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探訪三地物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn):已經(jīng)初步取得成果

2008年01月07日 06:01 來源:人民日報 發(fā)表評論


    漫畫:物業(yè)稅醞釀開征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  遼寧

  民用房產(chǎn)尚未模擬評稅

  近來,有關(guān)物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來。據(jù)專家介紹,物業(yè)稅并非物業(yè)費(fèi),而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前,物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在多個省份試點(diǎn),雖然沒有實(shí)際征稅,但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個被列為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)之一,目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實(shí)的數(shù)據(jù)資料。由于物業(yè)稅的話題比較敏感,再加上仍處于試點(diǎn)階段,有關(guān)部門多數(shù)不愿接受采訪。

  遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)情況:

  你所說的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),規(guī)范的名稱應(yīng)該叫做房地產(chǎn)模擬評稅,因?yàn)閷碚嬲魇諘r,到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說。我們目前還在做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說來,就是要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,做測算、評估,制作報表,為將來的稅收提前做好統(tǒng)計工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評估出房產(chǎn)的價值,作為征稅的依據(jù),并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、時差法和收益法三種,不同的方法針對不同的房地產(chǎn)類型,如成本法主要針對工業(yè)企業(yè)、時差法主要針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評估也離不開這3個方法。評估需要相關(guān)的數(shù)據(jù)做支撐,我們需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計,這是一個龐大的數(shù)據(jù)量,工作量非常大。

  你問物業(yè)稅怎么評估、誰去評估,怎么征收、誰去征收?我回答不了你,現(xiàn)在還沒有框架。目前只是我們稅務(wù)局對采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬評估,估出房地產(chǎn)的價值,至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等,我只能說現(xiàn)在還沒有,國家都還沒有設(shè)計,我們還在等國務(wù)院和國家稅務(wù)總局出臺框架,才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對經(jīng)營用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅,沒有對民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東,需要經(jīng)過前期準(zhǔn)備、制定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)評稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個階段,工作量相當(dāng)大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報,交上來后發(fā)現(xiàn)存在很多問題,于是重新統(tǒng)計了一次。丹東市是個中等城市,在沈陽這樣的大城市搞不了,沈陽一個區(qū)的工作量都太大。

  采集統(tǒng)計完相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)后,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值,這個評估的值是否準(zhǔn)確,還要結(jié)合各種因素進(jìn)行修正。這個評估出來的值將作為征稅的依據(jù),所以這個評估值必須準(zhǔn)確,否則就無法往下繼續(xù)。房地產(chǎn)管理部門一般對所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù),但那往往是根據(jù)成本測算出來的,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)會升值,不同地段、不同位置的房屋升值幅度會不同,有些房屋年歲久遠(yuǎn),折舊后會貶值。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來就用,而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統(tǒng)計和評估。我們稅務(wù)部門評估的這個值是不對外的,至于評估的值準(zhǔn)確不準(zhǔn)確,還要和房產(chǎn)管理部門的評估值以及市場上的評估值作比較進(jìn)行修正。當(dāng)然,即使我們目前評估出來了一套數(shù)據(jù),將來真正征稅時的房地產(chǎn)價值是由稅務(wù)部門來估值還是由社會中介組織來估值,現(xiàn)在來看還是一個未知數(shù)。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評估不能由房地產(chǎn)管理部門來做,而是社會中介組織來評估,那么到征物業(yè)稅時是不是也由社會中介組織來評估,現(xiàn)在都說不準(zhǔn)。

  而且這個物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制,房地產(chǎn)稅制還是財產(chǎn)稅制呢?不好說,整個國家都在探討,將來的稅制怎么設(shè)定,咱不知道,只能說目前還處于研究和模擬階段。(記者劉文波)

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