一邊是股市的火爆，一邊是房產(chǎn)支出成本不斷走高，這令在某出版社工作的王小姐有些猶豫不決，她不知道到底應該將手里的存款投入股市還是樓市。
與王小姐境遇相同的投資者不在少數(shù)。進入2007年以來，看到股市行情的日漸走高，有部分投資者開始從樓市抽出資金轉(zhuǎn)投股市。北京房產(chǎn)中介中原地產(chǎn)三級市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年1月至4月，北京亞奧區(qū)域投資者售房用于炒股的情況最為典型，售房用于炒股的占有比重達到20%。對此，有關專家認為，股市雖然火爆，但風險極高，相比之下，房產(chǎn)投資穩(wěn)定性更強。那么，在目前的市場情況下，投資樓市有哪些機會，記者就此深入采訪了有關業(yè)內(nèi)人士。
長線：小戶型放量實為利好
調(diào)整樓市供應結(jié)構(gòu)的“90平方米以下的中小戶型要占70%以上”的政策已經(jīng)平穩(wěn)實施了一年，而開發(fā)商從拿地到樓盤封頂發(fā)售，一般需要一年左右的時間。也就是說，小戶型供應量近期將會大量增加，目前樓市以大戶型為主的格局將會逐步扭轉(zhuǎn)。那么，這種格局的改變，將會對投資者帶來什么影響？
對此，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松說，這一政策對于房產(chǎn)市場及其上下游行業(yè)的影響是深遠的，主要表現(xiàn)在以下三個方面：
首先，樓市供應結(jié)構(gòu)將得到改善。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套數(shù)為78856套，套均面積達145平方米，京城樓市供應是以大戶型為主；而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，2007年4月二手房成交量中，90平方米以下的中小戶型成交量占比為66.2%，可見中小戶型是購房者需求的主流。
其次，消費者預期將增強，使購房行為趨于理性。在房價持續(xù)上漲的過程中，除了房產(chǎn)市場的供求關系緊張、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項稅費征收導致的稅費轉(zhuǎn)嫁房價等因素之外，大量的“沖動型”購房行為也成為助推房價上漲的原因。在小戶型大量增加，需求能夠滿足的預期下，市場環(huán)境的變化會促使以自住為主的購房者更加理性。
第三，有利于平抑上漲過快的房價。小戶型供應量的增加可以改善供應結(jié)構(gòu)，緩解小戶型的供求關系以及價格的過快上漲，由于小戶型價格及漲幅一般高于整體房價，因此小戶型價格的平穩(wěn)將直接影響到整體房價的平穩(wěn)。
短線：大戶型有望走強
中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理王述接受記者采訪時認為，隨著大戶型供應量的逐漸減少，投資者可以從中發(fā)現(xiàn)一些機會。
王述解釋說，一方面，大戶型本身的升值潛力遠遠高于小戶型，另一方面，隨著人們生活水平的提高，對大戶型產(chǎn)品的需求將會日益增多。特別是上世紀“房改”前，很多家庭從工作單位分得的房屋大多戶型設計不夠人性化且戶型較小，目前這部分家庭正面臨著住房的升級換代，成為最具購買實力的群體。
根據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1月至4月網(wǎng)上簽約套均面積與上年同期相比呈現(xiàn)出整體上升趨勢，最高漲幅近四成。尤其是2007年4月，期房網(wǎng)上簽約套均面積達131平方米，比去年同期上漲4.8%，而現(xiàn)房的漲幅更是顯著，2007年4月現(xiàn)房網(wǎng)上簽約套均面積達164平方米，比去年同期上漲37.6%。
王述認為，在今年戶型市場將得到明顯轉(zhuǎn)變的情況下，更多的投資性購房者的目光將集中在大戶型產(chǎn)品上，能帶來更多利益的大戶型產(chǎn)品在變得稀缺的同時將顯示出更大的升值潛力，很可能進一步拉高大戶型產(chǎn)品的均價，從而拉高市場成交產(chǎn)品的均價。
房價：依然呈現(xiàn)上漲趨勢
對于投資者而言，最為關注的是未來房價的具體走勢，對此，金育松向記者表示，小戶型供應量增加有利于平抑房價，但是不會使整體房價下調(diào)，房價依然會呈上漲趨勢，只是漲幅可能會有所放緩。他解釋說，這是因為房價上漲的動力依然存在，小戶型的增加并不能扭轉(zhuǎn)緊張的供求關系，只是在未來整體的供應量中，小戶型更多一點而已。同樣對于這一問題，在近日舉辦的“股市與樓市：理性還是非理性繁榮”論壇上，多數(shù)專家也表示目前房價上漲仍屬理性繁榮，從未來來看樓市需求依然強勁，樓市仍然看漲。
同時，業(yè)內(nèi)專家提醒投資者，隨著小戶型供應量的大幅增加，小戶型“物以稀為貴”的局面將被打破，為此，投資者也必須做出相應的調(diào)整。金育松建議說，中心區(qū)的小戶型仍然值得投資。小戶型的大量增加已成定局，然而關鍵的問題是，小戶型的供應將集中在哪些區(qū)域？以北京市為例，從今年前四個月成交的土地來看，四環(huán)內(nèi)的僅占20%左右，而其中住宅用地僅有一塊，這說明四環(huán)內(nèi)的供應量已經(jīng)很少。相應的，大量增加的小戶型會集中分布在四環(huán)以外，這樣，四環(huán)內(nèi)地段較好的小戶型，其稀缺性會比現(xiàn)在更明顯，其投資價值仍然值得投資者關注。與此同時，交通便利的小戶型仍然值得投資，特別是軌道交通沿線，由于軌道交通沿線對于積聚人氣、提高區(qū)域房產(chǎn)附加值的作用已經(jīng)成為共識。同樣品質(zhì)的小戶型，軌道沿線區(qū)域的小戶型更有升值潛力，這一點對于投資后的出租、轉(zhuǎn)售非常有利，值得投資者關注。
對于大戶型如何投資，金育松說，未來大戶型逐漸也會像現(xiàn)在的小戶型一樣“物以稀為貴”，但并不是所有的大戶型都值得投資。
“隨著物業(yè)稅開征的逐步推進，大戶型的持有成本顯然更高，投資者不可不察；配套不完善的大戶型，一般是因為地段及位置并不好，很難吸引大戶型的購買及求租需求，投資回報率也就無從談起；另外，在一些房產(chǎn)格局較穩(wěn)定的區(qū)域，現(xiàn)有的大戶型存量較多，由于缺乏土地開發(fā)，難有小戶型增量，這樣，大戶型很難形成差異化的優(yōu)勢，投資者面對這樣的區(qū)域，入市也要謹慎�！苯鹩商嵝颜f。(李佳鵬 史一奇)
