“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這是記者昨日在市建委發(fā)布的購房風(fēng)險提示中看到的。

　　合法新房網(wǎng)上能查

　　針對當前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權(quán)益的問題，市建委昨日發(fā)布《關(guān)于購房有關(guān)問題的風(fēng)險提示》。其中明確指出，不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋，例如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　市建委同時提醒廣大消費者，在購買房屋前請一定要驗看該房產(chǎn)的合法證件。期房應(yīng)驗看開發(fā)企業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房驗看該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》。消費者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢合法項目的相關(guān)信息。

　　使用權(quán)可變更為產(chǎn)權(quán)房

　　信一天不動產(chǎn)、北京中原等多家房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計資料顯示，使用權(quán)房產(chǎn)在整個業(yè)務(wù)當中的比例只占到1%-2%，而且，交易都是相互換房的形式進行。不過，信一天不動產(chǎn)的相關(guān)負責人告訴記者，使用權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)單位一般會在每年初發(fā)一次公告，使用人可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改，補交完相應(yīng)費用后就可以變更為合法的產(chǎn)權(quán)房了。

　  產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效

　　大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

　　吳律師強調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質(zhì)上是無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也將無法得到保障。而且鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不能合法進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”！

　　【名詞解釋】

　  使用權(quán)：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)：是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

　　小產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)本無大小之分，小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。

　　使用權(quán)變更為產(chǎn)權(quán)房要交多少錢？

　假設(shè)和平里附近一套使用權(quán)房面積56平方米、建成年代為1988年的使用權(quán)房，如果能換成產(chǎn)權(quán)。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋的折舊＝1560元／平方米×５6平方米×３8%＝33196.80元；然后計算工齡折價，工齡折價＝工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計，并以50年為上限，按50年計，工齡系數(shù)700-900元／年，按平均800元／年，則工齡折價＝50年×８00元／年＝40000元；最后，計算需要補交的價款＝1560元／平方米×５6平方米-33196.80元-40000元＝14163.20元。即買方要交給房管部門14163.2元，才能變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。（蔡雪婧）