去年5月30日，國家出臺了國六條政策，其中“90/70”的規(guī)定對市場產(chǎn)生了很大影響。如今一年過去了，北京的小戶型市場供應(yīng)情況如何呢？記者近日對目前推向市場的小戶型項目進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品仍然是供不應(yīng)求。國家發(fā)改委日前公布數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個百分點，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內(nèi)人士認為，這一數(shù)據(jù)表明“90/70”的硬性指標還遠沒有落實。
小戶型入市遭搶購
今年以來，新政后的小戶型項目緩慢入市，早一點的有東亞望京中心、壹線國際等，進入五六月份以來，包括旭輝·奧都、金泰·先鋒、尚東閣、珠江·奧古斯塔城邦等項目陸續(xù)開盤。從下列四個項目的熱銷不難看出，小戶型項目受消費者追捧的程度。
東亞望京中心：地處望京核心區(qū)，望京中軸路廣順南大街和阜通西大街的十字路口，面積均在90平方米以下，酒店式管理，天然氣入戶并可注冊辦公，宜商宜住。項目自開盤至今，在不到6個月的時間內(nèi)已銷售90%，目前僅余70多套，到本月底就基本結(jié)案。
壹線國際二期：緊鄰四惠地鐵站及東四環(huán)，總建筑面積12.3萬平方米，以40-90平方米實用小戶型為主力戶型。據(jù)了解，開盤當天即簽約165套。
旭輝·奧都：地處亞奧板塊北苑區(qū)域，總建筑面積25萬平方米，此次推出的一期7、8、9號樓均價7500元左右，主力戶型為零居與一居；二期5、6、10號樓均價8100元左右，主力戶型為一居至兩居，所售戶型面積從39至90平方米不等。開盤當天即銷售1000多套。
金泰·先鋒：位于百子灣，由于房源無法滿足所有意向客戶的需求，因此只好采取搖號選房的辦法，400多位業(yè)主早早地就在項目現(xiàn)場等候，下午3點開盤活動結(jié)束之時，金泰·先鋒的所有房源全部銷售一空。
二手小戶型銷售同樣火爆
與一手小戶型銷售火爆相呼應(yīng)的是，二手房小戶型銷售同樣火爆，記者自京城的各大中介公司了解到，90平方米(含)以下小戶型房產(chǎn)一直是二手房市場成交的主流，成交價格也一直高于整體二手房的平均水平。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，90平方米以下二手房成交量占到總成交量的65%左右，小戶型二手房成交均價比整體高出3%-6%左右。
“鏈家地產(chǎn)”和“21世紀不動產(chǎn)”的相關(guān)人士對記者表示，像東亞望京中心、壹線國際、金泰·先鋒等所在的望京、四惠、百子灣和立水橋等區(qū)域，二手房小戶型的銷售也同樣火熱。
東亞望京中心所在的望京區(qū)域二手房市場比較活躍，不過多為大戶型產(chǎn)品，并且售價相對較高，一般人買不起。據(jù)了解，東亞望京中心周邊小戶型一般是5年內(nèi)次新房，價格在10000-11000/平方米左右，例如國風北京、藍色家族，但是房源很少。因此，以小戶型推出的東亞望京中心受到消費者熱捧。
四惠區(qū)域二手房交易還是比較活躍，尤其是小戶型，二手公房均價在10000元左右，還有部分二手經(jīng)濟適用房項目；次新商品房例如，東恒時代、遠洋天地均價在12000元左右。
金泰·先鋒所在的百子灣周邊基本都為次新房樓盤，價格普遍偏高，業(yè)主售價平均都達到9000元以上，且交易以120平方米左右的大戶型居多。目前人們對百子灣區(qū)域的二手房需求相對較大，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶達到20多人次，而目前百子灣地區(qū)小戶型相對很少，后現(xiàn)代城小戶型是區(qū)域小戶型二手房成交主流，均價在11000-13000元左右。
立水橋區(qū)域，目前該區(qū)域周邊二手房均價在7000-7500元，1-6月份的成交量同比去年上漲了12.3%，目前該地區(qū)二手房供不應(yīng)求。明天第一城受到客戶追捧，目前業(yè)主所售均價基本上在8000-8500元以上，且交易實例基本以60-80平方米左右的戶型居多。
供應(yīng)量少是主因
國家發(fā)改委日前公布數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個百分點，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內(nèi)人士認為，這一數(shù)據(jù)表明“90/70”的硬性指標還遠沒有落實。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前在售項目中符合“90/70”政策要求的僅占15%左右，中小戶型的供應(yīng)高峰仍未到來。
“小戶型遭搶購與其供應(yīng)量過少有直接關(guān)系�！毙褫x集團執(zhí)行總裁林偉表示。他預計今年下半年，有一批新項目會陸續(xù)通過重新審批，在下半年形成市場供應(yīng)。
華高萊斯公司認為，2007年“90/70”的政策方向?qū)⒌玫綀猿郑粜捅壤龑⒋蠓岣�，但實現(xiàn)“70%”這個目標的可能性并不大。
偉業(yè)顧問公司同時也指出，從目前市場看，90平方米以下戶型的供應(yīng)量太少，2007年新增項目受“90/70”限制的數(shù)量也將有限，因此這一政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響在2007年暫時無法體現(xiàn)。
不過，建設(shè)部部長汪光燾此前在公布2007年建設(shè)工作計劃時透露，按照國務(wù)院的要求，各地要嚴格落實套型建筑面積90平方米以下的新建住宅面積占年度住房開發(fā)總面積70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求。政府的強硬，使得更多的開發(fā)商開始放棄觀望，主動適應(yīng)新的調(diào)整，預計以中小戶型為主的項目將在今年下半年至2008年上半年達到供應(yīng)高峰。
低總價吸引首次置業(yè)者
據(jù)國內(nèi)某網(wǎng)站的調(diào)查顯示，87.9%的“房奴”年齡在35歲以下，78.51%的人表示不愿當“房奴”，但卻有56.8%的人表示自己已經(jīng)成為或即將成為“房奴”。由這個數(shù)字可以看出，低年齡層的置業(yè)人群逐漸增多，這些人多為首次置業(yè)，因此低總價、低月供的小戶型無疑會成為他們的首選。
據(jù)記者調(diào)查顯示，在壹線國際二期小戶型的銷售中，首次置業(yè)者達到95%以上，以年輕人較多，這些人工作年限較短，家庭人員一般不超過3人，90平方米左右的戶型可以滿足他們的需要，可以作為過渡用房。
比如壹線國際二期的開盤價約12000元/平方米，如此算來，總價僅50萬元至60萬元一套，首付大約10萬元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年輕購房人群的接受范圍內(nèi)。旭輝·奧都以7700元的價格推出38-50平方米零居總價25萬-35萬元，90平方米雙陽臺兩居總價不超過70萬元，使得項目擁有較高的性價比。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，期房小戶型最大的優(yōu)勢在于貸款成數(shù)高，前期置業(yè)成本較低；區(qū)域次新房一般銀行評估價相對更低，貸款額度較少。而這些區(qū)域購買人群基本為初次置業(yè)的年輕人，新盤相對更符合置業(yè)人群的經(jīng)濟狀況。
小戶型設(shè)計水平提高
據(jù)記者了解，較早的商品房多數(shù)以大戶型為主，小戶型都是整個樓房設(shè)計的邊角料，也就是那些剩余的空間，無法做大戶型了，就做成小面積的，特別是一些老式的公房，戶型設(shè)計非常差。因此，不少購房者寧愿選擇購買再等待一年甚至更長時間的期房，也不選擇這些戶型設(shè)計差的房子。
“90/70”對小戶型產(chǎn)品帶來了一系列推動。日前，焦點網(wǎng)推出了住宅戶型設(shè)計大賽，本次大賽將面向全北京近3000個住宅小區(qū)和地產(chǎn)開發(fā)商征集戶型，交由設(shè)計師品評，最終評選出“明星戶型”。據(jù)了解，目前已經(jīng)有數(shù)十家開發(fā)企業(yè)參與了比賽。目前正是征集戶型階段，接下來將綜合焦點網(wǎng)網(wǎng)友網(wǎng)上投票結(jié)果與專家建議評選出入圍戶型；6-9月，來自全國的設(shè)計師將針對作品進行個性化設(shè)計，然后是全國性專家評委會的現(xiàn)場檢閱，最終的評選結(jié)果將于11月份揭曉。
中大恒基不動產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理趙晨明分析，目前市場比較受歡迎的投資產(chǎn)品有兩類：一是舒適度較高的大戶型，二是高性價比的中小戶型。對于以自住需求為主的購房人來說，小戶型產(chǎn)品具有低總價、低首付的優(yōu)點，且戶型設(shè)計緊湊避免了空間的浪費，在目前京城房價居高不下的局面下不失為一種理性的選擇。
小戶型投資升值大
據(jù)記者調(diào)查了解到，小戶型的購買者中，還有一部分人群是投資人群。一般選擇位置較好、交通便利、配套完善的區(qū)域進行投資。
據(jù)東亞望京中心項目負責人介紹，由于該項目可以注冊公司，所以投資人群很多，其中有60%以上的購買者用于投資。因為東亞望京中心與即將開業(yè)的沃爾瑪購物中心屬同一用地范圍，沃爾瑪?shù)拈_業(yè)將帶動周邊房產(chǎn)項目的升值，為投資者帶來可觀的升值空間；另外，望京規(guī)劃中有一條城市主干線連通亞奧商圈，以及直達機場的城市軌道交通都將促使望京區(qū)域的路網(wǎng)更加發(fā)達，這些都為東亞望京中心在未來提供了升值的空間。
中原地產(chǎn)三級市場部對于目前一些二手房項目進行調(diào)查，結(jié)果顯示，小戶型的價格漲幅要比大戶型高，同時小戶型投資回報率高。項目的目前售價對于投資者來說，投資小戶型有著四大優(yōu)勢：投資回報率高；出租、出售容易；持有成本低；總價低，投資風險小。這四大優(yōu)勢的存在使得許多投資者對小戶型投資躍躍欲試。
據(jù)中原三級市場調(diào)查顯示，二手小戶型的價格漲幅比大戶型漲幅要高，比如位于馬家堡片區(qū)的明日嘉園項目，目前二手小戶型均價10000元/平方米，星河城三期目前二手房均價10500元/平方米。其中，明日嘉園的小戶型價格增長163.16%，大戶型價格增長136.84%；星河城三期目前價格與開盤價相比，小戶型價格增長110%，大戶型價格增長82%。(趙麗萍)
