今天有一個消息,在房地產(chǎn)市場引起很大反響,中國人民銀行、銀監(jiān)會要求對已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請購買第二套或者第二套以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購房套數(shù)的增加而大幅度提高。
雖然,央行和銀監(jiān)會公布這條消息是在昨天晚上,但實際上一些地方的商業(yè)銀行前一陣已經(jīng)開始提高了第二套住房的首付比例,我們先來看看最早嘗試這個辦法的重慶,了解一下這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有沒有影響。
重慶調(diào)整房貸,買賣雙方將受何影響?
辛先生是重慶市江北區(qū)一家私營企業(yè)的員工,最近一段時間,他和愛人四處看房子,這一天,他們來到了一家房屋中介公司的經(jīng)營網(wǎng)點。
辛先生告訴記者,他家在重慶市郊區(qū)合川區(qū),住的是原來單位分的一套房子,但目前工作的地方在重慶市江北區(qū),兩地相距50多公里,上班很不方便,因此他在重慶市距離單位近的地方看好了一套新房子,想買下來,但上個禮拜,市場上傳出的一條消息讓他不得不改變了購房計劃。
重慶市民辛大崇:“以前我看好了新房,因為新房就是說今年房款貸款首期不是利率(首付款)不是提高了嗎,30%提高到40%!
今年9月21日,重慶晚報頭版刊登一條消息:《按揭第二套房 首付提至四成》,文章透露:建設(shè)銀行重慶分行對按揭購買第二套住房的人,將貸款購房的首付比例從原來的30%提高到40%,其它銀行可能跟進。辛先生說,他目前有一套原單位分的房子,現(xiàn)在再買房就是第二套房子,所以,他覺得他要貸款的話,就得多交首付款了。
辛大崇:“現(xiàn)在就是說我手中的錢要差2萬!
辛先生說,他和妻子都是工薪階層,每月總收入也就3000多元,日常生活開銷加上孩子上學(xué),積蓄所剩無幾,因此,他們只好找重慶市最大的房屋經(jīng)紀(jì)公司鋼運置業(yè)尋找合適的二手房,當(dāng)天下午,辛先生夫婦找到了這家經(jīng)紀(jì)公司總部進行咨詢。
重慶鋼運置業(yè)代理公司董事長代育松:“建行現(xiàn)在是全面停辦,還沒有開始實施。”
記者:“停辦了什么業(yè)務(wù)?”
代育松:“所有的二手(第二套)房金融性貸款的消費類貸款的業(yè)務(wù),全部都停掉,已經(jīng)停了兩個月了!
那么,建設(shè)銀行為什么這2個月停止了二手房金融貸款業(yè)務(wù),最近為什么又出臺新政策,要把購買第二套房子的按揭貸款首付提高到40%?
代育松:“他們說這是國家宏觀調(diào)控抑制過多的資金流入到房地產(chǎn)市場,還有銀行貸款的額度今年房地產(chǎn)過熱已經(jīng)全部滿了!
據(jù)了解,今年6月以來,重慶房地產(chǎn)市場異;鸨,房價幾乎天天在漲。
重慶鋼運置業(yè)代理公司總經(jīng)理朱勇:“房價是天天在變!
二手房市場甚至形成了很多買主看中同一套房子,競相漲價搶購的景象,與此同時,新樓盤開盤后價格一漲再漲,購買者仍然絡(luò)繹不絕。
重慶朵力尚美國際置業(yè)顧問張燕:“我們這邊的客戶是比較多的,每天都是門庭若市的感覺,一般就是說銀行政策出來之前,我們每天的成交量大概是在十來套的樣子。”
重慶市已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最活躍的地區(qū)之一,因此,建行重慶分行調(diào)整房貸的消息迅速引起各方關(guān)注和猜測:這會不會是央行全面調(diào)整房貸政策的前兆?9月25日,重慶房市再次傳出重磅消息:四大銀行逐步暫停第二套房按揭,中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行逐步暫停第二套房按揭貸款,其它銀行也開始全面緊縮該項貸款買房業(yè)務(wù)。
代育松:“昨天早上民生銀行還可以辦第二套房的按揭,就是投資第二套房子辦按揭的,下午民生銀行就通知就停辦這個業(yè)務(wù)。”
房地產(chǎn)市場上貸款買房的業(yè)主占了絕大多數(shù),重慶市中、農(nóng)、工、建等商業(yè)銀行逐步暫停二套房按揭,也就意味著房地產(chǎn)市場上的資金閥門給緊緊地擰上了一圈,銀行的目的為了打擊房產(chǎn)投機,控制房貸風(fēng)險,那這對重慶樓市的直接影響究竟有多大呢?
9月25日,也就是四大銀行政策調(diào)整當(dāng)天,鋼運置業(yè)接待了一個前來辦理購房貸款的客戶。
重慶鋼運置業(yè)房貸中心按揭專員張婭:“就是馬先生,他是上海人,在我們中介公司,我們是一家二手房中介公司,他在我們置業(yè)顧問那個地方就看中了一套渝中區(qū)的二手房,這樣向銀行提出申請要按揭貸款,那么在這個時候前期的手續(xù)已經(jīng)辦妥了,就向我們的協(xié)作單位工商銀行提出貸款,合同已經(jīng)簽好了,就在審批的過程中那么就卡住了!
那么,工商銀行為什么不給馬先生提供買房按揭貸款呢?
“他自己有沒有房子住,這是第三套房屋。”
記者:“他買房是投資用的?”
“對!
各家銀行此次貸款政策的調(diào)整,對重慶房地產(chǎn)市場究竟產(chǎn)生了什么樣的影響呢?
重慶鋼鐵集團朵力房地產(chǎn)公司董事長黎偉:“對我們這個樓盤的銷售總體上講沒有什么影響,第一,我們購房的群體40%的人是用全款購房,60%的人是用貸款購房,在貸款購房的人群當(dāng)中有20%到30%的人他是用于投資性購房,對這部分人的影響已經(jīng)產(chǎn)生!
不過,綜合買房自住和投資兩類客戶整體來看,房貸政策調(diào)整后,這個新樓盤的銷售量還是略有下降。
張燕:“銀行政策出來之后稍微有一定的影響,但是每天的成交量在6套左右!
那么,整個重慶房地產(chǎn)市場,從之前陣子建行停止辦理房貸到這幾天各家銀行集體調(diào)整按揭貸款政策,交易量出現(xiàn)了怎樣的變化呢?
重慶鋼運置業(yè)代理公司企劃部經(jīng)理何強:“上一周統(tǒng)計數(shù)字比前一周成交量下降了15%,然后本周統(tǒng)計的情況跟上周比又下降了將近20%左右。”
此次房貸政策調(diào)整后,重慶市的房價會是怎樣的走勢?記者請鋼運置業(yè)公司負責(zé)人談了看法,因為該公司是重慶市房管局授權(quán)的重慶市房價數(shù)據(jù)采集與指數(shù)發(fā)布單位,被稱為重慶市房地產(chǎn)市場的晴雨表。
“房市原來漲幅是5%到8%,由于受供求關(guān)系影響,這一段時間肯定漲幅變得很小,1%到2%,漲幅很小,但是房價要跌是不可能的,因為買賣真正消費第一套房的人,這一部分人把房價撐起來了!
銀行正式對購買第二套住房收緊“錢袋子”
重慶在全國率先提高了二套房的首付比例,不少銀行還暫停了二套房按揭。而隨后央行和銀監(jiān)會的舉動,也印證了重慶這些商業(yè)銀行的做法并非杞人憂天。實際上,9月20日,建設(shè)銀行研究部就曾發(fā)布報告指出,目前國內(nèi)住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險期。銀行悟緊錢袋子,正是為了防止掉進風(fēng)險陷阱。那購房者又如何應(yīng)對這些變化呢?
在這棟位于北京市海淀區(qū)增光路的住宅樓里,記者碰到了前來看房的張小姐,穿著厚厚的外套,不停的咳嗽,聲音沙啞、身患重感冒的張小姐告訴記者,她是從病床上溜出來看房的。
張小姐:“因為我現(xiàn)在挺著急的,我就想在月底定下來!
張小姐是外地人,大學(xué)畢業(yè)來北京工作已經(jīng)四五年了,近期終于有了買房的打算,但看了不下15次房,張小姐遲遲未能做出決定,她告訴記者,其實不是沒有讓她心動的房子,而是房價實在太高,而且?guī)缀趺靠匆淮畏,價錢都在變化,這讓她感到難以承受。
張小姐:“我的感覺每個月最少漲500。”
9月27日,中國人民銀行、銀監(jiān)會已經(jīng)正式發(fā)布通知,對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套以上住房的貸款首付款比例不得低于40%,而北京市場也頻頻傳出要將購買二手房的首付提高至4到5成的傳聞,讓張小姐緊張起來,因為一旦首付比例提高,就意味著她一下子就要多拿出十幾萬元以上,以她每月四五千元的收入來說很難承受。
“想來想去還是覺得現(xiàn)在買比較合適!
這位帶張小姐看房的業(yè)務(wù)員告訴記者,近期有特別多像張小姐這樣的客戶,之前對一套房子猶豫不定,或者是猶豫是否買房的人突然間就變成了“準(zhǔn)客戶”,在21世紀(jì)不動產(chǎn),業(yè)務(wù)員也告訴記者,他們同樣也感到近期房源的平均銷售周期明顯縮短。
21世紀(jì)中國不動產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員:“有很多客戶怕十月一號出臺新的政策,怕首付提高,怕自己的首付不夠了,著急把貸款催我們辦下來,趕緊去過戶,怕趕上首付增加,自己的錢特別吃緊。”
而據(jù)北京中大恒基所有門店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,到目前為止,這部分因為防止首付提高而成交的買房人占到總體的15%,而另一方面,近期前往各中介掛牌銷售的房源量同比至少增加了10個百分點,其中增加的房源中63%是100平米以上的大戶型,記者在朝陽區(qū)富麗園社區(qū)見到了一位正在看房的朱先生,他告訴記者,他的好幾個朋友近期就急于出售自己的大戶型房子,因為對于大戶型的房子來說,總價太高,一旦提高首付比例,那么首付款就會一下子多出好幾十萬元,買房的人肯定會減少,房子難成交,價格也就上不去。
看房者朱先生:“因為太高的比例以后,因為去接這個盤,我認為自住去接這個盤的人很少,大面積的高檔房接的人不多,還有炒作的一些人去接,(但)如果提高到40%以上的話,他的成本就很高很高了!
對于目前銀行正式對購買第二套住房收緊“錢袋子”的做法,21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航認為,它將像一個鐵錘一樣砸向市場,對投機客來講,這是一記重錘,會對房價的攀升起到遏制作用,但與此同時,也難免會誤傷一些經(jīng)濟實力較弱、住房需求迫切的普通老百姓。
盧航:“只不過是梯級消費嘛,原來我可能買一個很小的房子,現(xiàn)在我買第二套房子,這樣一個比較高的首付對他來說肯定是一個困難!
建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為,這項政策是針對目前投資投機需求過旺而出臺的,重點是為了打擊投機性行為,因而效果也會因地而宜。
建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌:“投資比例高的地方影響大一點,投資比例低的地方影響就小一點,你比如說經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),比如說長三角、珠三角,現(xiàn)在好多人都在投資蓋房,對于我們內(nèi)地的一些中小城市買第二套房的比例也不高,買第三套、第四套的比例更小一點,應(yīng)該說影響就小一點,多多少少都會有影響,但這個影響也慢慢顯示出來,就好像溫水煮青蛙一樣,恐怕要有個過程!
看來,銀行提高二套房首付比例的做法,已經(jīng)迫使北京不少購房人提前采取行動了,比起北京和重慶,深圳的商業(yè)銀行的房貸閥門現(xiàn)在關(guān)的更緊,它們不止提高了二套房的門檻,還把二手房的貸款門檻也抬高了,對購房人來說,買房的難度應(yīng)該是加大了,那當(dāng)?shù)氐亩址渴袌鲇钟辛耸裁醋兓兀?/p>
在2007年6月份之后,深圳的一些銀行突然提高二手房房貸門檻,很多房貸被叫停,現(xiàn)在我們看到的人叫郁青,7月21號,她看中了一套200多平方米的二手房,并迅速和一家房屋中介簽定合同,交付了15萬元定金。但是,以前她準(zhǔn)備的20%的首付,卻突然遇到了銀行提高首付比例到40%,因此兩家銀行連續(xù)拒絕了她的貸款申請,記者了解到,六月份以來,很多人在辦理二手房貸過程中,都有著和郁青類似的遭遇。
“所以這個首付差不多對比以前可能就多了一倍!
銀行提高二手房房貸門檻,對深圳樓市又將造成什么影響呢?進入7、8月份,深圳二手房市場一落千丈,交易量銳減,作為房地產(chǎn)中介門市的經(jīng)理,周新昱度過了從業(yè)以來最清閑的兩個多月。
“少是肯定少了,8月份一個單沒有!
在周新昱門市采訪的兩個小時時間里,記者沒有看到一位上門的顧客,由于二手房基本上很少有人問津,部分二手房已經(jīng)開始降價。
“現(xiàn)在有的(房價)是下調(diào),有的(房價)下調(diào)的幅度是蠻大的,也有下調(diào)幾千塊錢一平方!
周新昱經(jīng)理介紹說,目前降價的主要是一些前期漲幅比較大、價格比較高的二手房,現(xiàn)在我們看到的是某高檔小區(qū)的一套海景房。6月份之前,這套128平方米的海景房最高掛價是410萬元,但是現(xiàn)在這套房的價格已經(jīng)降了下來。
“380萬元!
深圳各家銀行提高二手房房貸的門檻后,一些二手房開始出現(xiàn)價格下跌的苗頭,但采訪的時候我們也了解到,一些炒房人開始考慮裝修之后,出租手頭上的多套房屋。
“裝修得十萬左右,準(zhǔn)備做長線投資,捂?zhèn)兩三年這樣!
深圳各家銀行提高房貸首付之后,一些炒房人為了避免損失,也開始想各種自救的辦法。因此,深圳二手房的價格正在銀行、買房人、炒房人等各方的博弈中尋找平衡。
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