十月、十一月樓市利好消息不斷，無論是杭州的“24條”新政還是近期央行開出11年來最大幅度的降息，這些措施有沒有成為購房者的下單動力？杭州商品房成交量是否回暖？

　　　　11月成交放量

　　根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)銷售記錄統(tǒng)計(jì)，11月杭州主城區(qū)共成交商品房1677套，成交均價12467元/平方米。這是杭州9月份萬科降價風(fēng)后，成交量最高的一個月。從漢嘉地產(chǎn)提供的今年5月至今杭州主城區(qū)商品房每月成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這樣的成交量是今年5月的一半左右，和7月成交量接近。

　　今年杭州主城區(qū)商品房5月成交3189套，成交均價13340元/平方米；6月成交1810套，成交均價14309元/平方米；7月成交1714套，成交均價13978元/平方米；8月成交1174套，成交均價17324元/平方米；9月成交1432套，成交均價18912元/平方米；10月成交1222套，成交均價15308元/平方米；11月成交1677套，成交均價12467元/平方米。

　　從圖表中，我們可以清楚地看到，5月以后，杭州主城區(qū)商品房成交量一直處于低位盤整狀態(tài)，10~11月的這波“回暖”走勢在8~9月間也曾出現(xiàn)，卻并沒有持續(xù)。

　　三個原因促使成交量走高

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，單一個月的成交數(shù)據(jù)并不能說明問題——即使是在2005年、2006年杭州樓市近兩年的低谷中也時不時會出現(xiàn)一兩個月的成交量小高潮。

　　為什么11月會出現(xiàn)這波成交放量？一些開發(fā)商分析說是因?yàn)椤皟r格已經(jīng)跌到底了”。從圖表中我們可以看到，11月杭州主城區(qū)商品房成交均價確實(shí)是5月以來的最低點(diǎn)。

　　開發(fā)商頻頻放出的“價格谷底”論，多少抱著鼓勵消費(fèi)的意味，只是價格下降與成交量上升之間并不總是成正比關(guān)系。從11月份的成交個盤來看，成交最好的并不總是區(qū)域內(nèi)售價最低的樓盤。

　　另一方面，11月的成交放量中還有些“不足為外人道”的奧妙，比如開發(fā)企業(yè)員工以內(nèi)部價購房所帶來的人氣。11月當(dāng)月成交量超過10套的40個樓盤中，至少有5個樓盤曾經(jīng)傳出過“內(nèi)部員工可低價買房”的消息，最低折扣到7.5折。當(dāng)然，這樣的便宜，一般購房者是撿不到的，僅限“內(nèi)部員工”的原因是——等市場回暖了，部分公司的員工要把房子還給公司，公司再按總價的10%或更高一些的比例返還部分利潤給員工——說白了就是開發(fā)商變相融資。

　　另外，各大銀行的房貸細(xì)則在11月份相繼明確，一些樓盤10月份已經(jīng)預(yù)定但尚未正式簽約的客戶在細(xì)則明確后簽約，也是11月份成交量回升的原因之一。(記者 詹麗華)