亦莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)風(fēng)光過(guò)，在2002年~2005年期間，亦莊是一個(gè)經(jīng)常被人們提起，并被寄予厚望的地方。各種風(fēng)格迥異的聯(lián)排、別墅在這個(gè)期間拔地而起，構(gòu)成了亦莊花園一樣的優(yōu)美景觀。

　　然而過(guò)快的土地消耗卻讓這片區(qū)域在近兩年發(fā)展停滯不前，亦莊就像一片孤島。雖然很多投資者看到了亦莊的美好環(huán)境和投資潛力，但大多數(shù)人對(duì)亦莊普遍有一種感覺(jué)：居住于亦莊鎮(zhèn)的人大多并不在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，而在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)上班的人反而每天乘坐班車進(jìn)出這片開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　如今核心區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有多少土地。在新城規(guī)劃背景下，亦莊會(huì)迎來(lái)怎樣的第二輪發(fā)力？

　　　　“孤島”上的不均衡分配

　　“北京是個(gè)交融的社會(huì)，任何地方住的都不是100%的當(dāng)?shù)厝耍�亦莊住的人很多是在本地的500強(qiáng)企業(yè)的員工，也有很多是CBD的白領(lǐng)，很難說(shuō)北京哪個(gè)區(qū)域的人一定在此上班。”朱銳分析。但大體來(lái)講，居住還是有一定的區(qū)域性，而亦莊居住人群的區(qū)域性相對(duì)北京其他地區(qū)更加薄弱。

　　“其實(shí)從南三環(huán)開(kāi)車到亦莊，距離并不遠(yuǎn)�？墒侵虚g要經(jīng)過(guò)一段開(kāi)發(fā)不足的‘荒蕪’區(qū)域，感覺(jué)上就遠(yuǎn)得多。就像2000年以前的望京也讓人感覺(jué)很遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)東北四環(huán)還沒(méi)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，雖然當(dāng)時(shí)的望京也離亞運(yùn)村很近，卻給人被隔離開(kāi)的感覺(jué)�！备卟哳檰�(wèn)總經(jīng)理車輪表示。而這段心理上的距離，讓亦莊在某種程度上形成了一個(gè)“孤島”，使得人們對(duì)于在在亦莊居住產(chǎn)生很大的抗性。

　　“要解決這個(gè)問(wèn)題，配套是非常重要的�！避囕喺f(shuō)，“亦莊正經(jīng)歷一個(gè)‘痛苦’的過(guò)程。首先，這里現(xiàn)在幾乎沒(méi)有大型超市，商業(yè)設(shè)施不充足，大部分人的大部分消費(fèi)仍然得回到城里。這在很大程度上制約了亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面的配套是交通，2007年開(kāi)通的5號(hào)線，和預(yù)計(jì)2010年開(kāi)通的亦莊輕軌線，將非常有助于縮短人們的心理距離�！�

　　另外一個(gè)原因在于消費(fèi)階層的“錯(cuò)位”。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，亦莊的產(chǎn)業(yè)以工廠制造為主，這導(dǎo)致很多工作于此的人是產(chǎn)業(yè)工人。亦莊核心居住區(qū)的項(xiàng)目卻有較高的檔次，受到規(guī)劃指標(biāo)的限制，大部分住宅產(chǎn)品的容積率都在1.3~1.5%之間。

　　亦莊的制造產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的“藍(lán)領(lǐng)”人群，卻無(wú)法承載定位“國(guó)際生態(tài)宜居新城”的亦莊的“高端”住宅產(chǎn)品。

　　“小戶型市場(chǎng)基本是空白的。”中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理韓昆說(shuō)，“現(xiàn)在有一些小戶型項(xiàng)目，都是通過(guò)‘商改住’來(lái)做，真正的在售純住宅產(chǎn)品只剩下一兩個(gè)�！�

　　“所以，亦莊現(xiàn)在東擴(kuò)(路東區(qū))、南擴(kuò)(馬駒橋)，產(chǎn)業(yè)怎么定位、發(fā)展很重要。如果將來(lái)仍然以建工廠方向的話，以產(chǎn)業(yè)工人為主要消費(fèi)人群，一定會(huì)影響本地人群的消費(fèi)能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本地需求就會(huì)有問(wèn)題。好在現(xiàn)在新城定位與高端產(chǎn)業(yè)，意味著將來(lái)才會(huì)有更多的白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)甚至金領(lǐng)出現(xiàn)。”車輪分析。

　　那么，如何安置低端消費(fèi)人群的本地居住問(wèn)題？如何讓他們也在亦莊找到棲身之所？

　　“目前已經(jīng)有部分普通居住區(qū)域，如路東區(qū)北側(cè)的三羊居住區(qū)，這里將來(lái)還會(huì)有較大開(kāi)發(fā)空間，但它與亦莊目前的核心區(qū)，交通上有一定問(wèn)題。馬駒橋南邊將來(lái)也會(huì)有大量普通住宅在里面。”車輪說(shuō)。

　　據(jù)韓昆透露，在馬駒橋一帶，珠江、復(fù)地、融科、和聲、金地等開(kāi)發(fā)商都已有項(xiàng)目�！叭莘e率都在2以上，從亦莊鎮(zhèn)過(guò)去要20分鐘車程，雖然配套完全沒(méi)做起來(lái)，人文環(huán)境也不如亦莊鎮(zhèn)。但房?jī)r(jià)控制得不錯(cuò)，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦莊南部區(qū)域，政府已經(jīng)拿出兩塊地做限價(jià)房，這些定位與亦莊核心區(qū)大有不同，都是為了解決開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上的低端購(gòu)買力人群的需求�！�

　　被低估的市場(chǎng)

　　亦莊目前的房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元上下�！斑@是被低估的。南四環(huán)的房?jī)r(jià)都在1.1萬(wàn)元/平方米，東四環(huán)在1.3萬(wàn)元/平方米左右�！表n昆說(shuō)。

　　“現(xiàn)在不是看價(jià)格的時(shí)候。整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)價(jià)格有影響，難免會(huì)有偏差，導(dǎo)致價(jià)值與價(jià)格不對(duì)等。但我認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，亦莊這片在新城規(guī)劃背景下，區(qū)域價(jià)值正逐步提升。投資價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值都會(huì)提升�！北本┖仙�美添房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱銳說(shuō)，“房地產(chǎn)受金融危機(jī)影響比較大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格還是有大的一些回補(bǔ)的空間。亦莊的房?jī)r(jià)確實(shí)是比較低的板塊。”

　　朱銳認(rèn)為，亦莊這兩年發(fā)展的“停滯”跟定位有關(guān)，原來(lái)的住宅都作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的必要補(bǔ)充，只是工作人員和從業(yè)人員需要的居住區(qū)，其實(shí)標(biāo)準(zhǔn)還差得很遠(yuǎn)。而現(xiàn)在的新城規(guī)劃對(duì)所有開(kāi)發(fā)商來(lái)講，都是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。

　　亦莊的房?jī)r(jià)曾領(lǐng)先通州，而現(xiàn)在卻低于通州。但朱銳認(rèn)為，實(shí)際上亦莊的園區(qū)規(guī)劃很好，居住密度比較低，先天基礎(chǔ)比通州要好得多，但通州的大開(kāi)發(fā)卻恰好趕上了房?jī)r(jià)飆升的幾年�！岸�亦莊這幾年的停滯跟開(kāi)發(fā)中途斷檔有很大關(guān)系�，F(xiàn)在亦莊的前景很多人看的也不是很明確，只知道馬上修地鐵，馬上要做相應(yīng)的工作，具體的情況很多投資者也清楚。但是，隨著新城的重新規(guī)劃，相信亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值肯定會(huì)很快被重新挖掘和重新定位�！敝熹J說(shuō)。

　　　　飽和市場(chǎng)下的深度提升空間

　　“亦莊老的行政區(qū)劃土地比較緊張，該開(kāi)發(fā)的也都開(kāi)發(fā)完了。新的區(qū)域在東部和南部，這里會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的重新定位�！敝熹J說(shuō)，“亦莊新城會(huì)以原來(lái)的基礎(chǔ)為主軸，補(bǔ)充進(jìn)來(lái)很多東西�！�

　　據(jù)他介紹，合生美添在亦莊的項(xiàng)目中就做了會(huì)所和國(guó)際俱樂(lè)部，而在此之前，“亦莊甚至連游泳池都沒(méi)有。我們做的小區(qū)可能還要規(guī)劃高爾夫的練習(xí)場(chǎng)。這些都是亦莊未來(lái)需要發(fā)生的變化。以前的亦莊滿足居住功能就可以了，現(xiàn)在要向新城靠攏，許多第三產(chǎn)業(yè)都需要跟進(jìn)�！�

　　而這個(gè)項(xiàng)目配套中還包括商場(chǎng)。“如果不建新城的話，在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)做商場(chǎng)定位就會(huì)有問(wèn)題，但現(xiàn)在反而很缺乏一個(gè)商場(chǎng)，建成后會(huì)有大量消費(fèi)人群，亦莊整個(gè)區(qū)域的商業(yè)也會(huì)有大量的跟進(jìn)�！�

　　如果說(shuō)奧運(yùn)會(huì)是北京向全世界做了一次廣告，那么2010年的上海世博會(huì)則會(huì)為中國(guó)的幾大城市帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的投資新機(jī)會(huì)�！白钭屓烁信d趣的城市無(wú)疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦莊又地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的軸承點(diǎn)，交通四通八達(dá)，第二機(jī)場(chǎng)的興建，也很可能帶來(lái)更大的利好。”韓昆說(shuō)。

　　“但亦莊的居住功能還沒(méi)有深度挖掘。”韓昆補(bǔ)充。很多人并不了解亦莊的歷史，這一片20多平方公里的干凈土地，在清朝時(shí)期曾是一片皇家狩獵場(chǎng)。如今，清新雅致的生態(tài)環(huán)境沿襲下來(lái)，居住產(chǎn)品大部分都南北通透，設(shè)計(jì)人性化。“從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，做好這一片低密度居住區(qū)，營(yíng)造出‘國(guó)際’感覺(jué)，讓來(lái)亦莊的人們感覺(jué)像到了國(guó)外，這已經(jīng)是亦莊的成功之處。”(劉辰）