明顯的部分。

　　據(jù)調查，7月份在售的價格區(qū)間在15000元-20000元/平方米的30個樓盤中，至少有 86%的樓盤成交價出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價格保持穩(wěn)定或略有上升�！耙运幕輼虻囊季�國際為例，該項目去年12 月成交均價16991元/平方米，今年1月份為15965元/平方米，4月份達16934元/平方米，7月份則下落到15367元/平方米。”

　　而在7月價格松動的過程中，一個有意思的現(xiàn)象就是樓盤銷售量和價格下調幅度關系日益密切。之前業(yè)內認為，在市場走弱的情況下，樓盤價格越下調購房者越會觀望，因為大部人都買漲不買跌。然而從7月份實際成交情況來看并非如此：從單個樓盤的成交情況來看，價格略有松動其交易量就會直線上升。在調查的30個樓盤中，有24個樓盤伴隨著六月、七月價格的調整，交易不斷走旺。

　　二手房：價格直降+變相降價 幅度超過15%

　　出現(xiàn)松動的不僅是一手房。受市場整體轉冷的影響，二手房拋售現(xiàn)象也普遍增加，價格下降空間超過10%。二手房傳統(tǒng)的賣方市場逐漸向買方市場轉變。

　　據(jù)北京市房地產交易管理網7月數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時，今年上半年全市二手房平均成交價格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%。面對如此冷清的市場現(xiàn)狀，二手房房主紛紛降價求售，各房產中介公司收取的中介費也開始大打折扣，目的只為吸引購房人眼球，促成交易。

　　7月，中大恒基、筑家地產等京城中介的數(shù)字顯示，根據(jù)其500多家門店對超過一個月未售的5000套房源進行回訪時，有82.5%的房主接受降價求售。而其降價幅度平均達到了5%，最高甚至超過10%，遠遠高于去年同期1%-2%的正常比例。

　　除了直接降價求售，7月的二手房市場還出現(xiàn)一些變相議價。據(jù)了解，在二手房交易過程中，按照相關規(guī)定營業(yè)稅、個稅應該由房主全部承擔，其他交易稅費買賣雙方各承擔一半，但是由于前幾年北京二手房市場是“賣方市場”，一直以來，所有的稅費都由買方獨自承擔。

　　然而根據(jù)北京多家房產中介7月的統(tǒng)計，由于市場需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔交易稅費。也就相當于房款直接降價超過5%。這也是近幾年來本市二手房市場首次出現(xiàn)賣方愿意承擔交易費用的現(xiàn)象。

　　專家分析：奧運后樓市走向不明 成為房價“松動”主因

　　在面對7月份整個市場出現(xiàn)的價格松動，不少專家指出：隨著奧運臨近，各方此前關注的“奧運會會對北京房價產生什么樣的影響”更有升級的趨勢。而在人們的觀點交鋒中，此前一些人提出的“奧運會加速北京房價上漲”的論調逐漸被人們看淡，再加上半年來市場的連續(xù)不振，使得人們對奧運后房價下跌的危險有了更為現(xiàn)實的認識。這些直接反映到市場上就是一二手房市場全面出現(xiàn)價格松動�！按送馐軍W運期間各項限制措施的影響，許多項目將處于癱瘓狀態(tài)，一些開發(fā)商想在奧運到來前多爭取一部分回款�！�

　　而對于奧運后房價走勢的判斷，一部分專家認為，奧運給北京房地產市場帶來的利好已經停滯，預計奧運會結束后，將會有大批二手房集中上市，屆時價格繼續(xù)下探的可能性非常大。北京房價在2009年之前確實很有可能出現(xiàn)短期性和區(qū)域性回調現(xiàn)象，但即使這一現(xiàn)象真的出現(xiàn)，也與“奧運”概念的關系不大。

　　似乎是為了印證專家的判斷，與奧運緊密相關的奧運短租房市場也在7月末出現(xiàn)了集體“跳水”的情況：出于對奧運房屋租賃市場的看好，奧運場館周邊有大量房東紛紛清空自己在奧運場館附近的房屋，進行裝修，同時將租金定在了平日租金的5至10倍左右，一時間促成了“奧運短租熱”。然而進入7月以來，奧運租賃熱并沒有想象的那么好，曾經熱炒“奧運短租”的業(yè)主也開始紛紛降價以期待能夠保住最終的利潤，最高降幅超過了20%。“市場疲軟引發(fā)的價格下調”，這也成為7月份價格“松動”最為直觀的注腳。 (文/衛(wèi)東)

　　8月熱詞 展示 -- 精彩奧運 淡化樓市銷售荒

　　2008年8月8日，世界矚目的北京奧運會拉開帷幕。這是中國百年一遇的盛事，它既是全球的體育盛事，更是推動中國經濟增長的一劑強心劑，也是京城樓市近年火爆發(fā)展的助推器。

　　而在奧運會之前的一段時間里，從2007年下半年伊始，美國次貸危機蔓延，并波及到了全球的金融體系，國內CPI居高不下、央行數(shù)次提高存款準備金率、二套房貸新政出臺等諸多因素連環(huán)夾擊，樓市“拐點論”、打折促銷風盛行，購房人持幣觀望，原本預期臨近奧運將愈加火爆的北京樓市在去年底開始呈現(xiàn)低迷。因此8月份的盛世奧運，眾多樓盤將奧運營銷演繹得淋漓盡致，而北京樓盤也有機會向世界人民做了一次全新的展示。

　　眾多樓盤奧運期間開盤宴客

　　據(jù)統(tǒng)計，6、7月份，京城樓市約80個樓盤推出純新盤或老盤后期搭載奧運的末班車。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個樓盤開盤或推出新樓座。而金融街控股、凱德置地、合生創(chuàng)展、北京天恒置業(yè)集團等知名開發(fā)商旗下均有樓盤于8月份開盤。

　　奧運會期間，新別墅項目紛紛推出。長江實業(yè)78萬平方米的純低密度大盤“譽天下”于7月3日取得預售證，首批31套別墅于奧運期間推出。同期，位于中央別墅區(qū)的龍灣和院再推出34套房源，這是該項目繼5月份和6月份兩次開盤均全部售罄后的第三次開盤。

　　“奧運會期間到京的海內外高端人群數(shù)量會驟然增加，我們十分看好項目對這部分人群的吸引力�！� 順義別墅區(qū)龍灣和院項目營銷副總經理賈濤表示。為此，龍灣項目在7月下旬加推新房源。奧運會在京舉辦對開發(fā)商而言是千載難逢的機遇，奧運期間大量世界各國的政界、商界、知識界精英到來，在觀賽之余將會有可能對北京投資環(huán)境及發(fā)展前景等進行近距離考察，北京樓市的投資價值也將進一步展現(xiàn)。尤其具有稀缺性資源的高端地產項目多數(shù)抓住奧運期間營銷推廣的最好契機。

　　展示力量消除銷售受挫陰影

　　對于奧運期間京城樓盤銷售情況，有數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京在售項目成交套數(shù)為3763套，成交面積45萬平方米，遠遠低于7月份的5908套、73萬平方米。在此期間里，北京一些樓盤甚至走出北京，前往山西、內蒙做推廣，以緩解北京銷售壓力。

　　在奧運會期間，北京各個樓盤千方百計想辦法，以樓盤和奧運會結合的活動層出不窮。有的項目售樓處將會展出與奧運有關的圖片、影像資料，以配合奧運氣氛，將購房者的來訪設計為對奧運的即時體驗。有的直接組織業(yè)主集體看奧運，主要還是從地產公司的品牌形象出發(fā)，長江實業(yè)開發(fā)的“譽天下”項目首批別墅于奧運期間推出，并耗資逾二千萬元人民幣打造了體驗中心。借奧運契機推廣宣傳，除去促銷的目的外，大多數(shù)開發(fā)商認為這是品牌企業(yè)及高端項目推廣品牌形象的絕好機會。

　　奧運會還吸引了諸多外地項目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運協(xié)辦城市的樓盤。談起奧運到京推廣原因，外地開發(fā)商表示，非�？春脢W運期間的品牌形象推廣時機。富力、保利、恒大、綠地等知名地產公司在天津的高檔項目，以及去年天津地王---星耀五洲項目都在奧運會期間進入北京推廣。

　　未雨綢繆 奧運后樓市走向提前探討

　　在停滯與展示并存的8月，北京開發(fā)商已經積極探討后奧運的地產走向。實際上，2001年7月北京申奧成功以來，關于奧運后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀經濟變勢以及樓市的波動讓奧運前后房產走勢似乎變得更為關鍵和敏感。盡管對于后奧運時代的走勢仍有爭議，但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產生波動，但是長期向好的趨勢并未改變。

　　由于北京奧運會的成功舉辦，很多國外媒體對中國房地產市場做了積極的報道，法新社報道說，盡管全球經濟低迷會影響中國的經濟增長，進而影響房地產，但從長遠來說，中國私人住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷；英國《金融時報》認為，中國房地產市場的“泡沫性”命運并不存在。德國《明鏡》周刊預測稱，中國房價不會大幅下降，長遠看還會繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國”需求巨大。