今年以來(lái)，貨幣調(diào)控政策頻出，央行分別于3月18日、5月19日、7月21日三次調(diào)高個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率。在頻頻加息的趨勢(shì)中，工薪階層房貸一族如何才能輕松理財(cái)，緩解個(gè)人還款壓力，銀行理財(cái)人士為此指點(diǎn)迷津。
【穩(wěn)健型】
商業(yè)貸款提前還款省息數(shù)萬(wàn)
本月初，業(yè)內(nèi)研究報(bào)告紛紛預(yù)計(jì)，今年第三季度CPI很可能再創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為央行很可能再次加息。雖然每次調(diào)整的幅度不大，但由此引起的房貸客戶(hù)每月還貸支出增加還是比較可觀(guān)的。
經(jīng)計(jì)算記者發(fā)現(xiàn)，目前，五年以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%，較年初上升了0.54個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)升幅近8%。以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例，在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下，新利率下每月還款額是2196.81元，較今年初每月多支出79.58元。
由此銀行理財(cái)人士分析說(shuō)，“一旦貸款總是要付出利息，一旦加息就必須多支付利息。因此，減少利息支出的最簡(jiǎn)單、最穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金，以及盡力縮短貸款期限。目前，工薪階層購(gòu)房者通常采用提前還款，而忽略了努力減少貸款期限，如果既提前還款又減少貸款期限，雙管齊下就更省利息�！�
比如，工薪階層的朱先生2005年8月購(gòu)房，還剩貸款本金60萬(wàn)元，貸期還剩18年左右。原先每月還款4963元，共計(jì)應(yīng)付利息為47.2萬(wàn)元左右。由于頻頻加息，現(xiàn)在打算每月增加還款額。首先采用第一種方法，月供增加，同時(shí)盡力縮短還款期限，爭(zhēng)取在12年內(nèi)還清貸款。
加息后，按照7.38%的年貸款利息計(jì)算，現(xiàn)在每月還款增加至6292元，如此12年后，共計(jì)需要支付利息為30.6萬(wàn)元左右。可以發(fā)現(xiàn)，共計(jì)可以節(jié)省利息16.6萬(wàn)元。對(duì)比的是，采用第二種方法，增加一定的月供，但是不極力縮短還款期限，僅僅計(jì)劃在15年內(nèi)還清貸款，那么每月需要還款5521元，15年后共計(jì)需要支付39.4萬(wàn)元的利息費(fèi)用，則僅節(jié)省7.8萬(wàn)元左右的利息。由此可見(jiàn)，僅僅繼續(xù)拖延了3年再還清貸款，就需要多支付8.8萬(wàn)元高昂的利息。
【挑戰(zhàn)型】
還款理財(cái)兩不誤捕捉投資機(jī)會(huì)
提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一，但是與此同時(shí)，貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)。那么有沒(méi)有兩全其美的方法，既能提前還貸減少房貸利息支出，又不會(huì)失去該筆資金流動(dòng)性？
據(jù)了解，目前部分銀行提供了這種可能。比如中行的“貸活兩便”就能起到這樣的作用。房貸客戶(hù)只要將其月供扣款賬戶(hù)申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶(hù)”即可。“該賬戶(hù)存款余額超過(guò)協(xié)議約定的金額以上的部分，將被視作提前還貸，達(dá)到減少貸款利息支出的目的。如果客戶(hù)對(duì)這筆資金有更好的資金投向時(shí)，如股票、基金或購(gòu)買(mǎi)其他投資產(chǎn)品，則可隨時(shí)從賬戶(hù)中支取部分或全部存款。”
據(jù)介紹，“如此，可以最大限度地保證客戶(hù)資金靈活性的同時(shí)，提升個(gè)人財(cái)富綜合收益能力，同時(shí)還可以一定程度地降低還貸利息支出�！�
比如，李先生在銀行申請(qǐng)了一筆40萬(wàn)元人民幣的住房按揭貸款，并申請(qǐng)了“貸活兩便”。某天，他將30萬(wàn)元臨時(shí)閑置資金存入房貸理財(cái)賬戶(hù)，銀行將按照協(xié)議約定的相應(yīng)比例計(jì)提13.5萬(wàn)元視作提前還貸，剩余16.5萬(wàn)元按活期存款計(jì)息，這樣提前還貸的13.5萬(wàn)元每日少支出的利息，加上16.5萬(wàn)元活期存款每日的收益，其總和為27.23元。如此，臨時(shí)提前還貸一個(gè)月，則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向，李先生可隨時(shí)支取30萬(wàn)元閑置資金，用于投資收益更高的股票或者基金。
【省心型】
固定利率鎖定升息風(fēng)險(xiǎn)
目前新一輪升息階段，準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的市民，可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸，因?yàn)楦?dòng)的貸款利率每年都可能有變化，而固定利率房貸可將5年左右乃是更長(zhǎng)時(shí)間的利率，固定在一個(gè)穩(wěn)定的水平上，這是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為省心、理想的貸款策略。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“近期利率上漲太快，央行頻繁加息，同樣給銀行的固定利率房貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了很大壓力。此次加息后，部分銀行的某些網(wǎng)點(diǎn)固定利率貸款業(yè)務(wù)的審批進(jìn)度已經(jīng)放緩，銀行也希望等到總部提高利息的通知后，再辦理固定利率的房屋貸款業(yè)務(wù)�！边@一變化透露出，在利息頻頻上漲的趨勢(shì)下，對(duì)于工薪階層而言，固定利率已經(jīng)成為最實(shí)惠的選擇之一，對(duì)于銀行而言，固定利率房貸儼然成為頗有挑戰(zhàn)性的貸款品種。
據(jù)業(yè)內(nèi)分析，僅以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例。先看浮動(dòng)利率，按照當(dāng)前的7.38%(5年期以上)的利率水平，在銀行給予優(yōu)惠15%的前提下，月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成銀行的固定利率貸款，比如選擇6年內(nèi)固定利率貸款，按照相對(duì)應(yīng)的利率標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算下來(lái)，在6年內(nèi)，貸款人每個(gè)月還款額為2180.56元，貸款過(guò)程可省下利息為1170元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“這樣對(duì)于有提前還款打算的客戶(hù)來(lái)講，實(shí)際上就是享受了一個(gè)特殊優(yōu)惠利率。而且這些只是按照利率不變的情況下計(jì)算的。浮動(dòng)的貸款利率每年都可能有變化，如果央行宣布利率再提高的話(huà)，固定利率產(chǎn)品就更凸現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)�！�
對(duì)于最近這次的存貸利率調(diào)整，記者在部分銀行網(wǎng)點(diǎn)的隨機(jī)采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，市民對(duì)房貸利率的上調(diào)普遍比較關(guān)心，但不少人并不急著立即歸還房貸，而是打算趁著股市行情好多“奮斗”一陣子。
【機(jī)會(huì)型】
公積金貸款無(wú)需急著還
需要提醒的是，目前房貸中用公積金貸款的部分，暫時(shí)不必急著提前還款。因?yàn)槟壳半A段的公積金貸款利率與五年期存款利率已經(jīng)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
經(jīng)過(guò)7月21日這輪加息后，記者了解發(fā)現(xiàn)建設(shè)部已經(jīng)宣布上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以上從4.86%調(diào)整為4.95%。與此同時(shí)，加息后的五年期銀行存款利率為5.22%，扣除5%的利息稅后，五年期銀行存款利率為4.959%。由此可見(jiàn)，目前的公積金貸款利率十分優(yōu)惠。同時(shí)外界猜測(cè)年底前可能取消利息稅，如果一旦成真，五年期存款利率將比公積金貸款利率高出0.27個(gè)點(diǎn)的利差，這意味著一旦取得公積金貸款的話(huà)，無(wú)須急著提前還款，即便是存銀行也十分合算。
據(jù)銀行理財(cái)師分析，此次利率調(diào)整后，5年以上期公積金貸款利率為4.95%，比同期商業(yè)貸款7.38%的基準(zhǔn)利率低2.43個(gè)百分點(diǎn)，即便按照最優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折，仍有1.32%的利差。不要小看這一個(gè)多點(diǎn)的利差，同樣20萬(wàn)元20年貸款，使用公積金貸款，20年下來(lái)，將比商業(yè)貸款節(jié)省3萬(wàn)多元的利息。
當(dāng)然，目前階段的利率倒掛現(xiàn)象很可能是暫時(shí)。隨著未來(lái)再次而來(lái)的加息，公積金貸款利率的上調(diào)很可能會(huì)加大。因此房貸者需要珍惜目前這種難得的機(jī)會(huì)，盡可能地用足公積金貸款。此外，未來(lái)這種現(xiàn)象即便消失了，一般而言，提前還款的次序依然是以商業(yè)貸款為先，公積金貸款的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位很可能會(huì)長(zhǎng)時(shí)間存在。(記者 王原)
