作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，進(jìn)入“金九”已一旬左右，按往年的慣常的市場(chǎng)反應(yīng)，這個(gè)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，但從9月上旬的新盤(pán)供應(yīng)看來(lái)，雖然在國(guó)貿(mào)舉行的房展會(huì)為項(xiàng)目的前期市場(chǎng)預(yù)熱提供了一個(gè)平臺(tái)，但上市新盤(pán)數(shù)量仍然不足。

　　●純新盤(pán)供應(yīng)乏力

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)共18個(gè)，新增供應(yīng)面積近40萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13687元/平方米。相比去年同期的開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)減少了18%，供應(yīng)面積減少了30%，開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了18%。9月上旬的入市項(xiàng)目中除兩個(gè)別墅項(xiàng)目“龍湖滟瀾山”、“龍湖香醍漫步”為純新盤(pán)外，其他均為老項(xiàng)目后期，而去年同期共有4個(gè)純新項(xiàng)目入市。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，由于今年以來(lái)的新增供應(yīng)不足導(dǎo)致了房?jī)r(jià)持續(xù)走高，在這一背景下，政府不斷出臺(tái)極具導(dǎo)向性的金融、保障性住房等方面的政策，而投資渠道的增加則對(duì)于部分以投資為目的的購(gòu)房人起到了分流作用，在多方面因素的綜合作用下，購(gòu)房需求得到抑制，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售平平。這種市場(chǎng)狀況反饋到開(kāi)發(fā)企業(yè)，又使得開(kāi)發(fā)企業(yè)由于市場(chǎng)前景不明，推盤(pán)信心不足，總供給仍然低于總需求，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，供需結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)快速上漲。

　　●中小戶型項(xiàng)目供應(yīng)增長(zhǎng)

　　受到宏觀調(diào)控政策影響，今年的市場(chǎng)供應(yīng)也出現(xiàn)了可喜的變化，受“90/70”政策的影響，今年以中小戶型為主的項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。9月上旬，共有5個(gè)小戶型項(xiàng)目上市，占供盤(pán)個(gè)數(shù)的近三成，比去年同期的小戶型供應(yīng)占比增加了5個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均待售面積為131.1平方米，比去年同期減少了11%。

　　對(duì)此，趙晨明認(rèn)為，“90/70”政策作用的效果逐步顯現(xiàn)到市場(chǎng)，有助于提高市場(chǎng)供給總套數(shù)，在2007年建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量有所下降的情況下，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可以有效提高土地的使用率，建設(shè)更多的適合于目前的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展?fàn)顩r的中小戶型項(xiàng)目，能夠滿足更多購(gòu)房人的購(gòu)房需求，對(duì)于引導(dǎo)合理消費(fèi)、適度消費(fèi)起到了積極的作用。但我們也應(yīng)該看到，僅靠“90/70”政策難以實(shí)現(xiàn)通過(guò)增大有效供給來(lái)滿足住房需求的目的，城市人口的快速膨脹將迅速抵消增加的供應(yīng)套數(shù)，中小戶型項(xiàng)目的增加帶來(lái)的單位面積居住人口的增加也會(huì)放大諸如交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合配套上存在的瑕疵，產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題，這將是擺在政府面前亟待解決的新課題。

　　●住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型以高端產(chǎn)品為主，別墅、公寓類(lèi)型的開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)達(dá)到了13個(gè)，占72%，而去年同期這一比例僅為50%，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房的客戶定位更多地針對(duì)位于金字塔頂端、具有較高消費(fèi)能力的消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也多服務(wù)于這部分客戶群體。這主要是受到政府保障性住房計(jì)劃落實(shí)的影響，包括今年出臺(tái)的24號(hào)文也在針對(duì)購(gòu)房人的收入水平作出了更為細(xì)致的劃分，明確引導(dǎo)了購(gòu)房人不同的消費(fèi)選擇，促進(jìn)了商品房的高端定位，導(dǎo)致了市場(chǎng)供給產(chǎn)品的格局也在逐步向高端化發(fā)展。(邱旸)