廣州二手樓市2008年經(jīng)歷了十多年來最冷的一個(gè)“寒冬”，關(guān)鋪裁員，一二手聯(lián)動(dòng)，成為今年樓市的新特點(diǎn)。

　　2008年二手樓市經(jīng)歷了一個(gè)寒冬。一二手聯(lián)動(dòng)、關(guān)舖裁員，廣州各地產(chǎn)中介公司紛紛推出開源節(jié)流措施，不少公司甚至?xí)簳r(shí)退出二手中介市場。不過，年底接連有針對(duì)性政策出臺(tái)，減契稅與首付兩成利息七折的房貸新政同樣適用于一二手樓市，房地產(chǎn)中介行業(yè)終于在12月17日盼到專門針對(duì)二手樓市的重大利好——國家對(duì)二手房交易的營業(yè)稅實(shí)行減免，束縛二手房流通的沉重稅項(xiàng)得以清除。無論這一消息究竟能讓二手樓市全面復(fù)蘇還是局部回暖，都有待時(shí)間驗(yàn)證，但起碼給慘淡的市道帶來一抹亮色。

　　調(diào)整：

　　關(guān)鋪裁員行業(yè)洗牌

　　市房地產(chǎn)中介有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2008年，受國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，廣州房地產(chǎn)中介行業(yè)為適應(yīng)市場變化進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，如部分機(jī)構(gòu)進(jìn)行了關(guān)鋪、裁員以減少營業(yè)成本，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月至11月間，共注銷機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)131間。但同一時(shí)間段，有363間新機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)公司申請(qǐng)備案。可見，大家對(duì)廣州的房地產(chǎn)中介市場還是充滿信心的。截至12月15日，有32間按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)獲頒包含代辦按揭服務(wù)資質(zhì)的資質(zhì)證書。2009年1月~4月在全市開展房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)證年度檢查。

　　年度主調(diào)：一手冷 “我”也冷

　　據(jù)滿堂紅有關(guān)人士表示，“縮量調(diào)整”是2008年樓市的發(fā)展主調(diào)，廣州一、二手住宅市場成交量同比減少35%～40%不等。在天災(zāi)、金融危機(jī)、通貨膨脹、收緊銀根等因素聯(lián)合作用下，絕大部分自用客、投資客、投機(jī)客的信心受到動(dòng)搖，而小業(yè)主進(jìn)行價(jià)格策略性調(diào)整的步伐明顯不如發(fā)展商迅速，2008年的市場買賣行為以滿足有效需求為主，客戶追求物業(yè)的居住價(jià)值要大于投資價(jià)值。

　　據(jù)滿堂紅研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年前11個(gè)月廣州二手住宅的成交均價(jià)是7058元/m2，比2007年同期上升10.8%，總體樓價(jià)只是低于2007年的最高峰月份，但比2007年的整體水平要高。租金方面，2008年前11個(gè)月，廣州二手住宅的平均租金是28.1元/m2/月，比2007年同期上升3.4%，租金的漲幅仍舊落后于樓價(jià)漲幅。

　　面對(duì)萎縮的市場，中介公司也同樣進(jìn)行“縮量調(diào)整”， 各家中介公同都在明里或暗里裁員縮鋪，一些小型中介甚至關(guān)門結(jié)業(yè)。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，廣東中原也選擇以裁員縮鋪的方法來面對(duì)逆市，目前分行數(shù)量在一百二三十間，未來數(shù)量將下降。此外，積極通過一二手聯(lián)動(dòng)“開源”也是中介公司的一大戰(zhàn)略調(diào)整。

　　亮點(diǎn)：樓市先抑后揚(yáng)首置比例提升

　　合富置業(yè)專家認(rèn)為，2008年二手樓市主要呈現(xiàn)三大新亮點(diǎn)：一是樓市先抑后揚(yáng)，從前三季度的觀望走向第四季度的升溫，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業(yè)者帶動(dòng)的交投小高潮，促使年底二手樓市出現(xiàn)交投熱度回升；二是一二手樓之間的關(guān)系越來越密切，部分一手樓降價(jià)促銷使得某些區(qū)域一二手樓價(jià)之間的差距縮窄，客源出現(xiàn)部分重疊；三是二手樓市需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調(diào)整期的投機(jī)者、投資者離場，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進(jìn)一步提高。

　　據(jù)廣州市國土房管局公布數(shù)據(jù)，今年1~10月份廣州市十區(qū)住宅交易登記累計(jì)信息顯示，二手住宅交易宗數(shù)達(dá)44731宗，交易面積達(dá)377.38萬平方米。從交易宗數(shù)上看二手住宅仍然超過一手住宅；從交易面積上看，二手住宅占據(jù)45.58%的市場份額，顯示以中小戶型為主導(dǎo)的二手住宅占據(jù)越來越大的市場份額。

　　變化：自住為主投資者基本離場

　　樓市調(diào)整促使需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，是2008年廣州二手樓市的一項(xiàng)重要變化，這一變化表現(xiàn)為購買人群的變化以及成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化上。

　　合富置業(yè)前11個(gè)月成交數(shù)據(jù)顯示，按照單價(jià)段分布來看，以5000~8000元/m2單價(jià)段的成交比例最高，達(dá)48%左右，比2007年同期增加2.1%，顯示中價(jià)房占據(jù)的市場份額隨著首次置業(yè)者的比重增加而增長。從總價(jià)段看，20萬~60萬元繼續(xù)占據(jù)成交主力，成交比例為57%，與2007年基本持平。從面積段看，60~80平方米和80~100平方米兩大面積段仍然占據(jù)主導(dǎo)，成交比例分別為31.7%和20%，與去年同期持平，顯示受首次置業(yè)者歡迎的戶型仍然占據(jù)市場成交主力。但100~120平方米面積段成交比例同比略有下降，顯示出改善型購房群體的轉(zhuǎn)變。

　　成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化也在一定程度上顯示購房群體的變化，去年同期首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者兩分天下，而今年首次置業(yè)者在政策、房貸以及稅費(fèi)利好驅(qū)動(dòng)下，在下半年入市積極性大幅增加，而投資者、投機(jī)者在2008年已基本離場。

　　預(yù)測：成交回升 樓價(jià)穩(wěn)中有降

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，預(yù)計(jì)樓市的冬季還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，樓價(jià)尚有進(jìn)一步下調(diào)的空間，買賣雙方仍會(huì)以觀望為主。由于國家在年底開始減免征收營業(yè)稅，二套房定義進(jìn)一步放寬，成交量可能會(huì)有所回升，在未來的3個(gè)月或半年內(nèi)或會(huì)迎來樓市的小陽春。他認(rèn)為，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，廣州2009年第一季度乃至第二季度的樓市都會(huì)受到較大的考驗(yàn)，買賣雙方觀望情緒將會(huì)加重。

　　滿堂紅市場研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為，國外的金融問題不會(huì)在短短一兩個(gè)月內(nèi)得以解決，而國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長速度也會(huì)有所放緩，廣州二手樓市方面將呈現(xiàn)“局部調(diào)整、局部回暖”�？偟膩碚f，2009年下半年的情況會(huì)比上半年要好，第四季度仍舊是市場成交最旺的時(shí)段，特別是在地鐵五號(hào)線開通后，將帶動(dòng)沿線的大片地域二手市場發(fā)展。在銀行利率走低的情況下，投資客入場操作的意欲會(huì)明顯提高。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士認(rèn)為，價(jià)格仍然是2009年購房者決定入市的關(guān)鍵因素。

　　這些政策改變樓市進(jìn)程

　　2008年1月3日 《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》

　　1.限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓，5年期滿后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款。2.已購限價(jià)房者自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，因購買、繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)等原因再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當(dāng)在辦理再次擁有住宅的產(chǎn)權(quán)登記前申請(qǐng)由市國土房管局回購或安排符合限價(jià)房購買資格者購買。3.申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)以家庭為單位并實(shí)行家庭成員全名制。4.經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利的原則確定�！�

　　2008年3月28日 《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價(jià)格若干問題的意見》

　　1.對(duì)全市樓盤進(jìn)行全面檢查，堅(jiān)決打擊閑置土地、擅自變更規(guī)劃用途、違規(guī)交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源和哄抬房價(jià)等行為。2.加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地，增大老城區(qū)居住用地供應(yīng)量。3.促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)；落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。4.供地計(jì)劃從4平方公里調(diào)整為2.5平方公里，暫停了限價(jià)房用地供應(yīng)。5.限價(jià)房套型建筑面積不得超過90平方米。

　　2008年10月22日 “國十條”

　　1.首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2.住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。3.首次購買普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例調(diào)整為20%。4.針對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。5.對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。6.對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅。

　　2008年11月27日 中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率。

　　1.下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。2.下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。 　

　　2008年12月17日 “國三條”

　　進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。(作者: 李鳳荷）