距6月15日北京市強制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管新政還有半個月的時間，中國經(jīng)濟時報記者近日對北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資金運作和監(jiān)管情況進行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：資金監(jiān)管似乎正成為行業(yè)內(nèi)的燙手山芋，接受采訪的人們不愿意過多談及資金監(jiān)管政策的利弊，而那些身陷困境的企業(yè)，則緊緊抓住“服務(wù)質(zhì)量”這根救命稻草，試圖突圍。
調(diào)查顯示：在日益公開、透明的市場環(huán)境沖擊下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中巨大的利潤空間嚴(yán)重縮水，一些習(xí)慣于享受充裕資金流的經(jīng)紀(jì)公司開始呈現(xiàn)出集體性的階段不適。
資金監(jiān)管叫好不叫座
自4月15日北京出臺二手房交易資金監(jiān)管政策至今，市場反饋似乎并不盡如人意。
“不足一成人接受二手房資金監(jiān)管”、“三大問題考驗二手房資金監(jiān)管”、“資金監(jiān)管賬戶成交量不到5%”，進入5月以來，此類詞語在各個媒體頻頻亮相。
據(jù)了解，二手房資金監(jiān)管政策主要意圖是防止購房款積壓在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中，避免經(jīng)紀(jì)公司“卷款潛逃”，以充分保障買賣雙方的資金安全。然而，為何政策在實施初期遭遇市場尷尬？
“表面看來，是政策在實施初期遇到攔路虎。實際上，更深層次的原因在于，市場的主體——企業(yè)與消費者均未能適應(yīng)新的市場環(huán)境，一些企業(yè)出于各種利益考慮對政策的積極性不高�！痹诒本╅_太物業(yè)交易保證有限公司任市場總監(jiān)的張真真女士的回答一針見血，“企業(yè)的不積極，直接影響到買賣雙方對政策認(rèn)知度過低。”
記者從市場上了解到的信息顯示，近期有購房、賣房打算的消費者對資金監(jiān)管的具體細節(jié)知之甚少，劉小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到經(jīng)紀(jì)公司就頭疼，“前段時間，我要買二手房，在幾家經(jīng)紀(jì)公司登記，前前后后折騰了兩個月，到現(xiàn)在還沒買到房子。我的電話卻成了經(jīng)紀(jì)公司熱線，每天都有不同的人給我打電話，說6月15日就要強制執(zhí)行資金監(jiān)管，我想辦貸款就會很麻煩。”
中國經(jīng)濟時報記者隨后暗訪了不同區(qū)域內(nèi)的十個經(jīng)紀(jì)公司門店，結(jié)果顯示：無論在哪家經(jīng)紀(jì)公司的門店詢問“資金監(jiān)管”業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)公司員工都會反復(fù)強調(diào)買賣過程中過戶時間較長——需要兩個月到三個月時間，房主才可能拿到賣房款。其中一家大型經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)人員干脆直接拒絕了客戶資金監(jiān)管的要求，表示這是一個新的業(yè)務(wù)品種，如果選擇這項業(yè)務(wù)，銀行需要個人支付2000—3000元的服務(wù)費。顯而易見，這與二手房交易資金監(jiān)管政策中關(guān)于經(jīng)紀(jì)公司、銀行不許收取任何費用的規(guī)定背道而馳。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，大部分買賣二手房的消費者對二手房交易資金監(jiān)管政策都持肯定態(tài)度，僅有部分著急拿到房款的賣房人，會選擇其它業(yè)務(wù)品種。而經(jīng)紀(jì)公司的人則稱，該政策已經(jīng)影響到買賣雙方的成交套數(shù)，甚至有經(jīng)紀(jì)公司表示，進入4月下旬以來，二手房交易量減少了近15%。
“經(jīng)紀(jì)公司希望客戶能在6月15日之前交易，主要是害怕資金監(jiān)管后的一些不確定性因素，比如資金的流向問題�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，“但是資金監(jiān)管后，二手房交易程序更加復(fù)雜，一些相關(guān)機構(gòu)辦事效率太低，確實也給交易雙方帶來了一些麻煩。”
中國經(jīng)濟時報記者還聯(lián)系了某銀行北京阜成門支行采訪，在記者告知采訪主題后，相關(guān)負責(zé)人以開會為由迅速掛斷電話，此后，記者一直未能與該負責(zé)人取得聯(lián)系。
資金風(fēng)險暗流涌動
如果說十年前房地產(chǎn)中介對很多人來說還比較陌生，那么時至今日，遍布北京城各個角落的經(jīng)紀(jì)公司門店已令人目不暇接�！叭绻麤]有強大的資金支持，這樣快的擴張速度在短期內(nèi)很難實現(xiàn)�！北本┠辰�(jīng)紀(jì)公司的市場部經(jīng)理向中國經(jīng)濟時報記者透露，與之相對應(yīng)的卻是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的準(zhǔn)入門檻非常低。
“60萬元的注冊資金，50萬元的保證金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的門檻特別低，但即使如此，2004年，繳納50萬保證金的經(jīng)紀(jì)公司依然只有25家�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理門大偉告訴記者。那么，在2003年到2006年間，經(jīng)紀(jì)公司瘋狂開店，跑馬圈地的費用又來自何處？
“顯然不可能是自有資金，在2003年初期，經(jīng)紀(jì)公司中很少有資金特別雄厚的公司�！睒I(yè)內(nèi)的一位資深人士指出�！斑@些公司擴張的費用很大程度上都來自于客戶的資金。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，挪用客戶的買房款，去墊交購買其它房產(chǎn)的費用，已不是個別現(xiàn)象。一般而言，購房者的資金會在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中滯留一個月�！�
滯留在經(jīng)紀(jì)公司的資金數(shù)量相當(dāng)驚人。北京市去年存量房成交量7.8萬套，以每套房總值60萬元計算，二手房交易中的資金流就有468億，即使市場中只有一半的二手房通過經(jīng)紀(jì)公司成交，在經(jīng)紀(jì)公司賬戶中代為保管的資金業(yè)已高達234億。不算被挪用的部分，僅僅是存在銀行一個月的利息就非�？捎^。
“經(jīng)紀(jì)公司一般有兩條資金鏈，一條是自有資金，另一條來源于客戶的購房款，這兩條資金鏈就好像兩條河流，當(dāng)其中的一條缺水時，另一條就會提供補給水。但其風(fēng)險在于，如果其中的一條水源被截斷，就可能導(dǎo)致整個鏈條的斷裂。當(dāng)然，每個公司的具體情況不同，存在的風(fēng)險大小也不一樣。”該分析人士進一步指出。
而業(yè)內(nèi)另一位知情人士的回答則讓人匝舌：“正常的公司都會用客戶的錢，在保證風(fēng)險的前提下，用客戶的錢是業(yè)內(nèi)的普遍做法。”
“資金監(jiān)管政策對北京市的大部分經(jīng)紀(jì)公司都有沖擊�！北本┦薪ㄎ晃徊辉敢馔嘎缎彰娜耸繉χ袊�(jīng)濟時報記者表示，“特別是一些過多挪用客戶資金的公司，受到的沖擊會更大。從今年4月15日北京市宣布執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管到6月15日強制執(zhí)行，這兩個月不僅是給在4月15日前簽約的合同以充分的時間執(zhí)行，也是給經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整經(jīng)營方向的時間，而且，很多經(jīng)紀(jì)公司早在去年就已知道此項政策即將被宣布執(zhí)行。”
“與交易時間延長相比，資金安全更加重要。作為交易雙方橋梁的經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)當(dāng)扮演好中間方的角色，向買賣雙方充分說明政策的利弊，引導(dǎo)消費者選擇更加安全的業(yè)務(wù)品種。”該負責(zé)人重點指出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將回歸服務(wù)本質(zhì)
“北京市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不是太少，而是太多。特別是從業(yè)人員的數(shù)量近年來增長速度非常之快，而且沒有門檻，這個行業(yè)中企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊�！痹缭谌ツ辏撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的相關(guān)負責(zé)人就向記者抱怨：“想招到一個優(yōu)秀的員工，實在是難上加難。”
“在加拿大，每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都以從事的行業(yè)為榮，而在中國，更多人卻不愿意被人知道自己是經(jīng)紀(jì)公司的從業(yè)人員�！眹�(yán)小姐從加拿大留學(xué)回國后，加盟了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，對比國外成熟的市場，嚴(yán)小姐對記者表示：“北京的經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)人員服務(wù)意識太薄弱，行業(yè)門檻太低，人們完全是奔著錢去工作�！�
同時，“現(xiàn)金收房”、“押房”，幾年前在業(yè)內(nèi)非常普遍的贏利模式，看起來似乎在解決賣房人的燃眉之急，實質(zhì)上卻為經(jīng)紀(jì)公司吃差價提供便利。一些押房公司隨之而生，為了爭奪市場份額，經(jīng)紀(jì)公司參與其中�！�2005年前的市場，只要是個人就能在這個行業(yè)中賺到錢。”常先生說，他在這個行業(yè)中摸爬打滾已有五年，“如果不是有暴利，就不會有這么多人前仆后繼來做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)�！辈粌H押房、炒房，還將一些資金挪作他用，其中既有用于代付房款，也有用來擴張開店，甚至經(jīng)營其它非房地產(chǎn)項目。
“隨著北京市二手房資金監(jiān)管政策的逐步落實，一些不成熟操作正在受到新的市場環(huán)境的挑戰(zhàn)，原有的經(jīng)營模式也面臨新政策的考驗。比如二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以前一些公司可以通過掌握大量的資金流先墊付買房人資金。資金監(jiān)管后，大部分經(jīng)紀(jì)公司都很難提供出充足的資金流解決這個問題。”某位消息人士向記者表示。
記者了解到，一些經(jīng)紀(jì)公司正在努力調(diào)整發(fā)展策略，以適應(yīng)新的政策環(huán)境，經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型成為行業(yè)熱門話題。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)本質(zhì)上就是一個服務(wù)行業(yè)，從業(yè)人員首先應(yīng)當(dāng)提高自身的服務(wù)意識，為客戶創(chuàng)造更加方便快捷的服務(wù)�！遍T大偉這樣總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的性質(zhì)，他們公司正在發(fā)起一項旨在樹立行業(yè)新風(fēng)的活動。
鏈家地產(chǎn)對此表示贊同。該公司的工作人員介紹，鏈家正著手于完善各項具體服務(wù)細節(jié)，提高服務(wù)效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)品種，相關(guān)配套措施也將在近期面市。
我愛我家公司則針對資金監(jiān)管新政在客觀上可能會延長各項手續(xù)的辦理時間，為方便客戶，他們在北京市各個交通便利的繁華地段設(shè)立了簽約中心，同時加裝銀行pose機，還可幫助匯款。
種種跡象顯示，二手房交易正逐步向更加理性的市場回歸。“資金監(jiān)管有利于還原真實的市場，隨后二手房網(wǎng)上簽約也將配合資金監(jiān)管同步執(zhí)行。以后市場發(fā)展的方向是更加公開、更加透明，企業(yè)必須要適應(yīng)新的市場環(huán)境才能求得長遠發(fā)展。”北京市建委有關(guān)負責(zé)人最后向記者這樣表示。(張一鳴)
