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用數(shù)據(jù)來看炒寫字樓風(fēng)險(xiǎn):短期升值20%才有得賺

2008年01月02日 15:08 來源:都市快報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  當(dāng)初到底是出于什么動(dòng)機(jī),孫某非常爽快地訂下了整層寫字樓?盡管事后雙方對(duì)此都諱莫如深,但是,他的身份——“公務(wù)員”,法院判決書里關(guān)于糾紛起因的用詞——“沒有購買協(xié)議內(nèi)房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力”,似乎都印證了上虞當(dāng)?shù)厝苏Z氣肯定的猜測(cè):“就是想炒一把嘍。”

  事情最終是在法院解決的,孫某付了近16萬元的違約金。

  50萬元訂下了整層寫字樓

  這棟寫字樓位于上虞城北新區(qū), 確實(shí)有一定升值潛力。所以,在前年11月,孫某向該寫字樓的房產(chǎn)商訂購了整一層樓,面積達(dá)1200平方米。雙方簽訂了《預(yù)訂房屋協(xié)議》,協(xié)議約定預(yù)訂價(jià)格為每平方米4000元,總價(jià)為480萬左右。當(dāng)天,孫某一筆付出了50萬元訂金。

  雙方約定,其余款項(xiàng)在房屋開始預(yù)售時(shí)簽訂正式購房合同后付清。違約金為10%。

  去年3月,這棟寫字樓取得了預(yù)售證并開始預(yù)售,但是孫某卻遲遲沒來付余款。

  打官司就是為了10%違約金

  房產(chǎn)商起訴了孫某,訴訟請(qǐng)求就是拿到這10%的違約金,48萬元。

  法院認(rèn)為,《預(yù)訂房屋協(xié)議》簽訂的時(shí)機(jī)是“商品房買賣成立前的前契約階段”,其合同性質(zhì)是預(yù)約合同,真實(shí)有效。而孫某此后的行為導(dǎo)致主合同不能簽訂,“已構(gòu)成預(yù)約合同的違約”。

  考慮到孫某的違約并沒有造成房產(chǎn)商房產(chǎn)積壓的損害,因此,法院參照同期銀行貸款利息,判決孫某承擔(dān)違約責(zé)任15.7萬元,合同解除,50萬訂金還給孫某。

  延伸閱讀

  用數(shù)據(jù)來看炒房的風(fēng)險(xiǎn)

  孫某當(dāng)初的“大手筆”使得這個(gè)案子在當(dāng)?shù)厝丝谥袀鞑ヂ时容^高,實(shí)際上,頭腦一熱也想炒一把的人不在少數(shù)。大家的如意算盤都是只需前期付個(gè)首期,最多付上幾個(gè)月的按揭,等到把房子轉(zhuǎn)賣出去就能大筆回收。實(shí)際情況到底怎樣?我們請(qǐng)浙聯(lián)律師事務(wù)所的主任律師戴和平為讀者算了算。

  1.炒房的實(shí)際成本是多少?

  房子在買入時(shí),契稅大約為總房?jī)r(jià)的3%,然后房子在轉(zhuǎn)手賣出時(shí),要交6%的營(yíng)業(yè)稅,加上保險(xiǎn)費(fèi),算起來差不多占了總房?jī)r(jià)的13%。其他部分,還要包括轉(zhuǎn)賣過程中的收益要交20%的個(gè)人所得稅,自己首付或者按揭的錢在房屋轉(zhuǎn)賣掉之前的利息。

  戴律師說,由此算來,樓盤要在短期內(nèi)升值20%,炒房者才有利潤(rùn)可言。

  所以,結(jié)論是在目前的樓市形式下,炒房不再是一個(gè)有穩(wěn)定利潤(rùn)空間的投資方式了。

  2.炒寫字樓更危險(xiǎn)

  寫字樓首付比例為50%,而且貸款年限為10年,資金占用量巨大。

  同時(shí),寫字樓出手更難,開公司的人會(huì)更多地考慮資金的周轉(zhuǎn)靈便,因此,選擇租用比選擇購買的人多得多。

  所以,盡管寫字樓能有比住宅更高的租金,但是巨大的首付資金占用和每月的高額利息擺在面前,炒寫字樓顯然風(fēng)險(xiǎn)更大。(孫奇杰 肖菁)

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