雖然今年二手住宅成交量比去年出現(xiàn)了一定幅度的下滑，但成交均價(jià)仍呈上升趨勢(shì)。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月廣州二手住宅成交均價(jià)為7332元/平方米，上漲7%，與2007年相比漲幅趨于平緩。

　　二手買賣三大新變化

　　據(jù)分析，與去年相比，2008年二手樓市主要呈現(xiàn)三大新變化：一是樓市先抑后揚(yáng)，買家從前三季度的觀望走向第四季度的出手，由新婚、生子等迫切購(gòu)房需求的首次置業(yè)者帶動(dòng)的交投小高潮，促使年底二手樓市出現(xiàn)交投熱度回升；二是部分一手樓降價(jià)促銷，使得某些區(qū)域一二手樓價(jià)之間的差距縮窄，一二手樓之間的客源重疊部分更多；三是二手樓市需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調(diào)整期投機(jī)者、投資者離場(chǎng)，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進(jìn)一步提高。

　　價(jià)格在2008年樓市當(dāng)中，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買決定起的作用越來(lái)越明顯，在價(jià)格為王的樓市調(diào)整期，越是接近購(gòu)房者心理價(jià)位的物業(yè)，就越快能在市場(chǎng)中找到承接力。購(gòu)房者對(duì)筍盤的關(guān)注度越來(lái)越高，一般來(lái)說(shuō)放盤價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)5%-10%的筍盤較受市場(chǎng)歡迎。而在金融危機(jī)下，不少業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)的壓力，而以低于市場(chǎng)價(jià)放售物業(yè)套現(xiàn)，因此，使得2008年在市場(chǎng)上找到筍盤的機(jī)會(huì)較以往增加不少。

　　首次置業(yè)者從半邊天到支柱

　　樓市調(diào)整促使需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化是2008年廣州二手樓市的一項(xiàng)重要變化，這一變化表現(xiàn)為購(gòu)買人群的變化以及成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化上。

　　合富置業(yè)前11個(gè)月成交數(shù)據(jù)顯示，按照單價(jià)段分布來(lái)看，以5000-8000元/平方米單價(jià)段的成交比例最高，達(dá)48%左右，比2007年同期增加2.1%，顯示中價(jià)房占據(jù)的市場(chǎng)份額，隨著首次置業(yè)者的比重增加而增長(zhǎng)。與2007年同期相比，中價(jià)房的定義已從4000-7000元/平方米單價(jià)段轉(zhuǎn)變?yōu)?000-8000元/平方米單價(jià)段。從總價(jià)段方面看，20萬(wàn)-60萬(wàn)元繼續(xù)占據(jù)成交主力，成交比例為57%，與2007年基本持平。從面積段方面看，60-80平方米和80-100平方米兩大面積段仍然占據(jù)主導(dǎo)，成交比例分別為31.7%和20%，與去年同期持平，顯示受首次置業(yè)者歡迎的戶型仍然占據(jù)市場(chǎng)成交主力。但100-120平方米面積段成交比例同比略有下降，顯示出改善型購(gòu)房群體的消費(fèi)欲望的降低。

　　成交價(jià)格段、面積段、總價(jià)段的變化，其實(shí)是購(gòu)房群體變化的結(jié)果。去年同期首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者兩分天下，而今年首次置業(yè)者在政策、房貸以及稅費(fèi)方面利好的驅(qū)動(dòng)下，在下半年入市積極性大幅增加，首次置業(yè)者成為二手住宅買賣成交的支柱。

　　即使到2009年，有迫切需求的首次置業(yè)者仍然是市場(chǎng)成交的主力，因房貸成本較低而帶動(dòng)這些客戶的入市積極性繼續(xù)保持較高水平。而除了新婚一族外，因孩子而買房的買家比例估計(jì)也會(huì)進(jìn)一步增加，帶動(dòng)交通便利區(qū)域的中小戶型物業(yè)以及名校物業(yè)繼續(xù)熱銷。往后在政策以及市場(chǎng)后市走勢(shì)趨于明朗后，估計(jì)能帶動(dòng)改善型買家的入市積極性回升。(張秀欽)