以往的歲末年初都是提前還貸的高峰期，而央行百日創(chuàng)紀(jì)錄的五次降息，以及允許下浮30%的誘人優(yōu)惠利率，使得提前還貸、房貸“跳槽”以及固定利率房貸品種轉(zhuǎn)換等出現(xiàn)了前所未有的變數(shù)。記者走訪了本市多家銀行，了解到當(dāng)前的房貸市場(chǎng)比以往更需要幾分清醒和理性。

　　房貸“跳槽”小心得不償失

　　今年的房貸新政讓市民翟先生有說(shuō)不出的滋味。9月16日之前，5年以上商業(yè)貸款即使獲得下浮15%的優(yōu)惠，利率為6.6555%，然而連續(xù)5次降息，多家銀行將房貸優(yōu)惠利率下浮幅度擴(kuò)大到30%，5年以上房貸最優(yōu)惠利率僅為4.158%。20年期30萬(wàn)元貸款，月供本來(lái)可累計(jì)節(jié)省421.26元，而令他懊悔的是自己貸款時(shí)正是在5次降息前。明年1月1日起，如何再次獲得最優(yōu)惠的利率讓他操心不已。近日，看到一些中介公司不斷宣傳可以幫房貸族的貸款“跳槽”到指定銀行，讓人們享受到最大幅度的利率優(yōu)惠，這讓他有些動(dòng)心了。

　　帶著翟先生的疑慮，記者從多家銀行獲悉，目前已經(jīng)有許多市民詢(xún)問(wèn)對(duì)老客戶(hù)是否也能利率打七折。據(jù)銀行人士透露，近期一些貸款中介公司的“承諾”有很大水分，銀行不會(huì)對(duì)很多老客戶(hù)推出最優(yōu)惠的七折利率，盡管銀行會(huì)從明年1月1日起執(zhí)行最新貸款利率水平，但是否執(zhí)行七折要按照貸款人具體資質(zhì)作決定。由于許多銀行停止了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，那些中介公司實(shí)際上是先為貸款人墊錢(qián)還以前銀行的貸款，然后再讓其向另一家銀行申請(qǐng)新貸款還給中介，從而完成貸款在銀行間的“搬家”。中介公司會(huì)向客戶(hù)收不菲的“墊資手續(xù)費(fèi)”，而貸款人還要重新評(píng)估房產(chǎn)，還要再繳納相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，算上各種費(fèi)用支出，貸款“搬家”成本還是比較高的。如果貸款人支付了相關(guān)的費(fèi)用，而在貸款“搬家”后沒(méi)有獲得理想的優(yōu)惠幅度利率房貸，將得不償失。

　　提前還貸可要算好細(xì)賬

　　今年央行多次降息是否讓房貸“月供族”停下了提前還貸的腳步呢？記者從本市多家銀行獲悉，目前辦理提前還貸的人較去年同期有所減少。不過(guò)在建行等多家銀行的房貸窗口，記者仍遇到了一些辦理提前還款手續(xù)的市民。他們告訴記者說(shuō)：“降息了，那還是有利息啊，不如早還多省點(diǎn)錢(qián)�！�

　　據(jù)建行人士介紹，對(duì)有提前還款打算的人來(lái)說(shuō)，整體上，當(dāng)初選擇等額本金還款法比等額本息法更合適。而房貸期已過(guò)一半以上的等額本息貸款人，如果一半以上甚至80%以上的利息已經(jīng)還完，所剩還款項(xiàng)主要是本金，提前還貸意義不大。此外，市場(chǎng)上一些房貸產(chǎn)品是從加速還款方面節(jié)省了利息支出，實(shí)際上已經(jīng)是變相的“提前還款”了。由于當(dāng)前處于“降息通道”中，在提前還款前，貸款人最好考慮近期是否存在投資計(jì)劃，如果算細(xì)賬認(rèn)為投資收益能超過(guò)房貸利率，就不必急于提前還款。

　　省息貸款品種要理性轉(zhuǎn)換

　　除此之外，在連續(xù)降息中，人們還可將一些省息貸款品種合理轉(zhuǎn)換。據(jù)招行工作人員介紹，該行的固定利率房貸今年已經(jīng)下調(diào)了兩次利率，目前低于同期基準(zhǔn)利率，但高于浮動(dòng)利率房貸的優(yōu)惠利率水平。2006年早期申請(qǐng)?jiān)撔泄潭ɡ�率房貸的客戶(hù)目前不必急于將貸款轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率，而在2007年連續(xù)升息后申請(qǐng)固定利率房貸的客戶(hù)可以申請(qǐng)浮動(dòng)，銀行會(huì)按計(jì)算公式收取一定的轉(zhuǎn)換手續(xù)費(fèi)。由于有的貸款金額比較高、期限比較長(zhǎng)的客戶(hù)可能要付出上萬(wàn)元的費(fèi)用，因此建議人們看清楚合同，算好細(xì)賬，理性轉(zhuǎn)換。

　　此外，人們也可以選擇將貸款直接掛鉤存款的房貸產(chǎn)品。據(jù)渤海銀行工作人員介紹，隨著央行五次降息，該行“好益貸”產(chǎn)品調(diào)整了掛鉤的存款比例，由原先的30%提高到了35%。以存款余額始終保持貸款余額35%，貸款期限三十年，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算，這種房貸產(chǎn)品等同于貸款年利率3.6%的效果。該產(chǎn)品比較適合那些充分利用現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的工薪階層和自雇人士，貸款條件比較嚴(yán)格。符合條件的貸款人將傳統(tǒng)浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)換為此貸款產(chǎn)品還是很劃算的�？傊�，在房貸市場(chǎng)“變局”中，保持心明眼亮的人們不斷提升自身的“財(cái)商”，最終會(huì)從中受益。