3月18日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中5年期以上貸款利率由6.84%調(diào)整為7.11%。隨后，建設(shè)部也宣布將公積金貸款利率提高0.18個百分點(diǎn)。就在公積金和商業(yè)貸款利率上調(diào)后的第三天，最早在北京市場推出固定利率貸款的光大銀行也將1年至3年(含)固定利率房貸的優(yōu)惠利率由5.52%調(diào)升為5.61%，3年至5年(含)優(yōu)惠利率由5.73%調(diào)升為5.76%。
據(jù)悉，從2004年10月28日開始加息以來，這已經(jīng)是央行第5次上調(diào)貸款利率。以5年期以上貸款為例，利率已經(jīng)從最初的5.76%上漲到現(xiàn)在的7.11%，房貸利率成本多了25%。那么在這種大背景下應(yīng)該如何選擇貸款方式？已經(jīng)完成的貸款如何才能節(jié)省一些利息？
各類貸款花樣翻新
公積金仍是最優(yōu)之選
據(jù)記者了解，許多擁有公積金賬戶的買房人在購房時通常并不了解可以選擇公積金貸款來降低自己支付的利息成本。也有一些地產(chǎn)商聯(lián)合銀行打出各種各樣的貸款產(chǎn)品，甚至采用降低房價(jià)作為購房人全部使用商貸購房的補(bǔ)償。在這種誘惑下，許多買房人放棄了手續(xù)相對繁瑣的公積金貸款方式。然而，當(dāng)銀行貸款利率一再提高之后才發(fā)現(xiàn)，公積金貸款利率與商貸利率已經(jīng)相差甚遠(yuǎn)。
一位銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)只要具有簡單的金融經(jīng)驗(yàn)，就可以避免這種情況的發(fā)生。因?yàn)闆Q定貸款人支付利息多少的因素主要有三個：貸款本金、貸款期限和利率水平。而在貸款本金和貸款期限相同的情況下，利率就是貸款的價(jià)格決定因素，利率越高則支付的利息也就越多。
以我們直觀的效果來看，一般公積金利率和商貸利率相差不過2個百分點(diǎn)左右。但由于貸款利息計(jì)算方式采用的是利滾利的復(fù)利方式計(jì)算，因此大家不能以簡單的單利概念來套用我們支付的利息總額。小小一個百分點(diǎn)的息差，就足以撬動萬元的貸款利息支出。從利率的角度來看，無論何種情況，選擇公積金貸款都將是貸款人的最優(yōu)之選。
加息周期
商貸首選固定利率
當(dāng)然，目前也有一些樓盤不可以接受公積金貸款，這種情況下應(yīng)該如何選擇貸款方式最劃算呢？光大銀行總行營業(yè)部私人業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李瑩告訴記者，在加息的周期里面，選擇固定利率貸款將可以為貸款人省下不少利息支出，同時可以防止“未預(yù)見性”購房成本的增大，對收入固定的大多數(shù)人來說，固定利率貸款可以有效避免加息造成的生活壓力。
目前，各家銀行固定貸款利率的優(yōu)惠利率一般會低于央行同期基準(zhǔn)利率。因此，如果您是購買第二套住房不可以享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠，那么選擇固定貸款利率無疑可以直接降低貸款成本。另外由于各家銀行對固定利率貸款的利率幅度調(diào)整不一，因此您也可以進(jìn)行比較之后再進(jìn)行選擇。
光大銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然從去年開始，京城幾家商業(yè)銀行都開始推出固定利率貸款業(yè)務(wù)。但實(shí)際上由于固定貸款利率的期限一般僅限于10年，貸款人的每月還款壓力比較大，所以普通住宅貸款人很少能夠享受到固定利率帶來的優(yōu)惠，大多數(shù)為商用房的貸款人選擇固定貸款利率。針對這種情況，光大將原來的固貸產(chǎn)品進(jìn)行了升級，推出了“固定利率組合房貸”，包括期限組合/金額組合，利用這種方式，固貸業(yè)務(wù)的最長貸款期限最長可以延長到30年，但貸款人在10年之后需要按照當(dāng)時的利率水平與銀行重新商定貸款利率。
年底前盡量提前還貸
如果您已經(jīng)使用了商貸無法轉(zhuǎn)換成公積金貸款，同時又不甘心在一次次加息后多支付上萬元的貸款利息，那么還有一條更便捷的方式就是通過提前還貸來節(jié)省部分利息支出。但如果您選擇了固定利率貸款，最好不要在貸款后的第一年內(nèi)提前還貸，因?yàn)楦鶕?jù)貸款合同這需要向銀行支付3%的違約金。
那么，貸款人應(yīng)該如何辦理提前還貸手續(xù)呢？業(yè)內(nèi)專家告訴記者，貸款人應(yīng)首先向貸款銀行進(jìn)行咨詢，并且準(zhǔn)備好相關(guān)的證件，如身份證、戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁、變更頁)、配偶的身份證及戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或離異證明)、產(chǎn)權(quán)證、房屋買賣合同、借款合同、還款清單或還款存折復(fù)印件等，然后到指定的銀行填寫提前還貸申請表，并向銀行繳清提前還貸的款額。
另外，還需要提醒準(zhǔn)備提前還貸的貸款人的是，部分銀行辦理提前還貸業(yè)務(wù)的部門與銀行支行不在同一地點(diǎn)，所以一定要通過銀行的客服電話問清楚具體的辦理事宜后再出發(fā)，避免不必要的麻煩。(和平）
