上半年，北京房價漲幅仍然較大，鑒于此，政府的宏觀調控將會繼續(xù)。加大下半年政策落實的力度可能會導致開發(fā)商的經營模式變化，新盤供應速度放緩，去年“金九銀十”季節(jié)的流產會使得開發(fā)商開盤及銷售態(tài)度更加謹慎，預計下半年開盤項目與上半年基本持平，維持在200個左右，價格仍將整體上浮，但漲幅有所回落。

　　新盤供應速度放緩

　　城四區(qū)在土地資源日漸減少的背景下，住宅供應減少明顯。據中大恒基不動產營銷市場研究中心統(tǒng)計，預計下半年入市的新盤市場占有率不足一成，新增供應的稀缺將帶來價格繼續(xù)上漲。

　　東部樓市受政府規(guī)劃利好，發(fā)展速度和程度都較其他區(qū)域優(yōu)勢明顯，朝陽區(qū)和通州區(qū)下半年新盤放量仍將全線飄紅，預計共有90個左右項目入市，朝陽區(qū)項目以公寓等高檔項目為主，比如位于四方橋東南角的北京華僑城二期景觀板樓近期即將面市。7月21日至8月21日二期華僑城置業(yè)卡將開始發(fā)放，進行優(yōu)先權登記，預計9月份將正式開盤。據了解，華僑城二期住宅是在北京最新節(jié)能規(guī)范下的產品，二期產品作為一期的升級版，位于中軸景觀帶，30層的高度使其具有極佳的景觀視野。目前，北京華僑城的“旅游+地產+配套”三大板塊都已趨于成熟，其中包括建筑面積83萬平方米的主題居住區(qū)、1平方公里的北京歡樂谷公園和建筑面積6.5萬平方米的意大利建筑風情維吉奧廣場。另外，還有沿海賽洛城、金都杭城等諸多項目后期入市。

　　管莊區(qū)域受通州和朝陽區(qū)樓市高溫的輻射，受朝陽路修建快速公交的利好，熱度有望持續(xù)攀升，成為東部樓市的焦點板塊。比如西距國貿約8公里，緊臨八通城鐵和京通快速路雙橋出口300米左右的水郡長安。日前，水郡長安銷售額一舉突破11億元。據項目銷售負責人介紹，自6月初開始，隨著京城高價位樓盤遇冷，水郡長安的銷售一路看好起來，目前已簽約客戶60組、認購客戶70組，平均房屋價格在140萬元每套，實現回款1億元。目前，東6號樓已于近日正式上市銷售，主力戶型是南北通透三居室，戶型面積在155平方米左右，均價9100元/平方米。

　　雖然南城樓市相對發(fā)展較慢，但區(qū)域潛力空間巨大，地鐵5號線的開通對南城尤其是豐臺區(qū)樓市的刺激不言而喻，預計下半年開盤項目24個左右；而亦莊作為重點新城之一區(qū)域外延得到擴展，第二生活區(qū)已延伸到通州馬駒橋區(qū)域，形成了大亦莊的概念，預計下半年入市項目約在10個左右。

　　小戶型年底放量

　　去年的“90/70”政策過后，市場對小戶型的期盼一直保持相當的熱度。但從上半年開盤情況看，新開盤項目仍以大戶型及高檔住宅供應為主，小戶型產品的市場占有率不足總量的30%。

　　據中大恒基不動產最新的統(tǒng)計數據，今年下半年本市預計有200個左右的住宅項目開盤，朝陽區(qū)和通州區(qū)的項目幾乎占據半壁江山。雖然總量與上半年相比未見增多，但小戶型產品放量明顯。預計從今年下半年到明年上半年，至少將有2萬套90平方米以下戶型進入市場。

　　據預測，“90/70”政策影響帶來新開盤項目以大戶型及高檔住宅供應為主的局面在下半年前半段不會得到太大改觀，預計仍以90-140平方米的戶型為主流。按照去年成交土地和整改項目的周期計算，小戶型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市，屆時預計有超過2萬套90平方米以下的小戶型集中上市，形成集中供應。

　　新房價格漲幅可能有所回落

　　“國六條”出臺一年，房地產價格非但沒有明顯下落反而在上半年呈現整體上漲的態(tài)勢，但從上半年新盤開盤均價一路跌宕起伏經歷兩次下降，且整體漲幅最高未超過10.5%的情況來看，國家宏觀調控政策對價格上漲過快的勢頭還是起到一定抑制作用，但總體效果還不明顯。價格快速上揚和上半年資本市場的走熱對購房需求產生明顯的抑制作用，但受供給不足的影響仍呈現供不應求的態(tài)勢，今年上半年新增供應面積與銷售面積之間的差額達到了180萬平方米。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明分析，價格的持續(xù)上揚，將會抑制部分對價格敏感的客群需求。消費水平的提高將加大對城區(qū)內大戶型項目的需求，兩類項目將會受到市場熱捧：一類是位置上佳、適宜投資的大戶型高檔住宅，一類是低總價、面積適中的郊區(qū)住宅。別墅、公寓等高檔產品因宏觀調控帶來的結構性影響在市場上受青睞，銷售復蘇的可能性在下半年有望實現，且價格還將進一步上升。隨著年底小戶型的集中上市，有效供應套數增加，將大大緩解供需矛盾，對房價的漲幅起到抑制作用，預計將會帶動下半年新盤開盤的整體均價漲幅出現回落。

　　1000多萬平方米土地等待入市

　　據北京市土地整理儲備中心網站數據顯示，北京市今年全年擬入市土地塊數為117塊，面積為1483萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1338萬平方米，其中上半年已出讓土地共33塊，供應面積達326萬平方米，規(guī)劃建筑面積為375萬平方米，同比2006年上半年分別增加25%、20%。但是，從全年計劃來看，這意味著下半年土地供應將劇增。

　　業(yè)內普遍預計，土地供應的高潮將出現在下半年。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，2007年下半年入市土地面積為1129萬平方米，規(guī)劃建筑面積為931萬平方米。從土地用地性質上來看，今年下半年住宅用地供應面積為841萬平方米，占全年土地供應量的58%，規(guī)劃建筑面積為631萬平方米；商業(yè)用地面積195萬平方米；住宅用地仍將是下半年土地供應主體。（記者 趙麗萍）