政府對中等收入者的住房責(zé)任，鎖定“幫助”后仍問號多多

　　對于中等收入者是否也要納入政府的住房保障范圍，近年來各方意見不一。

　　支持者認(rèn)為中等收入階層處于住房“夾心層”，特別是在一些房價(jià)飛漲的大城市，政府必須介入；反對者則認(rèn)為政府的財(cái)力和行政能力不足以解決中等收入者住房問題。按照通常的測算，我國的富裕階層占人口的20%，中等收入階層占人口的60%，低收入者占人口的20%，若保障性住房涵蓋中等收入者，則意味著政府需要托起覆蓋全社會80%人口的住房問題，在反對者看來，這大大超過政府的財(cái)力；況且，如果都納入住房保障，市場機(jī)制又如何體現(xiàn)？

　　建設(shè)部部長汪光燾在年度工作會議上的最新講話，則將政府之于中等收入者的住房責(zé)任鎖定為“幫助”。

　　何謂“幫助”，這被視為“見仁見智”的說法。

　　限價(jià)房“僧多粥少”

　　進(jìn)入建設(shè)部網(wǎng)站查閱可知，汪光燾對“幫助”的完整表述是：“在房價(jià)較高、漲幅較快的大中城市，要切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，加大限價(jià)商品房供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范限價(jià)商品房的定價(jià)管理、供應(yīng)對象和上市交易。在著力解決低收入群眾住房困難的同時(shí)，鼓勵各地區(qū)積極探索，發(fā)展政策性租賃住房，幫助中等收入家庭解決住房困難。”

　　中小套性普通住房和限價(jià)房，似乎是具體的“幫助”措施，前者不用說，當(dāng)然是商品房；而對一直爭議較多的限價(jià)房，政府已明確將其界定為商品房。北京市國土資源局局長安家盛解釋指出：限價(jià)房是政府在土地收益上進(jìn)行了讓利，因而會對其上市做出限價(jià)，但仍是商品房性質(zhì)。而廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地是以劃撥方式供應(yīng)，政策明確規(guī)定是保障性住房。

　　如果說需要限價(jià)房來解決相當(dāng)一部分中等收入者的住房問題的話，那這部分需要政府讓渡一部分土地收益并進(jìn)行限價(jià)的住房供應(yīng)量應(yīng)該多大呢？

　　“24號”文件對廉租住房保障對象和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是“由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房價(jià)格水平確定”。

　　1998住房制度改革指導(dǎo)文件“23號”文件的起草人之一、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副秘書長包宗華指出，我國的住房分類供應(yīng)制度是結(jié)合國情，在吸收國外有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上形成的，實(shí)際上更多地借鑒了美國的經(jīng)驗(yàn)。

　　美國上世紀(jì)30年代開始實(shí)行分類供應(yīng)的住房制度，從比例來看，中等收入家庭占62%，低收入的占18%，這兩部分(即80%的家庭)享受著政府的住房保障。在他看來，具體到我國，低收入住房比例為5%～8%比較合乎實(shí)際，而對中等收入供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià)位住房應(yīng)占到70%左右。

　　從目前市場的住房供給來看，中小戶型住房的供應(yīng)量，即政策規(guī)定的關(guān)于90平米和70%要求，各地在積極落實(shí)，全國平均達(dá)到了55%，但遠(yuǎn)未達(dá)到要求的70%的比例。

　　從明確納入政府保障的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)情況來看。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭即需要租住廉租房的家庭有約1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。對這部分家庭的住房政策要求應(yīng)保盡保。但截至2007年10月底，累計(jì)只解決了68.1萬戶，完成的比例不足7%。

　　僧多粥少，人們自然會擔(dān)心，限價(jià)房會不會重蹈北京此前經(jīng)濟(jì)適用住房的覆轍？據(jù)媒體報(bào)道，北京市尚未正式公布但比較接近的對買房人的條件限制是，家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平米。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21989元，大約年收入不超過人均收入2倍的家庭(以2人工作計(jì))只要別的條件符合，就有資格購買限價(jià)房，這應(yīng)該不在少數(shù)。但是，在優(yōu)先安置拆遷戶、危改、奧運(yùn)工程等群體后，進(jìn)入公開銷售的限價(jià)房源就已所剩不多了。

　　以我國目前對個人乃至家庭收入狀況的掌握情況來看，要完全甄別各個家庭的購房資格似乎難度并不小。除此而外，還需要健全限價(jià)房的推出機(jī)制，鑒于其既是商品房又享受政府優(yōu)惠的身份，需要完善購買人和政府對房屋出售收益的分配機(jī)制，防止像經(jīng)濟(jì)適用房一樣被炒賣，出現(xiàn)新的腐敗或權(quán)力尋租。

　　投入不菲仍“杯水車薪”

　　限價(jià)房的建設(shè)和廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用住房一樣，離不開政府的資金投入，或者說讓利。

　　仍以北京為例，據(jù)北京市國土資源局介紹，2007年供應(yīng)的226萬平米“兩限房”用地，與供應(yīng)商品房相比，政府少收益了100億元左右，相當(dāng)于2007年北京全年稅收的7.3%，但其形成的約6萬套限價(jià)房供應(yīng)，對廣大的中等收入家庭來說，不過是杯水車薪。

　　以列入政府保障目標(biāo)的廉租房建設(shè)來看，在各種住房社會保障中，廉租房既要承擔(dān)解決“房源”所需的資金，又要長期不斷地負(fù)擔(dān)房屋維修和住房租金補(bǔ)貼，因此所需資金最多。正因如此，近年來我國實(shí)行住房公積金增值凈收益，用于廉租住房建設(shè)和提取一定比例的土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的辦法。

　　但據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年，全國提取住房公積金凈收入100億元左右，實(shí)際用于廉租房建設(shè)的只有20億元，僅占1/5。2006年全國城市土地出讓金的凈收益2978億元，按照當(dāng)時(shí)規(guī)定提取5%的比例，也就是接近150億元，但真正提取的土地出讓金是1%，只有不足3億元。

　　在現(xiàn)有的財(cái)稅體制下，土地出讓金被地方政府視為財(cái)政收入的“支柱”，用于建設(shè)上項(xiàng)目還捉襟見肘，保障住房的建設(shè)自然被排在了后面，在這樣的情況下，如何保證上述兩部分的資金能夠真正落實(shí)到位，同時(shí)，政府再讓利一部分土地出讓金建設(shè)限價(jià)房。

　　同時(shí)，政府還會擔(dān)心政策性的保障住房影響到商品房的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)稅收收入。以廣東為例，在房地產(chǎn)銷售持續(xù)暢旺等因素推動下，2007年廣東地稅收入首破2000億元，其中，前11個月房地產(chǎn)稅收收入達(dá)357.20億元，同比增長32.3%，增速創(chuàng)近年新高。

　　正因?yàn)榇耍��?jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣指出，應(yīng)該防止一些城市做面子工程，在財(cái)政壓力下，縮小廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房或者限價(jià)房的建設(shè)比例。2008年，一些城市能否減輕GDP對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，更多地滿足中低收入者的住房需求，還需要看政策的執(zhí)行力度。

　　限價(jià)房能否穩(wěn)定房價(jià)

　　王小廣認(rèn)為，如果政府真正進(jìn)行保障住房的建設(shè)，而且建設(shè)量達(dá)到了一定比例，比如說40%以上，就會對房價(jià)產(chǎn)生影響；但如果只是小打小鬧地做做面子工程的話，對房價(jià)影響就不會大。

　　在他看來，2007年房價(jià)的異常飚升，并不是因?yàn)樽》康墓┙o少了，而是投資性需求太旺“惹的禍”，央行連續(xù)加息已經(jīng)漸見成效，加上其他相關(guān)政策的影響，目前住房市場的觀望氣氛濃厚，如果能嚴(yán)格執(zhí)行目前的政策，抑制住房投資需求，房價(jià)會逐漸趨于平穩(wěn)。

　　從北京市發(fā)改委對外公布的住房建設(shè)計(jì)劃來看，2008年將新開工“兩限房”450萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，廉租房50萬平方米。按照兩居室標(biāo)準(zhǔn)，800萬平方米的建設(shè)量，大約將提供6萬套兩限房、5萬套經(jīng)濟(jì)適用房、1.2萬套廉租房，也就是12萬套面向中、低收入家庭的住房供應(yīng)。

　　從量來看，800萬平方米占到北京市年住宅銷售量的1/3到1/2。但是，這些住房并不能立刻形成2008年的供應(yīng)。正如去年北京市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房共590萬平方米，但并未完全形成市場供應(yīng)量，而房價(jià)也并沒有因?yàn)?萬套左右的供應(yīng)量而“平穩(wěn)”下來，關(guān)鍵是這些供應(yīng)何時(shí)能進(jìn)入市場，從而有效幫助中等收入家庭解決住房困難。

　　對于穩(wěn)定房價(jià)，主管的建設(shè)部更強(qiáng)調(diào)的是結(jié)構(gòu)的調(diào)整，所以，著重強(qiáng)調(diào)“兩個70%”是很強(qiáng)硬的指標(biāo)，即土地供應(yīng)方面，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、中低價(jià)位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供應(yīng)，必須達(dá)到居住用地供應(yīng)的70%以上；城市新審批、新開工的住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對各地來說，應(yīng)當(dāng)有約束力。

　　王小廣建議，應(yīng)通過有區(qū)別的稅收、信貸政策繼續(xù)調(diào)控住房需求，打擊投機(jī)性購房，有效抑制投資性購房，加大對大套型住房需求的調(diào)控力度；同時(shí)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的違法違規(guī)行為，堅(jiān)決查處對囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。(記者 唐敏)