2008年,深圳關外樓市依然占據(jù)主導地位,住宅供應增加,批準預售面積達463萬平方米,占全市的71%,樓市競爭激烈。但受整體市場調控影響,交易量縮減17%,剛性需求仍被壓抑,房價回調至合理價位,歲末迎來成交小高峰。
45000套新房入市
供過于求
年末迎來成交小高峰房價下行
2008年關外寶安、龍崗兩區(qū)供應量繼續(xù)加大,截至12月19日,全市商品住宅批準預售面積652萬平方米,比去年全年增加10.66%,關外批準預售面積達463萬平方米,占全市的71%,同比增加14.89%;全市商品住宅批準預售套數(shù)為66530套,比2007年全年增加10.19%,其中關外兩區(qū)批準預售套數(shù)為45920套,占全市的69%,同比增加12.57%。可見,關內土地短缺已加快關外的開發(fā)進程,關外樓市競爭激烈成為不爭的事實。
在關外兩區(qū)中,寶安今年的供應量趕超龍崗,成為全市供應量最大的一區(qū),有59批產品入市,批準預售商品住宅24458套,比2007年全年增加45.43%,批準預售面積256萬平方米,比2007年全年增加44.63%,供應量集中在西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、龍華、松崗等片區(qū),其中西鄉(xiāng)片區(qū)供應最大,將近100萬平方米入市。全區(qū)供應的戶型向兩極分化,中小戶型和豪宅均供應充足,金港華府、碧海富通城、桃源盛景園、溪山美地園等都是推盤量較大的中小戶型項目;而水榭山、星河丹堤、曦城的入市使豪宅市場也供應充足;適合改善性需求的中大戶型入市量也明顯較其他區(qū)多,代表樓盤如深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、金泓凱旋城、宏發(fā)美域等。
龍崗2008年的供應量比2007年略有下降,商品住宅批準預售面積207萬平方米,21462套住宅獲批準預售,兩項均比2007年全年縮減10.48%。全區(qū)共有64批產品入市,供應熱點集中在龍崗中心城,其次是坂田、布吉,產品以中小戶型居多,全區(qū)平均套型面積為96平方米。
年末迎來成交小高峰
2008年樓市遇上調控及環(huán)球金融危機沖擊,全年成交“價量齊跌”,全市商品住宅成交約384萬平方米,同比下降23%,其中關外成交約280萬平方米,占全市的73%,同比下降17%;全市新房成交套數(shù)約41600套,同比下降18%,關外成交約29100套,占全市的70%,同比減少12%,關外市場占據(jù)大半邊天。前期樓市買賣雙方的博弈及后期宏觀經濟不確定對入市信心的影響,促使總體住宅成交量再度下跌,雖然11、12月市場有起色,但全年剛性需求仍被大大壓抑。
寶安以150萬平方米約14600套的成交量成為全市住宅成交最大的一區(qū),但兩項仍比去年分別減少15%和12%。從全年成交走勢看,受供需雙方觀望氛圍影響,除3、11、12月外,寶安區(qū)其余各月成交均低于1500套,11、12月由于中央救市政策出臺提振市場信心,加上開發(fā)商出于資金壓力主動降價,使成交量飆升。降價成為年末樓盤熱銷的最大動力,中小戶型供應量大、競爭激烈的西鄉(xiāng)、龍華等片區(qū)更是大打價格戰(zhàn),開發(fā)商選擇理性定價或大幅度的促銷打折來加速產品消化。此外,在年底的銷售壓力下,部分豪宅項目也開始大幅降價促銷,從而拉動了高端產品的成交。
龍崗住宅成交量緊跟寶安,全年成交約130萬平方米14500套,同比分別減少20%和12%。從成交走勢來看,春交會及12月是全區(qū)成交的小高峰,兩月成交均超過2000套。但相對于寶安,龍崗年底的銷售速度略為遜色,主要原因在于龍崗降價促銷的樓盤數(shù)量及降價的幅度均比寶安少。
房價下行
年末大刮降價風
2008年深圳房價經歷從高企、僵持到回歸理性的過程,全年呈波動下行走勢,1~12月商品住宅成交均價約12700元/平方米,比去年下跌5%左右。關外成交均價預計下跌至10300元/平方米,同比下跌10%,其中寶安房價約為11600元/平方米,同比下降5%,龍崗為9100元/平方米,同比下跌13%,成為全市房價跌幅最大的一區(qū)。
由于產品類型所至,寶安房價呈兩極走勢,區(qū)內中小戶型普通住宅價格跌幅較大,豪宅及部分中大戶型項目由于產品較稀缺,產品價值本身決定降價空間不大,導致寶安全年住宅成交均價仍在10000元/平方米以上。龍崗房價走勢相對平穩(wěn),9月前均在8000~10000元/平方米間運行,9月后房價回調至8000多元/平方米,12月將跌至7700元/平方米左右。由于豪宅項目入市相對較少,全區(qū)均價可以反映普通住宅的實際價格。( DTZ戴德梁行綜合住宅服務)
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