“十一黃金周”期間，北京期房的銷售同比下降近72%。這樣的結果超出了很多專業(yè)研究人士的預期。那么，是什么因素導致2005年以來北京樓市的暴漲暴跌？未來的北京樓市將如何演變？

　　此前，有些觀點認為，北京房價高漲的原因是首都因素，全國乃至全世界有錢人都到北京來買房子。這樣的分析似是而非，因為北京一直是首都，但2005年前房價一直比較平穩(wěn)，尤其是2003年、2004年上海房價大漲的時候，北京房價卻沒有上漲。

　　根據(jù)筆者的觀察，導致2005年后北京房價大漲的邊際因素有以下三個：

　　因素之一是人民幣匯率升值。匯率改革是2005年7月底開始的，在匯率改革的刺激下，國外資金紛至沓來，北京和上海、深圳等中心城市受此影響最大，住宅及其他商業(yè)地產(chǎn)成為人民幣升值過程中外資資產(chǎn)組合的重要部分。

　　因素之二是石油、煤炭、有色金屬等大宗商品價格的飆升。全球大宗商品價格的上漲導致從事這些行業(yè)的企業(yè)和個人出現(xiàn)暴富，在這些暴富群體中，山西煤炭老板對北京的房價影響最明顯。例如，即使在2008年第二、三季度，在十分蕭條的市場環(huán)境下，北京SoHo在東三環(huán)的新樓盤依然有良好的銷售記錄，原因是該樓盤主要在山西營銷。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京，全國各地都有類似的現(xiàn)象。

　　因素之三是股票市場的繁榮。2005年至2007年底，我國股票價格平均上漲500%多。在股權分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵在于，這些增加的財富全部是金融資產(chǎn)，是流動性很高的金融資產(chǎn)！這些資產(chǎn)具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。

　　2008年初以來，以上三個因素都出現(xiàn)了較大變化。

　　匯率升值速度減緩。進入2008年下半年，我國外貿順差明顯減少，出口增長也明顯減速，人民幣升值雖然不能說到了盡頭，但短期內不會有太快的升值動力了。另外，國際金融市場動蕩不安，全球房地產(chǎn)哀鴻遍野，國際資本自顧不暇，紛紛從國外市場回流資金，投資房地產(chǎn)的意愿明顯下降，對北京、上海樓市影響是明顯的。有些機構還出賣在中國的不動產(chǎn)，以補充流動性。

　　其次，大宗商品的價格已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度調整。在金融危機的打擊下，全球商品需求出現(xiàn)萎縮，大宗商品的牛市結束了，至少是暫時結束了。商品牛市的結束使先前暴富的群體收入的增量大幅度減少，他們對住房的需求也必然減少。

　　股市的大幅度下跌眾所周知，這種現(xiàn)象導致財富效應大大縮水。

　　2005年至2007年，上述三個因素都在邊際上增加對北京、上海樓市的需求，而如今都向相反的方向演變，結果是顯而易見的，北京、上海的樓市需求突然出現(xiàn)了斷層！

　　要讓需求與供給重新匹配，需要樓價下跌和工資收入上漲來消化，如果居民收入提高較快(包括通貨膨脹的因素)也許樓價下跌的幅度不會太大，但如果收入增加緩慢，樓市下跌的幅度將超預期，尤其是四環(huán)以外的樓市影響會更大些。

　　□尹中立(中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任)