11月份，上海二手房市場信心略有回升。最新出爐的11月份上海二手房指數(shù)報告顯示，全月二手房成交價格略有下調(diào)，成交量呈上升趨勢。上海中原的成交數(shù)據(jù)表明，總價100萬元以下的中低檔住宅成為成交主力。

　　地鐵房跌幅大

　　11月份，由于二手房交易稅費降低，賣方出售成本大幅度減少；月末，央行大幅降息108個基點，為11年來最大降幅，也對市場恢復(fù)起到了促進作用。不少房東下調(diào)了報價，帶動了市場的成交。統(tǒng)計顯示，11月份上海二手房價格指數(shù)為2319點，環(huán)比10月下降19點，跌幅達0.82%。

　　全市52個控制點板塊中共有41個板塊價格下跌，占采樣總量的78.8%。其中，跌幅最大的為金橋板塊，大幅下跌3.47%；跌幅最小的為南京東路板塊，僅下跌0.25%。一向以價格平穩(wěn)見長的地鐵沿線板塊，11月也出現(xiàn)了2.7%的較大跌幅。從各區(qū)表現(xiàn)來看，5個市中心區(qū)靜安、盧灣、黃浦、徐匯和長寧區(qū)，平均跌幅為0.87%，跌幅超過全市平均水平。

　　　老公房唱主角

　　以老公房為代表的中低端二手房價格普遍進入下行通道，導(dǎo)致市場供應(yīng)量增加，也是11月市中心區(qū)包括地鐵沿線板塊成交均價下滑的原因之一。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，11月1日出臺的新普通住房標準，將各環(huán)線間普通住宅的價格由之前單價限制改為總價限制。新標準公布后全市二手房中普通住宅比例已上升至四成以上，而普陀曹楊、徐匯龍華、楊浦中原等以中小戶型老公房為主的板塊內(nèi)，普通住宅比例已達80%以上。

　　11月中低端住宅市場的積極表現(xiàn)，首先顯示在中環(huán)區(qū)域內(nèi)老公房住宅成交的活躍。10月份時，二手房源房東的掛牌價格是扣除各類稅費后的“到手價”，11月份則直接轉(zhuǎn)為了“成交價”。以普陀曹楊板塊為例，板塊內(nèi)老公房面積大致為40平方米以上的一房、50平方米至60平方米的兩房以及70平方米至90平方米的小三房，10月份均價為14000元至15000元/平方米，11月已降至13000元至14000元/平方米，11月上半月板塊內(nèi)老公房價格普遍下降近一成。

　　中小戶型老公房價格的回落，也推動了非普通住宅的價格跟跌。如閘北的大寧板塊，目前板塊內(nèi)70%以上的二手房已列入普通住宅范疇，而政策中對個人所得稅征收的“五年轉(zhuǎn)兩年”對房東心態(tài)影響十分明顯，板塊內(nèi)不少房齡在2年以上的非普通住房價格也積極下調(diào)。板塊內(nèi)知名樓盤歌林春天，10月份均價為19000元/平方米，目前均價則已跌至15000元至16000元/平方米，但成交依舊不見起色。

　　　高檔房仍觀望

　　11月份，上海中原的成交數(shù)據(jù)中，總價50萬元以下、50萬元至80萬元、80萬元至100萬元價位段內(nèi)的成交套數(shù)分別占成交總量的12%、26%、14%，100萬元以下住宅成交套數(shù)占到了總量的52%。相比之下，總價在300萬元以上的高檔住宅，成交就大為遜色，僅占總量的7%左右。

　　馬冀認為，這是由于在改善型需求上的政策始終不甚明朗，具體表現(xiàn)在各大銀行房貸細則中的“改善型普通住房”標準模糊，“二次房貸”是否松綁也遲遲不定，造成了高端市場觀望氣氛依舊濃重。雖然一部分賣家出于資金壓力，順應(yīng)市場形勢調(diào)低了價格，但買家的購房熱情并未因此有所回升。

　　11月份古北、聯(lián)洋等板塊出現(xiàn)了高檔公寓的集中降價，但成交沒有太大的回暖征兆。如，古北板塊內(nèi)的“華麗家族”，今年價格最高峰時可達38000元至40000元/平方米，目前掛牌均價已跌至30000元至32000元/平方米，而購房者的心理價位則大致在27000元至28000元/平方米，觀望明顯。(記者 張奕）