中新網10月31日電（高雪松）旨在保增長的利好樓市系列政策近期出臺，中國從去年下半年步入低迷狀態(tài)的樓市是否有了立竿見影的變化？事實上，從各地市場的反應來看，已出臺政策對各地樓市尚未帶來太大的影響，很多購房者在新政細則頒布之前并沒有太多實際的行動。

　　在北京，樓市進入一種“真空期”。從新政發(fā)布后的10月23日到27日，北京共成交期房商品住宅1023套、成交面積10萬平方米，除去經濟適用房、限價房等保障性住房，實際成交的商品住房套數僅為368套，成交面積僅為4.7萬平方米。與上一周期相比，期房商品住房成交套數下降了57.3%，成交面積下降了48.9%。

　　在上海，據最新統(tǒng)計顯示，10月前29天上海商品住宅的成交量為44.4萬平方米，比9月的43.69萬平方米略有回升，不過平均成交價格下滑了6%。值得注意的是，在新政出臺以前，上海商品住宅日成交套數普遍在130套以上，更有幾個交易日在200套以上，但自新政出臺至今，商品住宅日成交套數全部回落至130套以下，近一周平均為113套，下降約20%。

　　在廣州，由于系列細則未出臺，不少有意向購房的市民開始頻頻看樓，但大多還是持幣等政策細則出臺再入市。尤其是廣州傳出二次房貸限制可能松綁的消息，使一大批二三次置業(yè)者加入看樓大軍，但同樣邊看樓邊等細則出臺再考慮置業(yè)。而最新數據顯示，廣州房價以一波環(huán)比暴跌9.2%的方式“破9”，跌到8244元/平方米。這一跌不僅跌至去年7月前的水平，并且跌出了近三年多來的新紀錄：房價同比首次下降，幅度達14.9%。

　　在天津，受利好因素影響，今秋房交會賺足了人氣。據不完全統(tǒng)計，自10月25日房交會開幕以來，3天吸引了8萬多人次，明顯反映了群眾購房需求仍有相當潛力。從3天的成交量來看，房交會累計成交各類房屋577套、面積46199平方米，比去年同期上升7.2%。

　　在成都，雖然受制于政策調控的滯后期，各大售樓部來參觀買房的人流量并無明顯上升，但在一些銷售中心和中介門店內，來咨詢相關政策優(yōu)惠的購房者還是明顯增多。大多數購房者的關心焦點都在于新政之下銀行和地方政府的細則明確，以及各樓盤的實際優(yōu)惠幅度。

　　在西安，據當地一家網站進行的調查顯示，房地產新政策出臺后，在被問及“在政策影響下您是否有購房意向”時，超過60%的網友選擇“現在不會買房”。有市民認為，房貸新政不足以打動他，“我最關心的是房價，現在誰也說不清楚房價下一步是降還是升，如果我買了房后房價出現明顯下降我不就虧本了嗎？所以我還想再等等看�！�

　　在武漢，政府出臺房產新政后公布的第一個實施細則。按其規(guī)定，從11月1日起，在武漢市區(qū)簽訂商品住宅(含經濟適用房)買賣合同的業(yè)主，辦證時繳存的住宅專項維修資金，為每平方米建筑面積造價的5%。而最新數據顯示，該季度全市商品住房均價為4906.90元/平方米，比上一季度下降10.01%。這也是近幾年來官方版數據首次“承認”房價大幅下降。

　　在南京，在10月22日財政部發(fā)布相關政策的當天，南京市共認購住宅93套，成交138套；10月23日，南京全市共認購住宅86套，成交56套，相比前一日，認購量出現小幅降低，成交量更是大幅下滑。10月24日，南京市共認購住宅79套，成交59套，認購量再次走低，成交量也大幅下跌。據報道，通過走訪南京的一些樓盤后發(fā)現，新政出臺后不少樓盤的售樓處前人氣旺了很多，但多數市民卻是“只看不買”。

　　在南昌，政府發(fā)布《關于貫徹落實國務院進一步促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。以往申請住房公積金貸款買房的，貸款最高限額為25萬元(夫妻一方繳存住房公積金)和30萬元(夫妻雙方繳存住房公積金)，在該《意見》中，貸款最高限額分別相應調為30萬元和35萬元，均增加5萬元。

　　“房貸新政”挽救樓市需解決三大問題

　　“房貸新政”能否真正提振各地樓市萎靡現狀，讓處于“蟄伏期”的房地產市場重新煥發(fā)活力，需解決以下3方面問題：

　　問題1 商業(yè)銀行個人房貸細則何時“集體”出臺？

　　據報道，在農行之后，又有光大銀行明確發(fā)布了可執(zhí)行的細則。建行和民生銀行總行也已根據央行、銀監(jiān)會的要求向各地分行下發(fā)通知，授權各地分行制定差異化的利率政策和首付款政策。深發(fā)展和廣發(fā)等銀行則表示，雖然已制定了基本方案，但還有待征求意見和進一步研究后最終確定。

　　問題2 “非普通住房”、“改善型普通自住房”概念不清

　　據報道，什么是“非普通住房”、“改善型”普通自住房，建行總行并沒有明確的統(tǒng)一解釋，需要各分行自行確定。對于已經發(fā)放的貸款利率調整，建行規(guī)定取決于兩個因素，一是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定；二是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估。建設銀行將在合同重新定價日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結果進行確定。

　　問題3 “二套房政策”政策能否松動？

　　在很多開發(fā)商看來，廢除二套房貸款政策才是解救房地產的辦法。很多人在多個場合都這樣的呼吁。但在一些專家看來，二套房貸款政策絕對不能松動。知名學者易憲容就在其博客上明確表示，放開二套房貸款政策，就是在制造金融風險�！胺砰_二套房貸款政策，表面上是為了中國經濟增長的放松，但實質上，是讓國內房地產市場重新回到炒作投機盛行的市場，讓全國人民為吹大的房地產泡沫或金融危機買單�！币讘椚菡f。