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房地產(chǎn)界多富豪緣于權(quán)錢交易 遭到集體“丑化”
2007年05月08日 06:09 來源:中國青年報


    資料圖:部分中心城市房價仍然偏高,且上漲較快,引發(fā)各種各樣的社會矛盾。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  房地產(chǎn)行業(yè)一直是近年來公眾強烈要求治理整頓的行業(yè)之一。在網(wǎng)絡(luò)上,房地產(chǎn)企業(yè)更是廣大網(wǎng)友們經(jīng)常齊拋板磚兒的對象。然而,除了個別企業(yè)奮起自衛(wèi)自鳴清白,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主們拿沉默當武器。

  針對上述情況發(fā)生緣由,中國社會科學院近日發(fā)布的“2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”認為,房地產(chǎn)行業(yè)遭到集體“丑化”,主要是由于行業(yè)本身存在的種種問題所致,并非公眾無風起浪胡亂說事兒。

  應(yīng)該說,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國經(jīng)濟最重要的產(chǎn)業(yè)之一。2006年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模近2萬億元,擁有企業(yè)近6萬家,從業(yè)人員150萬,年銷售面積6億平方米,年銷售額超過2萬億元。幾乎和汽車產(chǎn)業(yè)一樣,房地產(chǎn)也已成為我國新時期消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的動力。

  然而,就是這樣一個支柱產(chǎn)業(yè),它的名聲卻并不是那么光鮮。虛假廣告,它有;虛假承諾,它有;質(zhì)量不合格,它有;惡意拖欠,它有;野蠻拆遷,它有;偷逃稅款,它也有。

  按照社科院的本次報告的說法,“我國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低”。

  該報告共統(tǒng)計了房地產(chǎn)企業(yè)“四宗罪”,分別如下:

  一、受到土地資源約束,房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)位范圍內(nèi)集中度很高,擁有過強的左右市場價格的能力,導(dǎo)致價格偏離普通消費者的購買能力。

  盡管中國的房地產(chǎn)離全行業(yè)壟斷還有較大距離,但是通過區(qū)位結(jié)構(gòu)性壁壘阻止競爭性企業(yè)的進入,開發(fā)商卻能在很大程度上形成高位的協(xié)同價格,甚至有能力削弱政府對房價的政策性調(diào)控。這至少給博弈論提供了一個新的難題。因為根據(jù)博弈論,個別廠商秘密降價以擴大自己的收益,最終會導(dǎo)致市場協(xié)同無法實現(xiàn)。

  報告認為,協(xié)同價格的形成提高了社會成本,加劇了社會分配不均,也降低了社會總效率。這首先表現(xiàn)在消費者剩余一部分被轉(zhuǎn)移為生產(chǎn)者利潤,消費者利益受損;其次,與充分競爭的市場價格相比,協(xié)同價格保護了低效率,資源配置效率降低。

  二、房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會成員主體的普通住房需求,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡,有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房,加劇了普通住宅供應(yīng)的緊缺。比如,房地產(chǎn)大佬任志強就曾明確地說,他的房子就是要蓋給富人住的,窮人要住房去找政府好了。

  偏愛大戶型,幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的一個通病。據(jù)統(tǒng)計,2006年1~6月份,40個重點城市上市預(yù)售的商品房套均建筑面積115平方米,與此相對應(yīng),中小套型普通商品住房供應(yīng)卻是嚴重不足。價格結(jié)構(gòu)矛盾更是非常尖銳。高價位商品房比重過高,低價位商品房開發(fā)量不足,與城鎮(zhèn)普通居民家庭收入不適應(yīng)。當然,這還有政府的問題在里面。土地供應(yīng)、租賃住房補貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也促使局面更加嚴峻。

  三、由于房地產(chǎn)市場利潤空間較大、有效競爭不足,很多房地產(chǎn)企業(yè)維持著落后的經(jīng)營管理機制,忽視產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)信譽,引發(fā)各種各樣的社會矛盾。這種情況在眾多小型開發(fā)企業(yè)行為上更加明顯。

  這些企業(yè)不像大型企業(yè),可以在土地和資金上獲得先機,并高效利用這些要素,致力于企業(yè)形象和品牌建設(shè),它們一般的自有資金比例普遍較低,資產(chǎn)負債率偏高,市場力量較弱,由于受到土地和資金要素的制約,只能以獲得單個項目的最大利益為目標,短期行為嚴重!巴谝煌熬妥摺笔抢习傩諏λ鼈冃蜗蟮恼f法。不過,從整個行業(yè)來說,由于利潤豐厚、供需不平衡,中國的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有遇到強有力的外部競爭,因此也缺少內(nèi)涵式擴張的足夠動力。過去四年,房地產(chǎn)行業(yè)一直位列暴利排行榜頭幾名,然而在創(chuàng)新方面卻少有建樹。

  四、由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人,市場約束機制相對滯后,存在著房地產(chǎn)企業(yè)以非正常手段獲取超額利潤的途徑,很多企業(yè)憑借非正常手段獲得高額利潤后,短期內(nèi)得以發(fā)展壯大并取得顯著“成功”,甚至形成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有方就是“成功”運用非正常手段的社會共識,對整個產(chǎn)業(yè)的行為方式產(chǎn)生了影響,損害了企業(yè)的社會形象。

  這其中官商勾結(jié)、權(quán)錢交易尤其為人痛恨。有關(guān)研究人員甚至提出,房地產(chǎn)界多富豪并非因為房地產(chǎn)業(yè)已成為中國的黃金產(chǎn)業(yè),而在于房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)最大的權(quán)力尋租場所。據(jù)統(tǒng)計,過去幾年里,在“落馬”的領(lǐng)導(dǎo)干部以權(quán)謀私、貪污受賄的案件中,涉及土地批租問題的約占三分之一。這從反面印證了房地產(chǎn)企業(yè)的問題。

  該報告認為,由于我國房地產(chǎn)市場體制建設(shè)時間較短,所以政策體系很不健全。近年來我國政府以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)暴利和不規(guī)范的土地開發(fā)行為為突破口,借助房價過快增長引起的社會輿論,創(chuàng)造了有利于政策出臺和實施的優(yōu)勢環(huán)境。已經(jīng)出臺的宏觀調(diào)控政策主要針對資源要素的調(diào)控、市場環(huán)境的建設(shè)和利益分配格局的調(diào)整,以嚴格限制房地產(chǎn)信貸、規(guī)范拆遷行為、規(guī)范土地供應(yīng)政策、加大稅收征管力度為標志。

  該報告同時建議,應(yīng)該變項目前期審批為全程服務(wù)、全程管理;加大市場整頓的力度,嚴格開展房地產(chǎn)市場專項整治工作,對于違法違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處,直至清出;建立房地產(chǎn)信用檔案,懲戒失信主體,促進公平競爭和優(yōu)勝劣汰。擴大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力,通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接,使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。(董偉)


 
編輯:李淑國】
 


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