申城二手房似乎賣瘋了！剛剛過(guò)去的4月份，全市二手住宅成交套數(shù)近2.9萬(wàn)套，創(chuàng)下了上海單月二手房成交量最高紀(jì)錄。這是否意味著樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)？業(yè)內(nèi)人士分析，近期二手房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主，并無(wú)大漲基礎(chǔ)，市民仍可見(jiàn)機(jī)入市。

　　二手房本月成交量可能回落

　　根據(jù)易居臣信市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月份上海全市的二手住宅成交套數(shù)近2.9萬(wàn)套，環(huán)比上月提升11.3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月二手房交易的大幅放量仍是自住需求的釋放所致。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前婚房和改善兩大需求比例占二手房購(gòu)房者總數(shù)的7成左右。

　　21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平認(rèn)為，4月份交易量創(chuàng)下新高，實(shí)際上是3月份需求集中釋放后，因二手房辦理過(guò)戶需要約一個(gè)月時(shí)間所產(chǎn)生的滯后效應(yīng)所致。從市場(chǎng)層面來(lái)看，4月下旬開(kāi)始市場(chǎng)買賣雙方的博弈跡象趨于明顯，交易的實(shí)際達(dá)成將更加困難，預(yù)計(jì)這一情形將在5月的全市成交數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)：屆時(shí)全市二手房交易數(shù)據(jù)將有一定幅度的回落。

　　對(duì)于后市，易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，由于積蓄了2008年一整年的需求仍然存在，市場(chǎng)“羊群效應(yīng)”將使成交量繼續(xù)運(yùn)行在相對(duì)高位；另外，二套房貸能否徹底放開(kāi)，將成為下一階段二手房市場(chǎng)能否繼續(xù)升溫的關(guān)鍵。

　　上月11個(gè)中心城區(qū)全漲價(jià)

　　上海二手房指數(shù)辦公室日前公布的統(tǒng)計(jì)顯示，4月份11個(gè)中心城區(qū)的二手房均價(jià)全部上漲。所有中心城區(qū)中，漲幅最大的為盧灣區(qū)，平均上漲1.99%；徐匯、長(zhǎng)寧、閔行區(qū)漲幅也較大，普陀、閘北、虹口、浦東、楊浦區(qū)漲幅相對(duì)較小，那是因?yàn)?月初開(kāi)幕的上海房地產(chǎn)一、二手房展，集中推出的中低價(jià)二手房主要聚集在上述區(qū)域。

　　從板塊來(lái)看，中心城區(qū)52個(gè)板塊中，共有47個(gè)板塊出現(xiàn)上漲，平均漲幅為1.61%。漲幅較大的有普陀石泉宜川板塊和真北板塊，它們依托長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的建設(shè)，購(gòu)房需求較前期有明顯上升；芷江路和天目路板塊在舊城改造的直接影響下，二手房?jī)r(jià)格也連續(xù)上漲。

　　上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月價(jià)漲量升，且超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，是前期積壓的需求集中釋放和相關(guān)政策扶持下所出現(xiàn)的階段性行情。原先優(yōu)質(zhì)房源被消化殆盡后，目前市場(chǎng)上高性價(jià)比房源逐漸減少，不少房源陸續(xù)出現(xiàn)業(yè)主跳價(jià)現(xiàn)象，使市場(chǎng)成交活躍度有所降低，買賣雙方博弈現(xiàn)象有所抬頭。

　　高檔房源拉動(dòng)均價(jià)上揚(yáng)

　　4月二手房均價(jià)環(huán)比再次上升，很大程度上是因?yàn)楦邫n房源的集中成交。

　　在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的4月上海二手房成交面積前十樓盤(pán)中，排名第5和第9的仁恒河濱城和世茂濱江花園成交均價(jià)分別高達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米和3萬(wàn)元/平方米，但其余成交較好的樓盤(pán)均價(jià)很少有超過(guò)萬(wàn)元的。正是兩豪宅的集中成交，拉動(dòng)了4月二手房的價(jià)格。

　　美聯(lián)物業(yè)愚園分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張蓉介紹，4月高檔房市場(chǎng)整體看房量環(huán)比增加50%，成交量環(huán)比增加30%，并且在小標(biāo)的物業(yè)的成交帶動(dòng)下，欲投資500萬(wàn)—600萬(wàn)元和800萬(wàn)—1000萬(wàn)元這兩個(gè)檔次的長(zhǎng)期投資客也緊跟入市。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨這樣理解，高檔房源成交屬于慢熱型，與中低檔房源成交飆升不同，一般高檔房源的成交放量有延遲性的特性。未來(lái)兩三個(gè)月，這一特性將表現(xiàn)得更加明顯。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，由此看來(lái)，二手房?jī)r(jià)近期的走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主，并無(wú)大漲基礎(chǔ)，市民仍可見(jiàn)機(jī)入市。

　　一手房上月成交量創(chuàng)17個(gè)月新高

　　不僅二手房成交火爆，一手房成交也創(chuàng)下17個(gè)月來(lái)的新高。中房上海指數(shù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上海商品住宅成交了24065套，同比增加73.59%，甚至出現(xiàn)單日成交破千套的火爆景象。在一些樣本項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目小幅提價(jià)，如萬(wàn)科金色里程價(jià)格上調(diào)1000元。

　　中房上海指數(shù)辦公室有關(guān)分析人士表示，目前市場(chǎng)需求依然比較旺盛，從“五一”房展會(huì)的調(diào)研中可以發(fā)現(xiàn)，剛性需求依然占據(jù)主導(dǎo)，合理的定價(jià)成為促進(jìn)需求入市的主要手段，但近期在成交量攀升、資金壓力減小的情況下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放慢推盤(pán)并對(duì)部分項(xiàng)目小幅提價(jià)，預(yù)計(jì)成交量漲幅將逐漸放緩，后續(xù)成交量的保持取決于改善型需求能否積極入市，預(yù)計(jì)后市成交量將會(huì)出現(xiàn)小幅盤(pán)整。